周口棚戶區改造補償標準多少？

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導讀：2018年是棚戶區改造攻堅戰之年，更是老百姓熱議的話題，哪哪又拆遷了，棚戶區改造作為2018年的頭條已然上榜。被拆遷人針對棚戶區改造最關心熱議的就是拆遷補償尺度到底是多少？心中無數，拆遷補償到底合理與否，不清楚！今天北京淵博律師事務所律師關於”棚戶區改造拆遷補償尺度“看完此篇文章，希望對您有所幫助。

作者|劉可心 北京淵博律師事務所

要清楚棚戶區改造拆遷補償尺度，首先要清楚什麼是棚戶區和棚戶區改造詞語。

棚戶區和棚戶區改造的定義

棚戶區一般指簡陋房子集中區，此處缺少合理城市規劃，致使房屋高矮不一，佈局凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路比比皆是，結構粗陋，抗震、防火、防洪性嚴重低於國家標準，居住擁擠，各項功能差、街道環境不好、沒有綠化、沒有公共活動場所的房屋集中地方。因此，棚戶區的定義就是依據現實狀況總結概括出現的詞語，更是為了拆遷方以棚戶區改造名義拆遷鑽空子的手段。

棚戶區改造是為了改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。在《國有土地上房屋徵收與補償條例》之中，舊城區改建等同於棚戶區改造。

棚戶區改造拆遷補償尺度

棚戶區改造出於政策原因，是由房屋拆遷轉變而來，因此棚戶區改造的拆遷補償尺度（標準）在法律層面上還沒有具體的規定，例如哪哪哪拆遷補償是多少錢。然而棚戶區改造以現實情況還是要以拆遷為原則，必須要依託國家的法律法規和政策性文件為依據。

棚戶區改造包括：國有土地上房屋和村裡集體土地上房屋，在拆遷進程之中，根據土地性質不同補償也不相同。

國有土地上房屋拆遷補償尺度

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

（一）被徵收房屋價值的補償；

（二）徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

即房屋價值的補償是依據徵收決定之日起，原房屋周邊類似商品房市場的均價，也就是離最近開發商蓋的樓房作為房屋補償依據。拆遷獎勵也必須要在補償之列。

村裡集體土地上房屋拆遷補償尺度

（1）在城市規劃區以外的集體土地上房屋

中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》之中指出，房屋拆遷要按照建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地補償，被徵地拆遷農戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。

（2）在城市規劃區以內的集體土地上房屋

中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》之中指出，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。

最高人民法院《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條規定，徵收農村集體土地時，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

即，房屋雖然在農村集體土地上，但此村已經納入在城市規劃區之內，土地利用價值提高，這也就是區位價值提高，房屋也隨著提高，房屋拆遷補償參照原房屋周邊類似商品房市場的均價。符合此種類型的包括：縣郊區房屋、市郊區房屋、城中村等。

北京淵博律師事務所提示廣大的被拆遷人，雖然拆遷沒有明確的法律法規，各地方拆遷方制定的補償政策差異性大，但房屋拆遷是有原則性，即：

中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》第二款規定，推動完善政策，切實維護被徵地拆遷農民的合法權益。

國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，嚴格執行農村徵地程序，做好徵地補償工作。

原則：徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

原則永不變，違反拆遷原則，就是違法，這是毋庸置疑。

強拆的非是房子，是你的權益和尊嚴；罪惡內心沒有光明，不要奢望它會善待；補償就在塔尖上，需要方法才能觸摸；信訪就像求平安，等待老天爺的開恩；不懼他們的違法行徑，所懼我們內心的懦弱；天下沒有做不成的事，只有做不成事的人。

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北京淵博律師事務所

各縣（市、區）人民政府，市經濟開發區、東新區、港口物流產業集聚區管委會，市人民政府各部門：

為規範周口市中心城區棚戶區（城中村）改造項目國有土地和集體土地上房屋徵收補償安置行為，切實維護被徵收人的合法權益，積極穩妥推進棚戶區（城中村）改造，打造生態宜居的城市環境，造福人民群眾，現對補償安置工作提出如下意見。



一、工作原則



（一）依法按政策辦事的原則。認真貫徹國家、省、市關於國有、集體土地上房屋徵收補償安置的有關法律、法規及政策規定，嚴格房屋徵收安置程序，切實維護被徵收人的合法利益。

（二）以人為本、造福於民的原則。對被徵收人的合法權益依法予以足額補償。安置房的選址、設計和功能配套要便民、利民、惠民，使被徵收人的居住環境得到明顯改善。

（三）公開、公平、公正的原則。堅持補償安置政策公開、程序公開，及時發佈徵收公告，“一把尺子量到底”，做到透明徵收、陽光操作，接受人民群眾和社會各界的監督。

（四）保持政策連續性的原則。參照我市過去徵收補償安置的有關政策，結合當前實際，確定合理的補償安置標準。

（五）市級統籌、區級實施的原則。中心城區棚戶區（城中村）改造，由市級融資平臺統一籌措資金，各區政府（管委會）具體負責本轄區的房屋徵收補償安置工作。



二、工作依據



（一）《中華人民共和國村民委員會組織法》《土地管理法》《城鄉規劃法》；

（二）《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）；

（三）《住房和城鄉建設部關於印發國有土地上房屋徵收評估辦法的通知》（建房〔2011〕77號）；

（四）《河南省農村宅基地用地管理辦法》（豫政〔1992〕122號）；

（五）《河南省實施的通知》（豫政〔2012〕39號）；

（六）《周口市人民政府關於中心城區違法佔地違法建設的處理意見》（周政〔2011〕26號）；

（七）《周口市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》（周政〔2012〕63號）；

（八）《周口市城市規劃區內集體土地上房屋徵收與補償安置辦法（試行）》（周政〔2012〕64號）；

（九）《周口市國有土地上房屋徵收補償安置及補助獎勵標準》（周政〔2012〕95號）；

（十）《周口市農村村民住宅建設管理暫行辦法》（周政辦〔2017〕36號）。



三、適用範圍



市中心城區計劃實施棚戶區（城中村）改造範圍內所涉及的國有及集體土地上房屋。



四、補償安置標準



（一）國有土地上的房屋徵收與補償安置

1.土地及房屋合法產權面積的認定

（1）土地面積以《國有土地使用權證》為準。

（2）房屋依據市規劃局審批的《建設工程規劃許可證》、市住房城鄉建設局(原市房地產管理局)頒發的《房屋所有權證》、市國土資源局頒發的《不動產權證書》記載的面積；2004年航拍圖顯示的房屋面積；合法宅基地上容積率1.5以內（含1.5）的房屋面積。

（3）相關部門出具的合法有效的證明材料。

2.房地產評估機構的選定

房屋徵收部門推薦不少於3傢俱有相應資質的房地產評估機構在徵收範圍內公佈，作為候選徵收評估機構。由被徵收人以協商、投票或隨機抽取方式選定評估機構，對被徵收區域內的房屋和構築物進行評估。

3.補償安置的方式與標準

採取貨幣補償和產權調換兩種方式，由被徵收居民自主選擇。

（1）居民住宅房屋的補償安置

①居民住房的貨幣補償

單元樓房：根據房屋所在區位、樓層、成新和房屋建築結構進行市場價格評估，並上浮30%作為貨幣補償，上浮後每平方米不足3000元的，按3000元的標準補償，超過3000元/㎡據實補償。

獨院式房屋：合法產權面積或容積率1.5（含1.5）以內的面積，按評估價格（含土地補償）上浮30%給予補償，不足3000元/㎡，按3000元/㎡進行補償，超過3000元/㎡據實補償；容積率不足1.5（含1.5）的面積，不足部分補助3000元/㎡。容積率超過1.5的，以2004年2月航拍圖確認其補償標準，時間節點以後的，按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過400元/平方米、磚混結構不超過500元/平方米、框架結構不超過600元/平方米；彩鋼臨時房按不超過50元進行補償。徵遷房屋不在2004年2月航拍圖顯示區域內的，以距2004年2月最近的一次規劃部門航拍圖為確認標準。

臨時安置費：按被認定的合法建築面積每月6元/平方米(不包括違法建築)計算，不足400元的按400元發放，一次性發放6個月的臨時安置費。

搬遷補助費：按照合法房屋面積，補助8元/平方米，按該標準計算不足800元的，按800元發放。

②居民住房的產權調換

產權調換的標準：認定的合法被徵收房屋面積進行1：1產權置換，不結算差價；2004年航拍圖未顯示的獨院式住房，容積率超過1.5且不能提供合法有效手續的房屋面積，只給予房屋建築結構價貨幣補償；獨院式住房容積率低於1.5的，按1.5補齊安置，不補差價。

產權調換房超過被徵收房屋合法面積20％以內的，按照政府提供的安置房價格優惠10%，超過20％的部分，按政府提供的安置房價格結算。產權調換房原則上一戶一套。在簽訂《房屋徵收補償協議》時，超購面積需預付超購房屋價款的30%，剩餘價款待交房核算時一次結清。

房屋徵收公告下發前，被徵收人已享受城市最低生活保障的，或家庭主要成員殘疾、生活特別困難，且被徵收房屋面積不足50平方米的，按50平方米進行房屋置換，不補差價。被徵收房屋面積在50平方米以上的，可置換接近面積的戶型，不超過5平方米的部分免收增加面積款，超過5平方米的部分，按政府提供的安置房價格結算。

臨時安置費：按被認定的合法建築面積每月6元/平方米(不包括違法建築)計算，不足400元的按400元發放，一次性發放6個月的臨時安置費。安置房為多層建築的，過渡期限原則上不超過24個月；安置房為高層建築的，過渡期限原則上不超過30個月。若實際過渡期限超過規定過渡期限的，加倍發放臨時安置費。

搬遷補助費：按照合法房屋面積，補助8元/平方米，按該標準計算不足800元的，按800元發放。

（2）商業經營性用房的貨幣補償

房屋的貨幣補償：被徵收房屋的《房屋所有權證》、《不動產權證書》上註明“商業”用途的，以市場評估價格進行補償。

政策性補助：按照被徵收房屋分戶評估價格的20%給予補助。

搬遷補助：按照被徵收房屋證載建築面積，補助8元/平方米。

商業經營性用房面積的認定：有證的以證載面積為準，現房面積小於證載面積的，以實測面積為準。

商業、服務性企業，根據其納稅證明，結合停業前3年的平均利潤值，給予3個月的利潤損失補助。

（3）工業、倉儲、辦公用房及學校的貨幣補償

房屋的貨幣補償：根據房屋所在區位、樓層、成新和房屋建築結構現狀進行市場價格評估補償。

土地價值按區位及性質進行市場價格評估補償。

政策性補助：工業、倉儲、學校、辦公用房按照被徵收房屋評估價格的20%給予補助。

搬遷補助：工業、倉儲用房按其房屋評估價的10%給予補助；辦公用房及學校按照被徵收房屋面積，補助8元/平方米。

工業生產性企業，根據其納稅證明，結合停產前3年的平均利潤值，給予6個月的利潤損失補助。

4.其它補償

（1）附屬物及裝飾裝修的補償，由房地產價格評估機構按照有關標準結合市場價格計算。

（2）天然氣、有線電視、網絡寬帶等，按有關部門規定標準補償。

5.獎勵

（1）搬遷獎勵：對被徵收人在規定的搬遷期限內簽訂徵收補償協議、完成搬遷、交付被徵收房屋的，每戶獎勵5000元。按被徵收房屋的合法建築面積，在徵收補償方案確定的獎勵期限前二分之一時間內搬遷完畢，給予200元/平方米的獎勵；在獎勵期限後二分之一時間內搬遷完畢，給予100元/平方米的獎勵。超過獎勵期限，不予獎勵。

（2）組團獎勵：在規定的搬遷期限內，排房住宅全部搬遷的，除享受第一條搬遷獎勵外，每戶再獎勵1萬元；整棟樓房搬遷的，除享受第一條搬遷獎勵外，每戶再獎勵1萬元。超過期限，不予獎勵。

（3）產權調換獎勵：選擇產權調換的被徵收人，按應調換面積，在徵收補償方案確定的獎勵期限前二分之一時間內拆除房屋的，給予合法房屋面積20%的調換獎勵；在獎勵期限後二分之一時間內拆除房屋的，給予合法房屋面積10%的調換獎勵。超過期限，不予獎勵。

（二）集體土地上的房屋徵收與補償安置

1.房屋合法產權面積的認定

按照《河南省實施〈土地管理法〉辦法》第53條第一款、第二款之規定，確定合法宅基地面積，每戶按0.25畝認定並享受安置；宅基地與責任田掛鉤的，公示認定後享受安置，責任田土地同時增減補償；一戶多房的，只能認定一處為合法宅基地；單戶房屋認定合法建築面積最高不超過240平方米；超過240平方米的，需提交合法有效的手續。

2.房地產評估機構的選定

房屋徵收部門推薦不少於3傢俱有相應資質的房地產評估機構在徵收範圍內公佈，作為候選徵收評估機構。由被徵收人以協商、投票或隨機抽取方式選定評估機構，對被徵收區域內的房屋和構築物進行評估。

3.補償安置的方式與標準

集體土地上房屋的補償安置，採取貨幣安置和實物安置兩種方式，由村民自主選擇。

（1）村民住宅貨幣安置

合法宅基地上建築面積240平方米以內的房屋，按照現狀進行建築結構價評估給予補償，每處（整處）宅基地上建築面積不足240平方米，不足部分每平方米補助300元。

合法宅基地上240平方米以外的超出面積，以2004年2月航拍圖確認其補償標準：時間節點以前的，按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過400元/平方米、磚混結構不超過500元/平方米、框架結構不超過600元/平方米；時間節點以後的，按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過300元/平方米、磚混結構不超過400元/平方米、框架結構不超過500元/平方米；彩鋼臨時房按不超過50元進行補償。徵遷房屋不在2004年2月航拍圖顯示區域內的，以距2004年2月最近的一次規劃部門航拍圖為確認標準。

為了鼓勵被徵遷人選擇貨幣安置方式，按每戶應享受的安置面積，給予貨幣安置補貼，具體標準由各區政府（管委會）根據實際情況自行制定，報周口市人民政府房屋徵收管理辦公室審核。同時，按合法房屋面積，給予8元/平方米的搬遷補助費。按合法房屋面積每月6元/平方米(不包括違法建築)計算臨時安置費，不足400元的按400元發放，一次性發放6個月。

（2）村民住宅實物安置

合法宅基地上建築面積240平方米以內的房屋，按照現狀進行建築結構價評估給予補償。每處（整處）宅基地上建築面積不足240平方米，不足部分每平方米補助300元。

合法宅基地上240平方米以外的超出面積，以2004年2月航拍圖確認其補償標準：時間節點以前的按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過400元/平方米、磚混結構不超過500元/平方米、框架結構不超過600元/平方米；時間節點以後的按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過300元/平方米、磚混結構不超過400元/平方米、框架結構不超過500元/平方米；彩鋼臨時房按不超過50元進行補償。徵遷房屋不在2004年2月航拍圖顯示區域內的，以距2004年2月最近的一次規劃部門航拍圖為確認標準。

每處合法宅基地上的房屋，實物安置面積為240平方米，超過部分只進行救濟性貨幣補助，不享受其它補助和獎勵。因市政道路施工或其它項目已對部分宅基地和房屋徵用的，剩餘部分又被徵用，兩次實物安置面積之和不超過240平方米。

政府提供的安置房，依據區位和房屋結構價格為700-900元/平方米（包含首次房屋維修基金65元/平方米），被徵收人的房屋與安置房各計各價，結清差價。每戶安置房超購面積在10%以內，按照安置房建築成本價格結算；超過10%的部分，按市場價格結算。

臨時安置費：按被認定的合法建築面積每月6元/平方米(不包括違法建築)計算，不足400元的按400元發放，一次性發放6個月的臨時安置費。安置房為多層建築的，過渡期限原則上不超過24個月；安置房為高層建築的，過渡期限原則上不超過30個月。若實際過渡期限超過規定過渡期限的，加倍發放臨時安置費。

搬遷補助費：按照合法房屋面積，補助8元/平方米，按該標準計算不足800元的，按800元發放。

（3）工業企業、養殖場、倉儲、辦公用房及學校的補償

房屋的貨幣補償：集體建設用地上的合法工業企業、養殖場、倉儲、辦公用房及學校，按照現狀進行建築結構價評估，給予貨幣補償。

政策性補助：辦公用房及學校按照被徵收房屋評估價格的20%另外給予補助。

搬遷補助：工業企業、倉儲用房按照其評估價的10%給予補助；辦公用房及學校按照被徵收房屋面積，補助8元/平方米。

停產停業補償：商業、服務性企業，根據其納稅證明，結合停業前3年的平均利潤值，給予3個月的利潤損失補償。工業企業，根據其納稅證明，結合停產前3年的平均利潤值，給予6個月的利潤損失補償。

（4）其它構築物及附屬物的補償

按照現狀進行建築結構價評估，給予貨幣補償。

4.獎勵

（1）搬遷獎勵：對被徵收人在規定的搬遷期限內簽訂徵收補償協議、完成搬遷、交付被徵收房屋的，每戶獎勵5000元。按照每處（整處）宅基地240平方米以內的房屋面積，在補償方案確定的搬遷期限前二分之一時間內搬遷完畢，給予200元/平方米的獎勵；在搬遷期限後二分之一時間內搬遷完畢，給予100元/平方米的獎勵。超過期限，不予獎勵。

（2）組團獎勵：在每個徵收項目區域內，一個村民組為一個組團；在規定的獎勵期限前二分之一時間內搬遷完畢並拆除房屋的，每戶獎勵1萬元；在規定的獎勵期限後二分之一時間內搬遷完畢並拆除房屋的，每戶獎勵5000元；超過期限，不予獎勵。

小彭說收藏

周口棚改在去年的七月份啟動到現在近一年的時間了，拆遷共兩萬多戶，目前我們轄區的賈魯嘉園和建設嘉園正在緊張有序的建設當中。

本轄區拆遷的有彭埠口社區，緯一路社區，周淮社區，李多樓社區和富民社區。拆遷方案是按照市拆遷補償方案進行，集體土地按照一戶一宅進行拆遷補償，國有土地按照國有土地拆遷補償方案進行。

農村實行一戶一宅，面積在0.25畝之內，最高房屋安置面積為240平方。對不是本轄區居民購買宅基地按照2004年以前航拍為準。凡是2004年以前購買的按照本村村民正常拆遷補償，2004到2011年之間購買安置120平方，2011年以後按照評估價進行拆遷補償。

拆遷補償方案由於區域不同，拆遷補償方案也是不同的，拆遷補償方案要依當地政府部門拆遷補償方案為準，其他地方的拆遷補償方案無法在當地使用。這就是我們最近拆遷補償標準，希望我的回答能幫助到你，也歡迎你和大家關注我的頭條號，瞭解更多三農信息。

踏雪尋梅jia

現在周口普通商品房房價是7000到8000，他們補償標準是240平內，3000一平，多餘240平的，框架結構500一平，磚結構200一平，彩鋼房50一平。如果你要安置房的話，你一毛拿不到還得一平800付給他們錢，你們知道安置房在哪嗎，在周口市火葬場旁邊，小區和火葬場僅僅相隔一條寬約10的小河溝。所以你們來一刀切，我們也來一刀切，現房（同等面積）或現款（按現在市場價補償），不要說老百姓不理解你們，你往死裡逼，我們是被迫反擊

飛翔的人名

周口城區拆遷不知如何計算的。許昌的城區拆遷一至二層每平6000元。外加獎、補後，每平7100元左右。三層減半。全部為現金補償。所以拆遷非常順利。面積不足50平的按50計算。

手機用戶倫

1、合法面積的認定：2004年航拍圖顯示的房屋面積；合法宅基地上容積率1.5以內（含1.5）的房屋面積。這裡面的問題在於，04年至08年，房屋面積出現變化該如何認定，08年城鄉規劃法才明確違法建築，所以，在這個時間段出現變化，並不能證明就不是合法建築面積；其次，宅基地上容積率1.5以內，按照容積率的解釋，如果您沒有院落，那麼，一般2層的建築物，只會認定為一層半為合法面積，這明顯是一刀切的方式，並不合理。

合法面積的認定在“獨院式房屋”採取貨幣補償時，就出現了補償不合理的情形。

2、搬遷補助和臨時安置費的補償是需要有相應的標準的。

3、房屋產權置換面積認定也與合法建築面積認定相關，但值得注意的是1.5以內認定為合理面積，超過1.5（容積率）只給予貨幣補償，且按照上述採取一刀切的補償方式。

4、商業經營性用房的貨幣補償：“被徵收房屋的《房屋所有權證》、《不動產權證書》上註明“商業”用途的，以市場評估價格進行補償。” 這其中並沒有考慮到“實際經營的情況”，很多情況下，都會存在很多取得了“營業執照”的非商用房的情形，如果採取一刀切的方式，那麼，非商業性用房為什麼會頒發營業執照的情況也將無法處理，而在很多地方，在特定情況下，都對此種情形進行了認定，並不是採取一刀切的方式處理。

5、產權調換也同合法面積認定同理。

6、組團獎勵等獎勵制度的設定，先不說內容十分合法，最起碼這種同仇敵愾的獎勵方式，勢必讓鄰居之間產生隔閡，因為只有達到一定條件，才可以拿到這種獎勵。

另外，補償若不合理，及時您拿到了所有的補償，那麼，也是在合理獎勵範疇內，並不是讓您通過獎勵的方式拿到合理的補償，畢竟羊毛出在羊身上。

ps:宅基地的補償並不在此次分析之列。

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