粵港澳大灣區再次迎來了重大的消息。
8月15日，粵港澳大灣區建設領導小組舉行第一次全體會議，這是首次有港澳特首被納入中央決策組織，從消息內容來看，這次會議規格相當高。
這透露出，大灣區規劃或超乎我們的想象，而前海作為粵港澳大灣區的核心發展引擎，已被全國投資者視為大灣區核心。
深圳前海規劃圖
前不久，前海某著名高端公寓備案均價9萬多，竟然在短短的半天時間裡，185套公寓被搶購一空。
可以肯定的是，前海的公寓是深圳投資價值最明顯的公寓，由於政府限價壓制了價格，性價比很高。
不過可惜的是，前海新盤動輒10萬＋，隨便一套就是上千萬，普通人已根本買不起了。
所以，購房者不妨把範圍放大一點，處於大前海一級輻射區的寶中、西鄉等板塊，如果有合適的優質樓盤，也是可以考慮入手的。
深圳非住宅類產品的投資價值正在上升！
受到投資客的青睞！
隨著深圳限售政策的出臺，淘房志最近慢慢感覺，深圳非住宅類小戶型產品的投資價值正在悄悄上升。
首先，深圳核心區域很快沒什麼純住宅賣了，要買只能買非住宅類產品了。
據中原統計數據：2017年深圳公寓成交佔比成交佔比達到了35.1%，創下了近幾年新高，致使市場迎來了新一輪發展期。
這兩年，深圳公寓成交佔比不斷提升，而住宅成交佔比在下降。
深圳土地高度稀缺，純住宅用地更是稀缺中的稀缺，未來很大程度上靠城中村改造提供房屋供應。
城中村改造以後大部分都是綜合體，公寓、酒店、購物中心和住宅。這樣看，公寓等非住宅類產品將成為深圳商品房供應的一部分。
其次，很多人實在沒名額了。
假離婚搬運大法有些人不願做，而且目前離婚買房受到限制。房價上升，代持風險加大。因此，只能買非住宅類產品。雖然漲幅比住宅小，但也可觀，還能收租。
還有很重要的一點，深圳的入戶終歸會慢慢收緊。
深圳入戶政策目前在北上廣深四大一線城市是最松的，寬鬆的入戶政策，令很多年輕人可以通過入戶繞開限購，購買住宅，因此深圳非住宅類產品的需求其實是被分流了。
但是，深圳終歸不可能一直維持如此寬鬆的入戶政策，總有一天會收緊，向北上廣看起。
屆時，深圳非住宅類產品的價值會得到提升。第三，拿地成本極高，以後面世的非住宅類產品價格只可能比現在貴，而且開發商往往會按照豪宅打造，使得未來非住宅類產品定價也會更貴。
據淘房志瞭解，目前在羅湖拿一個綜合體項目，從拿地到開工建設再到最後發售，綜合成本測算下來，8萬塊基本只能保本。未來非住宅類產品的價格不會更便宜，只會更貴，因為成本約束在這裡。
還有一點值得注意的是，2017年深圳新房批售面積約266.4萬平米，比16年減少了約35%，再次創下歷史最低記錄。
新房批售項目中的住宅商品房在不斷減少，源於土地市場中住宅用地的供應更少。
2012年—2017年深圳新房預售面積供應
深圳6年來，總共成交了15塊住宅用地，而2017年僅有一塊住宅用地成交，並且規定了競得人70年全期持有，以特殊用途用作租賃住房。
2012年—2017年深圳居住用地拍賣一欄
一般來說，從土地出讓到規劃建設再到入市，5年為期。
這也意味著，未來5年左右深圳住宅新房的供應將極為稀缺。可以肯定的是，我們正處於一個從住宅投資向非住宅類小戶型投資產品的轉換期，再過幾年，將成為深圳一種普遍的投資選擇。
前海+大空港百萬精英住哪裡？
這個板塊將承接大量居住需求！
投資非住宅類產品最核心的一點是什麼？淘房志覺得是租金。
作為粵港澳大灣區的核心區域，東方的“曼哈頓”，前海憑藉著超前的規劃及後發的優勢，其未來一定比現在的深圳灣、後海更具國際範，未來的租金將會非常高。
就如同香港的城市核心區——中半山一樣，這裡的租金基本維持在1000港元/平米的水平，也就是說，如果一套100平左右的房子，月租金能到10萬港幣。Tavistock一套480平米的房子，每月租金高達40-45萬港幣。
香港核心區
在北京、上海，一些CBD附近高端公寓的租金，也能去到400-500元一平米，也就是說一個70-80平米的小公寓，租金能到3萬-5萬。
淘房志覺得，深圳未來的租金會呈現上升趨勢，租金高地就在於前海及其周邊地區。
理由在於，前海將是未來深圳國際化程度最高的區域，央企和大量跨國公司、世界500強的總部最密集的區域。因此也將成為深圳寫字樓和公寓租金的高地。
另外，前海及其周邊區域，包括南山科技園，寶安的西鄉，將集中深圳的金融和高科技人才，青年才俊，這些人有足夠的支付能力。
而目前的南山科技園的華潤城，兩房89平米的租金已經能到1.6萬，開始顯示出這種趨勢。
目前，前海最新的意向規劃是：建築總量由原來預計的2600萬—3000萬平米，壓縮到2300萬平米。
同時，工作人口由65萬將減少到52萬人，居住人口由15萬增加到23萬人——這裡合計75萬人。
前海最新規劃
未來，這75萬能進入前海工作、生活的，都是全球的精英人士。畢竟，前海是胸懷天下的地方，將來全球資本和全球富豪都將湧進前海。
另外，前海的商務公寓只佔建築總量的15%，真正規劃的居住面積也僅150萬平米，遠遠滿足不了75萬人的居住需求，
這意味著，價高者得，只有能支付高房價、高租金的，才能留在前海居住，其它至少還有約30萬人要住到其它地方去。
除了前海，還有就是火熱的大空港，根據最新的深圳城市規劃，一上來就把空港新城劃入深圳副中心，賦予了至少比肩龍華的城市地位。
大空港規劃圖
空港新城規劃承載就業人口約46萬人，規劃居住人口約25萬。這就意味著，片區20萬人口還需繼續外溢。
那麼，前海+大空港，這些外溢人口將何處何從？
淘房志覺得西鄉片區處於前海、大空港板塊交疊處，可以說是承接前海、大空港的最大受益者。
未來這兩大板塊一部分人口肯定會外溢到西鄉片區，帶來大量的居住需求，投資買房選擇這裡就對了。
新西鄉即將蝶變而來！
超10萬高端人群聚集，產生大量居住需求！
當寶中房價已經突破10萬+/㎡，碧海灣7萬/㎡以上新房比比皆是，新安區域豪宅拔地而起，有一同處在粵港澳灣區核心區域的西鄉片區，在周邊區域持續出鏡的情況下，卻相對“低調冷靜”！
未來這裡將會搖身一變成“高富帥”，在“產業規劃+舊改+區域利好”多重因素促進下，一個新西鄉即將蝶變而來！
西鄉的鐵仔山，類比於蓮花山於中心區，它是寶安西鄉的“城市綠核”，而目前新鐵仔山城市公園規劃出爐，未來定位堪稱深圳西部的“中央公園”！
▲鐵仔山公園擴建工程規劃圖
按照規劃，新的鐵仔山城市公園擴建後，總面積達到約144萬平米，涵括山道、觀景臺、景觀坡等新的配套設施，使山、城、海連成一線，打造融合生態、文化、產業的中央公園。
而圍繞鐵仔山區域還將打造高新產業城。 據不完全統計，近年規劃片區內批覆的高新產業區近20個，數量還在不斷增長！
圍繞著鐵仔山，分佈著中國天谷、易尚3D 影像基地、寶運達物流研發基地、101 設計總部大廈、南太總部經濟園、威富集團總部產業園、桃花源科技創新園三期等一大波產業規劃。
▲環鐵仔山高新產業城鳥瞰效果圖
它們帶來的不僅是千億投資和產值，還將吸納大量高端就業人群，從人居環境提升、生活配套增強、利民政策傾斜等多方面加強西鄉片區的競爭力。
如此巨量的產業規劃，所需要的土地從哪來呢？這就牽扯到西鄉固戍騰飛的另一大推力－舊改。
西鄉固戍周邊聚集了千億級戰略新興產業園區的中國天谷、佳兆業河東城市更新、鴻榮源西鄉老街城市更新、南太集團工業地塊更新、臣田工業區城市更新、西成工業區城市更新等舊改項目，總數接近20個，它們將共同構成體量達數百萬平米的高科技產業+城市更新集群！
區域舊改地圖：來源深圳房信網
據不完全統計，西鄉的環鐵仔山高端產業帶建成後，將有超10萬高端人群聚集，產生大量居住和辦公需求。
如此大規模的產業更新規劃助力下，未來寶安西鄉也將成為寶安創新資源最為集中、最為豐富的區域，並依此為發展能量，帶來區域的全面提升！
大前海範圍內稀缺小面積產品
碧桂園鳳凰國際智谷值得關注！
既然大前海範圍內寶安西鄉發展前景這麼好，投資買房怎麼選好？
據瞭解，大前海範圍內在售的非住宅類投資產品幾乎都是大戶型，導致總價也高，普通人根本難以承受。
比如，前海的卓越前海一號大都是400平以上的大面積，據說頂復的價格到了18-27萬。華潤悅璽是華潤前海中心的高端私享公寓，戶型大概是122—338平米，如果參考嘉裡的價格，估計限價也會在9-10萬之間。
恆裕前海金融中心可以說是前海版的“深圳灣1號”，主力戶型也是250平米3房及320平米4房，這個項目門檻價估計要去到約3800-4000萬以上。
目前來看，整個大前海範圍內都很難覓低總價小戶型產品了。而對於投資者來說，小面積產品的投資門檻較低，更加容易入手。
慶幸的是，淘房志瞭解到，碧桂園集團於前海輻射區寶安西鄉打造的碧桂園鳳凰國際智谷，接下來將推售非住宅類小面積投資產品。
鳳凰國際智谷區位圖
就具體位置而言，項目位於寶安區西鄉大道及寶安大道交匯處北角，鐵仔山南麓。
項目周邊有地鐵11號線和地鐵1號線，距離兩條地鐵線站點大概1.5公里。並且，項目可便利接駁廣深高速、沿江高速，經高速通往福田中心區，大概花費約35分鐘。總體來說，項目交通還是十分方便。
鳳凰國際智谷效果圖
項目社區採用垂直綠化，規劃約1000㎡文創街區、約9.3㎡研發辦公及約2.2㎡居住空間，打造立體花園，造就107國道上的風景線“城市綠谷”。
鳳凰國際智谷效果圖
碧桂園鳳凰智谷引進“四有青年”2.0系列產品，秉承“有才clever+社區、有範fashion+空間、有趣funny+主場、有愛love＋服務”的理念，致敬深圳人的拼搏與夢想。
鳳凰國際智谷效果圖
碧桂園集團深耕房地產26載，為超過400個城鎮，300萬業主提供一個五星級的家。經過長達26載的經驗積累與總結，碧桂園深諳中國青年的生活軌跡與興趣愛好，對這個項目感興趣的朋友，可以保持密切關注。
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