在南山，有一个神秘的独栋楼盘——红花雅筑。
其2003年就已拿地，但是其土地却搁置了十二年，直至今年才即将开卖。如今，该项目周边的房价已经达到了每平米六万多。
那么这个神秘的楼盘品质如何？到底值不值得买？周围有什么配套？邱阁主前往现场实地探访。
土地空置12年
2015年项目正式启动
红花雅筑位于南新路和红花路交汇处附近，属于南头片区。项目为独栋住宅（A、B座），建筑高度为：85.1M，共28层（地上26层，地下2层），房源共184套。
其容积率为4.42，停车位共计90个（地上18个，地下72个，充电桩配置比例不应低于30%），自带640㎡的底商。
项目虽然是拥有70年产权的新房，但其产权年限却是从1996年11月开始算起的，如今，仅剩不到50年的产权。
项目规划许可证（来源：深圳土地房产交易中心）
项目地块原为深圳市南山南裕水产公司所有，原地块建筑规划设计仅为总建面约4500㎡的7层住宅，建筑覆盖率为25%。
来源深圳土地房产交易中心
2003年11月10日，深圳市远为科技发展有限公司通过企业转让获得项目地块，成交价1200万，楼面地价约2700/㎡。
但该地至成交之日起，一直空置。2014年9月该公司取得新的《深圳市建设用地规划许可证》。2015年7月该公司取得《建设工程规划许可证》，至此，项目正式启动。
为何土地空置12年后才开始建设？邱阁主查询得知，原来该公司以前主要的经营范围是通信产品的技术开发、园林绿化设计等。
经营范围变更（来源：国家企业信用信息公示系统）
该公司拿地时没有房产开发的经验及资格，直至2014.7月其经营范围才增加了房地产开发（在合法取得土地使用权的范围内进行房地产开发）、自有物业租赁、物业管理、房地产经纪等房产有关房产业务。
至于为何不在购得土地前增加房地产开发业务，而要等待10后才增加业务范围进行开发？具体原因不得而知，邱阁主大胆猜测，利润是其主要原因之一。
2003年拿地时，项目楼面地价约2700/㎡，且规划的只是一栋7层的住宅。而当时深圳楼市的均价才约5680/㎡，如果当时启动项目，纯利润会比较低。
如今，10几年过去后，项目周边的楼盘均价已涨到6-7万/㎡，且项目现在是一栋28层的住宅，比早前规划的7层多了21层，利润不可同日而语。
预计年底入市
现房销售，精装交付
邱阁主先乘坐公交到达南新深南天桥1公交站（站点位于一个酒店门口），然后步行约5分钟到达项目。从现场来看，项目楼栋主体已经建成。
项目对面是南山豪庭，其楼下古香古色的顺德佬餐饮店非常显眼。项目右侧是东方美地苑，项目背后及左侧是一甲海边新村的农民房。
项目实景图
装修中的底商内部
项目对面的南山豪庭
顺德佬餐饮店
项目左侧的农民房
项目背后的农民房
项目及周边实景图
邱阁主咨询现场工作人员得知：项目预计年底入市，现房销售，精装交付。但营销中心目前并没有搭建，且具体户型及价格待定。
红花雅筑项目户型（来源：家在深圳论坛网友）
不过，前段时间有网友爆料项目户型为：37.89㎡的1房，54.42㎡的2房，68.67㎡的2+1房，72㎡的3房。（仅供参考，具体户型以开发商信息为准）
自身配套薄弱
周边商业及文体配套完善
因为没有展示中心及样板房可以参观，邱阁主在了解了项目进度后，去观察了项目周边的配套情况。
交通配套
地铁方面：项目距离地铁1号线大新站约1.2公里（百度地图测距），步行约15分钟（邱阁主实测）。距离地铁1号线桃园站约1.4公里（百度地图测距）.。
公交方面，项目周边有三个公交站，分别为：南新深南天桥1、南新深南天桥2、新安古城，步行均约5分钟（邱阁主实测）。
自驾方面，项目临近深南大道，出行较为便利。
教育配套
大新小学招生范围（来源：南山教育在线）
目前，根据南山区教育局公布的2018年公办学校秋招范围所示，项目所对应的小学是：大新小学。
大新小学是一所广东省一级学校，现有24个教学班，1190多名学生，教职工78人。建校以来，先后获得国家、省、市、区级各类奖励510余项。
前海学校初中部招生范围（来源：南山教育在线）
项目所对应的初中是：前海学校初中部。根据统计，该初中在2017年全市的八大高中升学榜中排第77位。
2017年深圳初中排行榜（来源：家在福田）
前海学校是一所集小学、初中于一体的九年一贯制公立学校，现有教学班67个（其中初中36个班，小学31个班），学生共3028人，教职员工247人。
由于是新盘，项目还不能确定对应的学校，最终项目对应的中小学以南山教育局公布的信息为准。
商业配套
商业方面，项目只有自带约640㎡的底商，对面的南山豪庭也有一些底商可以满足日常需求。周边还有网络购物广场、欢乐颂、沃尔玛、天虹等中小型商业。
其它配套
文体方面，项目周边有南山文体中心、南山图书馆、南山文化博物馆、关帝庙及南头古城。
医疗方面，项目周边有深圳市第六人民医院。公园方面，项目周边有中山、荔香、前海花卉三大公园。
周边二手房价
▲项目片区二手房价（来源：深圳链家）
▲项目周边二手房价（来源：深圳链家）
链家数据显示，项目片区在售二手房价格在约6.5万/㎡。项目周边在售二手房价格在约5.7万—9.8万/㎡之间。其中，最高的是星海名城一期，挂牌均价约9.8万/㎡。最低的是海岸时代公寓，挂牌均价约5.7万/㎡。
周边旧改进展
项目周边聚集了恒大大新村和卓越九珑两大旧改，旁边还有一甲村旧改。后期随着周边旧改的相继入市，周边居住环境将会迎来较大提升。
此外，旧改相对也会带来集中式商业、学校等配建项目，完善片区配套。但目前旧改进展缓慢，建成还需要较长的时间。
一甲村旧改
项目旁边的一甲村旧改因产权分散等问题一直尚未启动，目前还处于意愿征集的筹备阶段。邱阁主从一甲旧村片区改造重建筹建指挥部中看到，同意改造重建的旧房不到3成。（改造重建意愿图不让拍照，文中无法呈现）
恒大大新村旧改
恒大大新北旧改模型图
恒大大新村旧改项目总占地面积约5.2万㎡，规划计容建筑面积38.6万㎡，规划有住宅、公寓、写字楼和商业多种业态。
据家在深圳论坛的网友爆料，恒大展厅的工作人员透露——项目住宅和公寓大部分补偿给了回迁村民，只有写字楼和商业对外出售。具体情况，还有待后期考证。
拆迁实景图
待拆的空楼
拆迁的挖掘机，但当天并未作业，处于停工状态。
恒大大新村旧改挡板
左侧的商铺还在经营，右侧的商铺待拆
恒大大新村旧改实景图
目前，恒大大新村旧改仍处于筹备阶段。从现场图片可以看出，大新村目前仍在拆迁中，一部分楼栋已拆除，一部分空楼待拆。
但还有一部分旧楼处于前期谈判阶段，尤其是临街商铺不少还处于经营状态。另外，现场可看到少量的民房仍有人居住。
卓越九珑旧改
卓越九珑效果图
卓越九珑是卓越南头旧改，共有两个地块，其中1号地块位于桃园路的北侧，2号地块位于桃园路南侧。项目占地面积63351.41平米，总建面积380108.46平米，其中商业面积高达30万平，而住宅仅7万平米，户型面积约90-115平米。
卓越九珑1号地块挡板
卓越九珑1号地块基坑工地
卓越九珑1号地块挡板，但宣传的是前海的卓越时代广场
拆迁的挖掘机，但当天并未作业，处于停工状态。
卓越九珑1号地块实景图
卓越九珑1号地块实景图
卓越九珑旧改实景图（上下滑动查看）
目前，卓越九珑1号地块已拆迁完毕，工地里是一堆杂石乱土。工地现场有一辆挖掘机，但当天并未作业，处于停工状态；而2号地块则还没有拆迁。
邱阁主总结
1、根据规划，项目将有184户，90个车位。车位比将为2：1，严重不足，停车不便。
2、由于项目是独栋高层，自身也就没什么配套，也没有园林。此外，项目背面及左侧是老旧的农民房，环境较为破旧，影响居住舒适度。
3、项目周边配套较为成熟，拥有南山区文体中心、区图书馆、南头古城、欢乐颂等丰富的商业及文体配套可共享。
4、项目临近南山科技园，工作人群较为集中，租售需求相对较高。
5、根据目测及网友爆料，项目的单位将主要是小户型。在限价的背景下，参考片区6.5万/㎡的均价，预计项目均价约7万/㎡，总价在265万—504万之间。户型小，总价低，可谓南山刚需上车盘。
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