本案主办律师：段福惠

关键词：公房承租人、共同居住人、拆迁补偿权益、公房、已签协议

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

在国有土地上房屋征收中，公房承租人补偿权益的保障是一个在实践中较为突出的历史遗留问题。且随着时间的推移，这类情形出现的数量逐渐减少，便更加显得具有代表性。毕竟，法律保护的不应只是多数人的权益，而更应当是少数人的合法权益。北京正山律师事务所的资深征收拆迁维权律师段福惠律师便有过代理这类案件的成功经验……

案情回放：

柳思雨（化名）的父亲系央企的职工，早前该单位以公有住宅出租的方式，将北京市东城区某胡同的砖木结构平房分配给柳思雨的父亲，供其居住使用。柳思雨从出生后一直和其父亲在此居住，户口也落在此地。

柳思雨的妹妹柳婷婷（化名）于2000年结婚以后就搬出了此处住房。现因该房屋涉及征收补偿，柳婷婷未经哥哥柳思雨的同意，私自与拆迁办签订了房屋腾退补偿协议，获得了两套安置房指标和数百多万的腾退补偿。此时柳思雨才知道该房屋的承租人早已经变更为柳婷婷。

拆迁方为加快腾退进度，达到尽快拆除房屋的目的，开始采取多种不正当手段胁迫、逼迁柳思雨，家里的门窗经常受到不法分子器械的破坏。常有拆迁人员未经柳思雨同意闯入其住宅威胁要强拆，柳思雨在其恐吓下，终日忧心忡忡，承受着巨大的精神压力。

最终，柳思雨聘请了对北京地区征收维权经验极为丰富的段福惠律师代理此案。

律师说案：

柳思雨作为公房的共同居住人依法应该获得安置补偿，在其不知情的情况下，妹妹就私自与拆迁方达成了拆迁补偿协议，房屋随时面临被强拆的危险。作为柳思雨的代理人，此时再提起诉讼已经为时已晚了……这让柳思雨非常被动，现阶段的关键点在于保住房子。

如果没有了房子，会更加被动。在这一过程中，拆迁方对柳思雨也采取了各种极端方式，比如威胁、恐吓、日夜跟踪，邻居的房屋也已经达成了协议并被拆除，拆迁方还故意顺带破坏柳思雨家的房顶，制造噪音，拆院子大门等，骚扰手段层出不穷，但越是这样越能体现出征收过程的非法性。

该项目未取得合法手续，没有区政府的征收决定，拆迁方无法通过合法途径强制拆房。而眼下，法律诉讼已经赶不上了，唯一的办法就只能通过谈判了。

因此，段律师与当地政府、征收实施单位等极力进行协商，通过发送律师函、主动交涉等方法，在政府和委托人之间来回沟通，一来平息了委托人的过激行为，二来帮助当地政府规范征收程序和行为。最终为委托人柳思雨争取到了位于朝阳区芍药居附近的安置房和满意的货币补偿。

律师点评：

通过这个案例，段福惠律师想告诉各位被拆迁人：

一、作为公房承租人的共同居住人，有权获得安置补偿。公房具有一定的社会福利性，考虑到承租人的工龄，对单位所做的贡献，具有私产的属性。本案当中，原承租人去世后，在柳思雨和其妹妹未协商一致的情况下，妹妹私自变更承租人侵犯了柳思雨的财产权。在实践当中，拆迁方往往只针对承租人签订拆迁补偿协议，但是并不影响共同居住人获得安置补偿；

二、征收拆迁中的谈判协商是提高补偿的必要因素。即使诉讼，最终也要落实到协商的天平上。好的谈判协商过程一方面为当事人大幅度提高补偿，另一方面也能缓和被拆迁人与征收方的矛盾，对稳定地区的社会秩序尤为重要，这是双赢的结果。而好的协商谈判，要求过硬的法律专业能力和丰富的经验积累，才能“玩转”征收方的套路，另外也需要具备心理素质等等。这是对个人素质和技能的全方位考量，需要专业法律人士来指导。

最浅显的道理是，如果你不能准确捕捉征收方的违法点，有理有据有节的阐述被征收人补偿诉求的合理性与必要性，那么就不会有人跟你谈，协商沟通就成了一句空话。