果然如老谢所判，今年前7月全国土地市场呈现冰火两重天的困境，一边是卖地收入创历史新高，增速回落，一边是土地流拍创历史新高，增速上升。这是非常可怕的信号，其一是表明地方依赖土地财政非常严重，没有土地财政，面临财政紧缺的困难，也面临城市基础设施与还地方债务及其他项目投资缺乏资金来源。其二是说明明年住宅用地供应不足，大部分城市已完成去库存任务的背景下，供需矛盾大，可能引起房价上涨的预期。因此，土地市场的变化，足够意味着未来房地产市场存在变数，即新的供需矛盾之下，房价面临着上涨的压力。
过去20年中国楼市调控经验，说明不增加的供应的调控是失败的，抑制需求的调控，不是针对房价，应该为增加供应争取时间与及时补充库存与供应，否则会遭遇市场经济规律的惩罚。抑制需求、增加供应的调控政策与稳定房价的目标，由于土地流拍与供应减少，最担心的是问题已经出现了。即需求端的暂时抑制，一旦政策解除，无法获得满足住房的需求必如洪水猛兽，一瞬间让房价飞天。而供应端的下降，供需矛盾的爆发，加上地价的上涨，供应紧缺与库存不足及刺激政策的四股力量之下，楼市肯定会疯狂的报复。
土地流拍释放出四个信号，其一是房地产开发商面临着非常严重的资金链压力。不排除有些中小房企出现项目、楼盘、土地抛售或者是烂尾楼、老板跑路，或者是被大房企收购或并购，或者是联合开发、抱大腿的现象。其二是部分城市的楼市拐点有可能即将出现。不排除因土地市场低迷，经济不好，出现调控放松或者政策微调，或者是变相刺激楼市的政策。其三是部分城市的经济问题将有可能出现。因土地收入下降，地方缺钱，没有资金建基础设施或还地方债的现象。其三是2019年供应不足，房价面临上涨压力。
第一是卖地收入创历史新高。按照财政部门的公布今年前七月数据显示，全国国有土地使用权出让收入31548亿元，同比增长35.1%，相较上半年增速回落了8个百分点。其中7月国有土地使用权出让收入4607亿元，环比下降1.7%，同比增长1.9%，较上月大幅收窄28.8个百分点，这与各地土地流拍相关。二线城市供地减少是主要原因。按照中国指数研究院数据显示，二线城市成交土地面积环比减少6%，土地出让收入接近2000亿元，同比下降3%。
根据中原地产研究中心统计数据显示，刚过去的今年7月，热点城市土地交易量还是稳步向前，合计有20个城市卖地超过50亿。今年上半年，杭州卖地收入就一直猛涨，同比升了137%。进入7月仍然稳坐头把交椅，单月卖地收入高达580亿。另外，7月的上海以近415亿出让金额排第二，同比涨幅达到584%。数据显示，今年1-7月，50个热点城市卖地超过2.15万亿，同比上涨达到了33%，刷新历史记录。在这50个热点卖地最多的城市中，有25个城市是三四线城市。
因此，前期房地产市场火爆，导致存量房、土地储备下降明显，开发商拿地积极性提高，价格因素在推动土地收入的高增长。当前房地产销售增速有所回落，加之定调要遏制房价上涨，下半年土地出让收入增速放缓的可能性较大。
第二是土地流拍创历史新高。按照中信建投证券统计数据显示，今年前7月 300城总流拍宗数达258宗，与2014年同期相比高出59%。今年前7月流拍率约6%，在一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。据中原统计数据显示，今年前7月全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高。二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%。三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。
值得注意的是一线城市，即使成交的土地，也是底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。从绝对值来看，2018年1-7月，房企购置土地均价4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降了17.4个百分点。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%，二线城市同比下降7.5%，三四线城市同比下降18.1%。
重点房企的数据更能说明地价的走势，其拿地成本普遍下跌。根据中国指数研究院数据显示，7月份全国300城市住宅用地成交均价下降幅度近两成，溢价率较去年同期下降22%。根据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测， 2010年至今年7 月， 全国百城共成交4.2万余宗住宅用地，总规划建筑面积约50亿平方米；共流拍两千余宗住宅用地，总规划建筑面积2.8亿平方米， 其中2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积 1663万平方米， 约是2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。
2017年住宅用地流拍数量增加，今年1-7月数量进一步提升，新一轮流拍高峰期来临。历年看， 2010年以来，百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗， 流拍宗数最高，之后流拍数量处于下降趋势， 2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰， 2016年土地流拍仅 80宗， 为近年来最低水平。 2017年流拍宗数开始回升， 今年1-7月共流拍137 宗， 占推出地块的比例升至4.7%， 总规划建筑面积1663万平方米， 是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。
第三是土地流拍创历史新高原因分析，利润率与去杠杆下的必然选择。其一是层层调控政策加码后，一二线城市自去年下半年以后基本进入全面限价。而在严格执行限价的背景下，开发商的利润率逐渐被削弱。在此背景下，高单价、高溢价率的现象在土地市场明显减少。8月17日，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五地政府被住建部约谈。要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
这5大城市分布于天南海北，唯一的共同点就是房价还在上涨。根据国家统计局数据，7月份，三亚新房环比涨幅3.7%，在70城里排名第一；海口涨幅为2.3%，排名第9。烟台、宜昌和扬州同样排名靠前，环比上涨幅度全部接近3%。这其中，海口、三亚在今年五一期间，刚与成都、西安一道被约谈过。这一次二进宫，两地不可谓不紧张，约谈后第二天：三亚宣布，已查封3个地产项目售楼处，检查了53家中介，其中31家被取消经纪备案，35人被列入黑名单，禁止从事房地产经营业务。大热必被调控，这是新阶段楼市调控的常态。
其二是土地供应规则的改变亦在限制房企的土地需求侧的活动。销售限价、配建自持面积等多样化的土地拍卖规则与竞买条件使得项目的隐性成本更高，变相提升了开发商的拿地门槛和难度。如广州花都凤凰路地块二就因出让条件太苛刻，企业反映开发难度太大而流拍。出让具体要求竞得人须在用地范围内提供12000平方米住房由广州市花都区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购，而此地块楼面价为15914元/平方米。此地在5次延期出让仍流拍后改为由两宗纯住宅用地组合出让，最终以底价成交。
条件限制是一个比较大一个问题，很难全部符合条件，所以导致许多土地都流拍，以“时间换空间”战略来拿高价地的逻辑已经不复存在。
其三是房企融资全面受限，土地流拍成常态。资金方面的压力也使得房企拿地理性了许多。根据wind数据显示，2018年一季度，上市房地产企业的平均杠杆率飙升至76.16%。负债率飙升的同时，房企融资规模也在逐步紧缩。同策咨询研究院监测数据表示，在2018年前7个月，40家典型房企融资总额达到4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。同时，股权融资冻结、公司债、银行贷款等融资方式受到严格监管。在此背景之下，各大房企均提出了去杠杆的目标，而这最直接的影响体现在土地投资上。
8月20日，市场传闻银监会暂停房地产信托项目。据华尔街见闻报道，房地产信托业务并未被暂停，但多地自上周开始陆续接到了窗口指导。信托在房地产融资中权重虽然不是最高的，但在今年银行信贷、发债全面受限的背景下，地产信托一枝独秀，成为房企融资的主要支撑。2018年1-7月，房地产类信托成立规模3268.51亿元，同比上涨57.31%，可谓一枝独秀。此番信托融资遭遇强监管，意味着房地产融资进一步受限。
房地产融资主要来源于银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回款等六大方面。
此前向银行借钱、向境外发美元债等通道已全部受限，而股权融资和债券融资效果又不尽如人意，销售回款在限购趋紧下也有所减弱，如果信托融资再全面收缩，那么房企融资就只剩下华山一条路。所以，表面看起来市场正在放水，但在强监管的背景之下，这些水注定难以流到楼市。要明白，房地产是高负债行业，一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。如果水不够了，且债务到期，那对于很多企业来说，无异于生死考验。
说什么怕什么，从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰。今年下半年的偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿，房企的现金流面临着极其严峻的考验。不难断定，房地产行业必然面临一场大洗牌。对于大型房企来说，虽然融资不会受到太大影响，但资金成本将会逐步走高，这转过来又会限制拿地的热情。对于中小房企来说，本来在银行信贷、债券融资和海外发债上就不占优势，如今连主要依赖的信托融资也被限制，等待他们将会是什么，不难想象。
目前大多数城市均对土地资金来源有着严格的要求，房企必须全款自有资金拿地，银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金。而这使得手头资金并不阔绰的房企在地块的选择上不敢盲目。土地流拍率上升、溢价率降低背后，房企的拿地态度也呈现两级分化趋势。土地拍卖竞争日益激烈，也有房企另辟蹊径， 欲通过收购、产业地产、旧改等方式来实现“曲线拿地”。尽管受限于资金紧缺，整体拿地节奏较去年有所放缓，但为了保证自身的经营规模，仍有部分企业逆市拿地，趁低吸纳。
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