1、核心逻辑
新城控股具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势，因此在未来可以持续保持较高的增速和较强的盈利能力。
以住宅快速开发模式为特征的高周转高扩张模式必须具备两个条件：
一是增量上能够有充裕的土地获取空间，以及合理的土地获取成本，以保证其后续增速的持续性；
二是开发周期、销售周期和管控能力需要继续提高以维持在一定毛利水平下的高周转。
从成长性来看，公司储备充足，进入城市增速加快。而且向市场较好的三四线城市下沉，足以支撑未来至少3年高增长。公司现有土地储备达到8644万方，按照1.2万/平的销售均价计算，对应货值超万亿，足够公司未来至少3年的高速扩张。
从盈利性来看，公司较低的土地获取成本和优质的储备布局保证了项目整体的盈利能力。
（1）2018年上半年公司新增土地储备总地价490.6亿元，对应可租售面积约为1862万方，对应楼面地价仅2634元/平，与现平均售价相比拥有较大的利润空间；
（2）储备布局合理，长三角仍是公司重点布局区域，公司布局超半数位于长三角区域，具备更高的发展潜力；
（3）“住宅+商业”双轮驱动，凭借综合体的拿地模式可以获取更为优质的资源，而且较低的资金成本也让公司具备更强的盈利能力。
综上所述，我们认为公司在保持现有的扩张速度下，仍然能够保持较强的盈利水平，我们认为公司具备持续的增长能力并能把握成长的机会，千亿过后还有更广阔的空间。
2、结算利润大幅增加，盈利能力持续增强2018年上半年公司营业收入和归母净利润大幅增加，主要是由于公司结转项目的毛利大幅提升和投资收益大幅增加。公司2018年上半年实现营业收入157.6亿元，同增39.1%，主要是由于结转面积相应增加；与此同时归母净利润大幅提升122.8%至25.38亿元。
同时，公司的毛利率和净利率分别为38.4%和16.1%，相比2017年同期分别上升2.1和6.1个百分点，盈利能力持续增强；同时投资收益和公允价值变动损益也大幅增加。
由于盈利能力的增加，公司ROE和ROIC水平均大幅提升，投资回报率进一步提升。公司ROE从2017年半年报的7.4%提升至11.8%，ROIC从2017年半年报的2.1%提升至3.4%，核心利润率也从去同期的8.9%大幅提升至13.0%，公司整体的盈利能力全面提升。
3、依旧保持较高的拿地水平，投资强度有所下降新城控股2018年上半年实现销售面积和金额大幅增长。公司销售业绩稳步增长，实现签约销售金额953亿元，同比增长94.2%，完成全年年初制定的全年1,800亿销售目标的52.95%；实现签约销售面积775万平方米，同比增长118.3%。销售均价也从2017年全年的1.36万/平略降至1.23万/平。根据克而瑞的数据，公司2018年上半年的销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第八。
拿地依旧较为积极，整体拿地强大幅下降，储备充足，布局优质。在2018年上半年新增土地储备82块，总建筑面积达2073.93万平方米。集团在2018年上半年总储备达到8644万方，其中长三角、中西部、环渤海和珠三角分别占比53%、28%、14%和5%。土地投资强度由2017年同期的0.98下降至0.51，也低于2017年全年0.7的水平。
尽管公司的土地投资强度下降，但是公司的充足的土地储备和较低的土地成本仍是公司未来成长和盈利性的保证。公司的负债水平稳中略升，整体保持稳定，综合融资成本整体维持较低水平。公司的有息负债规模大幅度提高，有息负债较年初大幅提升40%至537亿元，资产负债率较年初提升2.5个百分点至88.3%，净负债率较年初大幅提升54.2个百分点至133.9%。公司整体平均融资成本由年初的5.32%小幅上升至5.75，整体仍处于较低水平。
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