1、核心邏輯
新城控股具備高週轉高擴張模式所需要的核心競爭優勢，因此在未來可以持續保持較高的增速和較強的盈利能力。
以住宅快速開發模式為特徵的高週轉高擴張模式必須具備兩個條件：
一是增量上能夠有充裕的土地獲取空間，以及合理的土地獲取成本，以保證其後續增速的持續性；
二是開發週期、銷售週期和管控能力需要繼續提高以維持在一定毛利水平下的高週轉。
從成長性來看，公司儲備充足，進入城市增速加快。而且向市場較好的三四線城市下沉，足以支撐未來至少3年高增長。公司現有土地儲備達到8644萬方，按照1.2萬/平的銷售均價計算，對應貨值超萬億，足夠公司未來至少3年的高速擴張。
從盈利性來看，公司較低的土地獲取成本和優質的儲備佈局保證了項目整體的盈利能力。
（1）2018年上半年公司新增土地儲備總地價490.6億元，對應可租售面積約為1862萬方，對應樓面地價僅2634元/平，與現平均售價相比擁有較大的利潤空間；
（2）儲備佈局合理，長三角仍是公司重點佈局區域，公司佈局超半數位於長三角區域，具備更高的發展潛力；
（3）“住宅+商業”雙輪驅動，憑藉綜合體的拿地模式可以獲取更為優質的資源，而且較低的資金成本也讓公司具備更強的盈利能力。
綜上所述，我們認為公司在保持現有的擴張速度下，仍然能夠保持較強的盈利水平，我們認為公司具備持續的增長能力並能把握成長的機會，千億過後還有更廣闊的空間。
2、結算利潤大幅增加，盈利能力持續增強2018年上半年公司營業收入和歸母淨利潤大幅增加，主要是由於公司結轉項目的毛利大幅提升和投資收益大幅增加。公司2018年上半年實現營業收入157.6億元，同增39.1%，主要是由於結轉面積相應增加；與此同時歸母淨利潤大幅提升122.8%至25.38億元。
同時，公司的毛利率和淨利率分別為38.4%和16.1%，相比2017年同期分別上升2.1和6.1個百分點，盈利能力持續增強；同時投資收益和公允價值變動損益也大幅增加。
由於盈利能力的增加，公司ROE和ROIC水平均大幅提升，投資回報率進一步提升。公司ROE從2017年半年報的7.4%提升至11.8%，ROIC從2017年半年報的2.1%提升至3.4%，核心利潤率也從去同期的8.9%大幅提升至13.0%，公司整體的盈利能力全面提升。
3、依舊保持較高的拿地水平，投資強度有所下降新城控股2018年上半年實現銷售面積和金額大幅增長。公司銷售業績穩步增長，實現簽約銷售金額953億元，同比增長94.2%，完成全年年初制定的全年1,800億銷售目標的52.95%；實現簽約銷售面積775萬平方米，同比增長118.3%。銷售均價也從2017年全年的1.36萬/平略降至1.23萬/平。根據克而瑞的數據，公司2018年上半年的銷售面積與銷售金額在全國房地產企業中排名第八。
拿地依舊較為積極，整體拿地強大幅下降，儲備充足，佈局優質。在2018年上半年新增土地儲備82塊，總建築面積達2073.93萬平方米。集團在2018年上半年總儲備達到8644萬方，其中長三角、中西部、環渤海和珠三角分別佔比53%、28%、14%和5%。土地投資強度由2017年同期的0.98下降至0.51，也低於2017年全年0.7的水平。
儘管公司的土地投資強度下降，但是公司的充足的土地儲備和較低的土地成本仍是公司未來成長和盈利性的保證。公司的負債水平穩中略升，整體保持穩定，綜合融資成本整體維持較低水平。公司的有息負債規模大幅度提高，有息負債較年初大幅提升40%至537億元，資產負債率較年初提升2.5個百分點至88.3%，淨負債率較年初大幅提升54.2個百分點至133.9%。公司整體平均融資成本由年初的5.32%小幅上升至5.75，整體仍處於較低水平。
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