沙井，位於深圳市寶安區，由於遠離深圳市中心，並隔茅洲河與東莞市長安鎮交界，被當地人稱為“關外中的關外”。在這個轄區內有共和、步湧、後亭等29個社區，絕大部分都是小產權房。
面對深圳日益高漲的房價，十年“深飄”的王芳（化名）將目光轉向沙井共和社區內的共和花園。
《中國經營報》記者現場瞭解到，在工廠與城中村交錯的沙井，共和花園的外形設計和園林，都堪稱小產權房中的“精品”。而且當地的房產中介告訴記者，由於村裡使用的建築材料較好，雖然經過10年左右時間的洗禮，這個樓盤從外觀上看依舊很新。
值得一提的是，相較於沙井片區4.7萬〜4.9萬元／平方米的商品房，共和花園大約1萬元／平方米的價格對於王芳而言，可謂相當有吸引力。不過，當王芳把這個想法告訴周圍的朋友時，得到的卻是另一番建議。“買小產權房還不如買商住性質的，萬一到時強拆了還拿不到補償。”
和王芳一樣，不少人之所以有想法買小產權房，除了價格的因素之外，還有就是關注到最近深圳出臺的文件。
近日，深圳市規劃和國土資源委員會會同法制辦共同起草了《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”），將公共配套類、生產經營性和商業辦公類歷史違建作為優先處理類別，小產權性質的廠房、倉庫與商鋪、寫字樓有望通過補繳地價的方式“轉正”。
這份意見稿雖然尚未涉及住宅類小產權房，但依然被不少人視為住宅類小產權轉正的探路之舉，從而引發了討論：繼產業類和公共配套類歷史違建的“放開”，體量龐大的小產權住宅是否也將迎來春天？答案顯然不是想象中的簡單。
徵求意見本月底截止
深圳在歷史違建的處理上，小心翼翼地撕開了一道口子。
根據意見稿，對產業類和公共配套類歷史違建做出明確的定義。
產業類歷史違建，包括生產經營性和商業、辦公類歷史違建。其中，生產經營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用於工業生產或者貨物儲藏等用途的建築物及生活配套設施。商業、辦公類歷史違建，是指實際用於商業批發與零售、商業性辦公、服務（含餐飲、娛樂）、旅館、商業性文教體衛等營利性用途的建築物及生活配套設施。
而公配類歷史違建，是指實際用於非商業性文教體衛、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建築物及生活配套設施。
一方面，在產業類歷史違建上，意見稿將生產經營性歷史違建辦理商品性質房地產的補繳地價標準，由市場評估地價調整為市場評估地價的50%，以進一步激勵當事人申請辦理，盤活實體產業。同時，產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可一步到位確認為商品性質房地產。
另一方面，為鼓勵處理公共配套類歷史違建，除免繳地價和罰款的政策優惠之外，意見稿對確認給原村集體和市、區政府或者其指定機構的公共配套類歷史違建，還允許不扣減相應的非農建設用地指標，以吸引當事人申請處理；為確保相關建築的公益屬性，同時規定其僅能確認為非商品性質房地產。
深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人告訴《中國經營報》記者：“按照國家法律法規的要求，在正式發佈文件之前，要徵求社會公眾的意見，我們現在正在履行徵求意見的階段。”
按照其說法，其實在制定徵求意見稿的過程中，已經多次和相關部門內部進行討論。這份徵求意見稿大約到8月27日截止，從程序上來講，接下來還會對徵求意見稿進行修改，然後按程序進行報批，印發文件。
而在徵求意見期間，市裡沒有做大範圍的宣傳，只是做一個內容上的發佈。只有在文件正式發佈之後，才會傳達到區級、街道等層級。此前，記者從深圳市沙井街道辦宣傳部瞭解到，目前並沒有接到這方面的文件通知。
而針對現在小產權房裡很多都是商業住宅工廠混在一起，應如何劃分，對此，上述相關負責人表示，根據當事人當時申報的情況，規劃國土部門進行下一步核查，才能判定是否符合這次處理的範圍。
住宅類小產權房仍是改造關鍵
為何此次先從處理產業類與公共配套類歷史違建著手？
業內的看法是，相較於住宅類歷史違建，產業類和公共配套類歷史違建主體比較集中，處理意願普遍較強，預計可以達到理想的處理效果。同時，兩類歷史違建的處理又與城中村城市建設和經濟發展息息相關，可以拓展產業發展空間、支持實體經濟發展，並進一步完善城中村基礎設施和公共服務設施，補齊民生短板。
眾所周知，深圳是中國最早的特區，早期經濟發展快，規劃、用地等方面，因為“深圳速度”，所以十分粗放。而且，最初的深圳，城市面積非常小，經濟快速崛起之後，大量工商企業在農村集體土地上興辦，並且成規模的發展，最終形成了今天在深圳的“城中村”，其總量之大、產權之複雜，恐怕全國沒有出其右者。這就為當下深圳進一步經濟發展的制約，埋下了伏筆。
2016年6月，深圳住建局房改處處長劉逸群在一場以“共享深圳”為主題的論壇上透露，在深圳的住房結構中，手續完善的住房只佔37%，歷史違法建築、法外建築比例高達63%。
與此同時，近年深圳市規劃國土發展研究中心發佈“珠江三角洲全域規劃項目”研究報告稱，在珠三角城市國土開發強度上，深圳以接近50%位居四個一線城市之首，遠超30%的國際警戒線。
眼下，在沒有增量土地的情況下，只能把目光轉向存量土地。最大的存量土地來源，就是在飛速經濟發展過程中出現的體量巨大的城中村，也就是“歷史遺留問題形成的違章建築”。
不過，
廣東省房地產研究會副會長韓世同認為，其實小產權房最大的問題還是住宅類的，而不是產業類和公共配套類的，因為只有住宅類的小產權房才會跟商品房構成衝突。小產權房建成後拿來出租，政府基本就是不管了，只是不允許出售、流通。他指出，其實現在都是人為設限，這些小產權房都在城裡，有些甚至在城市中心，如果不讓它們“轉正”，或者變成合法化，就不能被變更、重建、改造。地方應該有權限讓小產權房“轉正”。
補償和法制需匹配
實際上，早在1992年，深圳便完成了特區內土地國有化轉制。2004年深圳以城市規劃“全覆蓋”的方式，將特區外260平方公里土地轉為國有。至此，深圳市成為了國內沒有農村建制的城市。
從2009年開始，深圳著手全面推進農村城市化歷史違法建築的處理。2009年6月，深圳就公佈了《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》，正式提出了對小產權房“轉正”補繳地價的規則。但實施效果卻有限，小產權持有人主動進行違法建築申報登記的數量不足1/10。
此後的2014年4月，深圳從全市推進改為試點實施，選擇12個社區和1個街道開展為期一年的歷史遺留違法建築分類處理試點工作。根據試點實施辦法，原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建築在480平方米以內的部分，可在有限確權後，補繳地價申請轉為商品性質，進入市場流通。
韓世同對記者表示，他並不是很明白住宅類小產權房轉正的難度何在。十多年前深圳改造，漁村幾十層樓高炸掉的都有過。深圳號稱是不存在集體用地了，但是又沒有讓住宅類小產權房獲得合法身份，能夠轉讓，所以作用不是很大。
在小產權房處理上，韓世同認為，關鍵是補償合不合理的問題。如果補償合理，誰不樂意，只是不排除有些釘子戶要價太高。
“不過，城市更新改造的過程中，法制也必須跟上。為何不可以依法拆遷？如果達到一定的法律規定的簽約人數等，最後是少數人的利益影響到大多數人利益的前提下，可以通過法律途徑來解決，通過法院裁決，強制拆遷。依法，而不是依據政府的一張行政指令。”韓世同說道。深圳撕口子！探索小產權轉正但不涉住宅 專家：都是人為設限
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