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深圳正式出台租金管制试点政策！
今天8月29日上午的深圳房博会租赁论坛上，深圳市规划和国土资源委员和房地产业处：付菲菲透露，深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，将采取严格的租金管制。
基本特点
【1】租金管控，实行一房一价、一年一调的房价管控制度，一年一调的标准控制在正负5%以内。
【2】不限对象，没有收入和财产上的限制，只要在我市居住的无房居民都可以租住。
【3】租房排队，我们专门开发了一套系统，大家可以排队等待租房。
【4】有限租赁。目前规定首租一年以上、三年以内，续租不超过两年。
【5】全流程在线，运用信息技术的支撑，实现全流程在线租房，从看房到合同签约，到租金支付，都可以在线上完成。
不过目前试点项目只有塘朗城，试点成功后，将进一步完善各运作环节，建立租金管控制度。
希望通过价格传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，对租金涨幅的控制影响到周边的片区、楼盘、区域，甚至全市的租金价格定位，从而引导全市租金的合理定价。
【具体做法】
1、严格的租金管制。目前我们还没有比较完善、全面的对区域的租金指导价格，对于具体项目，我们会请房地产评估中心采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，实现一房一价，我们对租金有一个定位，不会高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平，甚至会略低。一年一调，每年年末对我们掌握的房源租金涨幅进行调整，因为不可能涨幅永远保持不变，涨幅调整的参考标准会根据当前的市场发展形势以及周边租金价格、CPI增长速度、人均可支配收入增长率等综合考虑，目前我们提出的控制原则是年租金增长率不超过正负5%，从而保持市场的平稳。国务院委托王锋博士的课题组在做全国房地产监测预警体系建设，其中有一项重要指标就是租金年增长率，目前定的幅度是预警线正负5%，我们这一标准拿过来，一年一调的标准会控制在正负5%以内。同时我们在合同中也会约定要严格遵照主管部门评估的年租金增长幅度缴纳租金。
2、便民的自动排队制度。我们有面向对象的要求，即在我市缴纳社会保险一年以上的未购房居民，可以以个人为单位申请，同期内只能申请一套稳租金商品房，本市一年以上社保缴纳记录，本市未拥有审核形式自有住房及政策形成租房。系统接入规土委、社保局、住建局、公安局等部门数据，实现工具共享，申请人资格由系统后台自动查验，大家只需要输入身份证号，后台会自动查验你是否符合租房要求。申请提交后进入排队程序，以晚上提交时间为唯一的排号准则，先到先得。
3、高效的运行机制。①全流程在线看房签约，我们有很多信息手段来支撑，保证所有程序都可以在线上完成，包括对房屋外部环境、内部环境的查看，无需线下看房交易。②随时更新随时匹配，确保房源高速流转性。③有限租期有限续租，目前规定首次租赁期限为1年以上、3年以内，续租不超过2年，最高租期5年，希望通过长租保持稳定的租赁关系，不超过5年是也不想变相的变成以租代购。④严格的签约时效性，获得匹配房源后，申请人在24市内需完成在线确认，确认后1小时内完成合同签约给，每个申请人3次放弃承租机会。⑤智能化监管也是目前的重点内容，通过指纹锁或人脸识别等技术的应用，确保租房安全程序。
4、与公共租赁住房的区别。从性质上，稳租金商品房其实就是市场的商品房，而非政府保障房，产权完全归开发商所有，建设经营上由开发企业出资运营，完全市场化运作，不会给政府带来任何负担。公租房需要政府出资运维，包括后期折旧维修，压力越来越大。出租对象的条件比较放松，在我市工作的无房居民都可以，而公租房有社保、户籍、房产、收入等方面的限制条件。在租户体验上，如果房源够多的话，可以自主选择户型、区位、价位。稳租金商品房的产权和收益完全归开发商自己所有，这样有利于进行资产证券化的探索，包括发行REITs，进行金融产品创新。而公租房是政府财政支出，压力比较大。规模化建设稳租金商品房也是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，减轻政府解决普通居民居住的压力。
我们在系统中运用了很多新的技术，尤其规土委作为房地产主管部门，采用城市空间基础信息平台，搭建三维仿真平台，倾斜摄影三维建模技术，此外还采用采用外部企业的技术，例如易图的VR虚拟现实技术进行720度全景看房，此外还有智能身份认证、在线签约、在线支付等，目前市面上运用的技术亮点，我们的系统都存在，并且更多。
推行试点的意义：
首先是对租金的管控，希望通过试点的推进，引导周边租金价格的定位，尤其是现在只是推行试点，我们想看一下通过试点的推行对周边租金价格的影响到底有多大，为后期全面铺开提供现实依据。
租赁合同网签这一块，因为我市没有建立强制网签备案制度，所以我们在这方面进行了探索，网签是后续会强制推行的过程。
租金在线支付，在现有平台上，像自如的APP中都能实现在线支付功能，也是很常见的做法，我们很想引导国有平台开展租赁业务，对于国企来说，因为有严格的财务管理和财税费用支出监管，目前没有任何一家国企平台采用在线支付的方式支付押金或其他财务支出，这次我们跟合作方地铁集团、深业集团充分配合，在国企采用在线支付方式。在后期的运营监管上采取指纹锁等一系列相关措施，确保运营过程中监管能力的提升。
试点项目
塘朗城精品公寓，由地铁集团和深业集团合资成立的朗通房地产开发有限公司，性质是国企，项目位于塘朗地铁站旁边，有住宅、写字楼、公寓、精品公寓、商业中心，目前作为试点的是2期C座未售的248套公寓，通过跟地铁集团、深业集团的前期协商，本来这些公寓是在售的，立刻停售，给我们作为试点项目。
项目目前在装修阶段，预计明年3、4月份对其进行租金评估，4、5月份推出在线租房，希望通过政企合作的模式达到互惠互利的作用，特别是地铁上盖物业，除了有一部分作为保障房，我们还是希望有一些自持可以全面铺开，达到全新的住房租赁模式，因为它势必影响到周边的辐射影响，尤其是全面铺开之后对深圳市其他片区，包括对全国的推广也会起到示范作用。
希望通过试点项目的推进，进一步完善运作环节，包括制度设计、租金定位和租房流程的完善，进一步完善各个环节之后，建立全市的租金管控制度，也希望在我市多渠道增加房源的供应，尤其是在招拍挂土地供应上，现在大部分都是全自持租赁住房供应，以后在协议中要求只租不售的土地能完全接受主管部门的价格管控，商改住、城市更新和土地整备配建项目，也会提出这方面的要求。老旧房屋整治、产业园区自建和社会房源筹集也希望能纳入整个体系。
深圳市房地产中介协会的徐枫会长观点：
1、租赁市场是新的法律关系，大家请关注债权市场的关系。
2、我们对于深圳市场的判断是买卖向下、租赁向上。
3、中介变量，定价这一块是值得关注的，政策要调节前端，不要调节后端。
4、希望租赁市场能吸取买卖市场的教训，提在T阶段，不要调在T+1阶段，要前置。
5、长租公寓一定是缺钱的，一定要通过资本市场来解决，所以资本市场和租赁市场的交融是政策面应该关注的点。
6、保障房建设是一定要坚持的。
7、租赁市场大数据挖掘机已经开动，所有人不知不觉都在被挖掘大数据，形成了市场的深度产品，这个东西在中国没有相应的法律法规保护，实际上在国外这是特别芥蒂的事情，包括在香港市场，如果你问他拿个人隐私数据，是绝对不可能的，但在中国可以随便拿，我们的法治观念还是比较落后。
8、小产权房的债权关系已经启动，不要避而不谈，这是市场深度关注的一个点。
观点1：“新的”法律关系。过去是买卖关系，现在引入债权关系。
做租赁市场的探索、租金管控等方面，要注意资金的控制和引导的作用，现在不仅仅是长租公寓想做的事情，而是背后的“黑手”想做的事情，对于租金不仅要监管房地产系，可能还要扩展到金融。
观点2：替代品市场。我们没有办法控制房价，所以我们是不是能够控制租金呢？
在考虑房地产市场时一定要把保障房考虑进去，不管是用保障房手段，还是租金管控手段，政府在整个房地产市场想做的事情越来越多，想给整个社会提供的民生利益也越来越多，这一块对模型来说也是比较大的变量。
观点3：买卖向下
在各种限，限贷、限外、限购等政策的影响下，有效需求是下移的，过去深圳的交易量可能是20万套，现在真正能在深圳买房的人只有10万套，有效需求曲线下移，但供给曲线没有变，因为土地增长没有那么快，开发商的供应量不会放量，供给曲线是不会变动的，需求曲线下移的结果是交易量下行，量价齐跌的态势，这是我们对未来深圳市场的判断。
观点4：买卖市场“调控”尴尬。
租赁市场应该吸取买卖市场的经验，要考虑宏观经济的问题，考虑财政的问题，但在深圳压力不是很大，因为深圳的地方政府其他收入比较高。
观点5：租赁向上
我们的价格机制在房地产市场一直没有解决，这是行业痛点，如果有机构、有政府能牵头解决的话，相信市场肯定会回归理性，因为价格机制是理性人的调节方式，我们希望价格缺失能在租赁市场得到彻底解决。
政策建议： 让租金透明化，告诉公众你身边的租金是什么价格，用最有效的市场的手来调节市场。
王锋：深圳房地产市场形势与长效机制建设
深圳房地产市场形势
近期深圳房地产市场调控政策
未来继续深化调控，建立长效机制
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