一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：
适用简易计税方法计税的，应预缴税款=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1＋3%）×3%
纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。
在会计处理上直接借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：
（1）《增值税预缴税款表》；
（2）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；
（3）与分包方签订的分包合同原件及复印件；
（4）从分包方取得的发票原件及复印件。
提醒企业的是及时取得分包发票，否则在建筑服务发生地将按照全额纳税，事后取得分包发票将无从退税！
国家税务总局关于换发税务登记证件有关问题的补充通知（国税发〔2006〕104号）对外来经营的纳税人（包括超过180天的），只办理报验登记，不再办理临时税务登记。
建筑服务发生地即项目部不办理税务登记证，所以只需要预缴不需要办理纳税申报。回原地办理，但只是申报而已。
企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”“应付账款”等科目。
因此建议机构所在地申报纳税时，对分包款按借记“应交税费——应交增值税”科目，借记“工程施工”等科目，贷记“银行存款”等科目的处理，收取总包款时借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“工程结算”等，贷记“应交税费——应交增值税”科目的处理，则应交税费余额正好抵销预缴税款。
一般计税方法
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。适用一般计税方法计税的，应预缴税款=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1＋11%）×2%。
为什么简易计税办法预征率为3%而一般计税方法预征率只有2%呢？
因为简易计税办法原营业税税率为3%且简易计税办法不得抵扣进项税额，但是一般计税方法是可以抵扣进项税额的，如果按照3%预征，此前营业税税负率即为3%，该项目全部税负缴予服务地，则机构所在地的进项税额将很可能留抵，无从抵扣。
【举例】比如工程材料600万元，人工成本300万元，利润100万元，按3%预征缴纳税款30万元，则机构所在地申报时，销项税额110万元[（600+300+100）×11%],减进项税额102万元（600×17%），将形成留抵税额22万元（30+102-110）。
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
建筑业特殊之处：
纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。收到预收款就需要交税，结转为收入时不再交税。
借：银行存款
贷：预收账款
应交税费——应交增值税（销项税额）
纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
建筑业兼营设计、租赁、废料销售等应分核算，以免被处以从高，此前废料销售多直接冲减施工成本的处理建议改革。
一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2015年第90号）纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。
建筑业纳税义务发生时间：
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
建筑服务完成的当天怎么理解？
建筑法：建筑工程经验收合格后方可交付使用，竣工验收与竣工结算的日期，有的竣工结算遥遥无期。
房地产过渡期征收率的适用规定：
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1＋征收率）×3%
适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
需要注意的是房地产项目预收时点并非纳税义务发生时间，所以只预征不开具发票。会计处理如下：
借：应交税费——应交增值税（已交税金）
贷：银行存款
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
房地产一般计税方法：
住宅专项维修资金作为代收代付款处理，不需要纳税。
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金不属于房地产增值税计税依据。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
【举例】某企业销售房屋取得价款1 110万元。
借：银行存款 11 100 000
贷：主营业务收入 10 000 000
应交税费——应交增值税（销项税额） 1 100 000
土地出让金11 100万元，当期销售面积占比1%，则抵减出让金111万元（11 100×1%）。
借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 110 000
贷：主营业务成本 110 000
则应纳增值税税额=110－11－预交的30（假定）=69（万元）
《财政部关于印发〈营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定〉的通知》（财会〔2012〕13号）企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”“应付账款”等科目。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1＋适用税率11%）×3%
三、税收优惠及征收管理
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国办发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国办发〔2005〕172号）的有关规定执行。
纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
建筑业、房地产企业营改增发票的开具与使用，特别是过渡时期。
建筑业在建筑服务发生地预缴税款时必须提供分包发票原件及复印件。
（1）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。
上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
（2）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
此处代开应包括代开增值税专用发票，则一般纳税人因有自已的增值税专用发票，如属于简易计税办法则只需开具3%征收率的专用发票。
这里需要注意营业税与增值税纳税义务发生时间的界定：
（1）如果纳税义务发生时间为4月30日前，应开具营业税发票，而不能滞后开具增值税发票。
（2）如果纳税义务发生时间在4月30日前，企业已纳税，但因甲方原因未开具发票，则5月1号后是否仍能取得营业税发票存疑。
（3）如果纳税义务发生时间为5月1日后，该发票应为分包方机构所在地开具，但备注栏需注明。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
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