2018年上半年，房地產調控政策繼續積極抑制非理性需求，樓市政策收緊不減反增。在房企普遍面臨“融資難”的情況下，財務狀況的安全與穩健被受關注。
在房企“規模化”浪潮中，究竟企業應如何在財務槓桿與經營槓桿之間如何尋求平衡，如何走高效且可持續發展的道路，成為當下廣泛關注的焦點。
今年7月，北京貝塔諮詢中心與《證券市場週刊》聯合推出發佈《2017年度地產上市公司綜合實力排名報告》，旭輝憑藉穩健的財務、高效的運營與可持續的高成長性榮登榜單第六位，為房企高效且可持續增長提供了值得借鑑的模式。
嚴守四條“紅線”成就資本市場“三好生”
北京貝塔諮詢中心合夥人、中國社科院國家金融與發展實驗室特聘研究員杜麗虹博士認為，房企的財務安全性不能以單一指標衡量，而是應該通過短期風險頭寸、中期風險頭寸與戰略理性多個指標共同衡量，去考量企業的再融資壓力，以及可承受負債的能力。杜麗虹博士強調，與其他行業不同，我國房地產行業實行預售制，售房的預收款項在會計上被記入了房企的負債中。但預收款項其實並不是真正的負債，所以總負債、資產負債率並不能真正體現房地產企業的負債情況。相比之下，“淨負債率”，也就是扣除預收款項等無息負債及現金後的帶息負債與淨資產之比，才能真實 反應房企的負債情況。
多年來，旭輝一直以財務穩健著稱，嚴控現金流、淨負債率、利潤率和淨資產收益率（ROE）這四條財務“紅線”。旭輝控股執行董事、旭輝集團副總裁兼財務中心總經理楊欣此前向媒體詳細介紹了“四條紅線”的管理邏輯。
第一條就是現金流管理，尤其要做好經營性現金流的管理，也就是健康的銷售回款。“在回款方面，旭輝一直強調有質量的銷售，因為有質量的銷售才能帶來健康的回款，提升企業的經營性現金流。2017年年報顯示，旭輝的銷售現金回款率超過85%，這是一個在行業內比較領先的水平。”
第二條就是嚴控淨負債率低於行業平均水平。與此同時，追求長期債和短期債的一個合理的平衡，維持自身償付能力的良好。2017年年報顯示，旭輝的淨負債率為50.9%。
第三條為利潤率。旭輝的利潤一直維持在相對穩定的水平，這與公司追求穩健的發展，有質量的增長是相吻合的。從過去三年的年報來看，利潤率2015年為12.1%、2016年為12.7%、2017年為12.8%，保持穩中有升。
第四條是淨資產收益率，作為判斷上市公司盈利能力的一項重要指標，一直受到證券市場參與各方的極大關注。WIND數據顯示，旭輝ROE（淨資產收益率）2015為18.2%；2016年為20.19%，2017年為26.91%，也呈現出穩中有升的態勢。
楊欣認為，房企要做資本市場的三好生，就要“規模增長好、利潤率好、穩健性好”。這三個指標要均好，難度比單純做好一個的難度是指數倍增長的。
穩固“鐵三角” 助推“有質量的高增長”
《2017年度地產上市公司綜合實力排名報告》指出，未來，中國的地產市場面臨著高度的不確定性，地產企業也面臨轉型壓力，擁有規模優勢的企業勝出的概率更高，市場最終會留下有能力撬動管理規模的企業，以及財務安全穩健的企業。
旭輝憑藉對財務精細化的管理，逐步構築起規模、利潤率、負債率三者平衡穩固的財務“鐵三角”，而安全穩健的財務也成為旭輝高效且可持續發展的有力支撐。
據2017年年報數據，旭輝合同銷售金額1040億元，同比增長96.2%，;權益銷售金額為550億元，同比增長88.4%，實現合同與權益銷售金額雙線大幅上漲；其核心淨利潤40.8億元，同比增長45%。在這樣的增長下，旭輝的淨負債率為50.9%，平均融資成本僅為5.2%，真正做到了規模、利潤率、負債率三者的平衡穩固。
克而瑞數據顯示，2018年1-7月,旭輝合同銷售金額為811.8億元，同比增長45.7%。與此同時，據未經審計的企業公告顯示，預計18年上半年核心淨利潤增幅達50%以上。
楊欣對媒體透露，旭輝搶到了2018年上半年融資“窗口期”，成功在境內外發債6筆，利率均屬於同比行業較低，“發債的利率可以直觀反映資本市場對一家公司的判斷，旭輝能以相對低的利率發債，說明了市場對旭輝的認可。”
貝塔諮詢發佈的報告中，旭輝在運營效率指標上表現突出，其中地產上市公司TOP 20平均的存量資產週轉率為0.71倍，而旭輝的存量資產週轉率則是高達1.19，是上市公司中位數水平的3.7倍，顯示了旭輝卓越的運營管控及優異的營銷能力。
“房企不應該只看短期的銷售情況，而是要關注可持續發展，保證規模、效率、財務等多方面的協同，才能保障未來的可持續性。”杜麗虹對媒體表示。
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