热点城市和区域放地的消息，正吸引着越来越多的市场关注。锐理数据日前获悉，眉山（楼盘）市东坡湖南片区继此前拍出三宗地块后，预计10月又将有两宗住宅兼容商业地块登上拍卖台，净用地面积共计约205亩。
此前，已经有不少业内人士通过各种渠道在了解这两宗地块的相关信息。作为东坡湖南片区的几近收官地块，这两宗大体量土地有何价值，我们不妨先从以下三个维度来具体分析。
看现状：
品牌房企涌入 眉山市场活跃度提升
近两年，在楼市行情整体走俏的大势下，眉山市场也迎来了开发新纪元：先是位于天府新区的视高吸引众多品牌房企围猎，楼面价一再刷新纪录，购房者也蜂拥而至，房价节节攀升；紧随其后，眉山中心城区（东坡区）也扛起土拍大旗，土地拍卖多次捅破地价天花板。
★ 2017年12月20日，恒大竞得东坡区约126亩土地；
★ 2018年2月28日，东坡区岷东新区两宗共计约265亩土地被富力收入囊中，楼面地价突破三千大关，溢价率均超过100%；
★ 2018年6月20日，万科拿下崇礼镇约937亩土地，其投资300亿元的崇礼新城正式落地；
★ 2018年6月21日，东坡区岷东新区三宗地全部以溢价率超过200%拍出，在众多房企拼杀中，瀚城、华宇、龙光杀出重围，分别以楼面地价5479元/㎡、5638元/㎡、5560元/㎡各自斩获一宗地；
★ 2018年7月31日，铁投溢价摘得东坡湖南片区182亩住兼商用地；
★ 2018年8月9日，东坡湖南片区住宅类用地出让，最终被三家房企分食，其中就包括港资房企合景泰富。
实际上，据锐理数据独家获得的消息显示，除了上述已布局的品牌房企外，在眉山（东坡区）土拍市场还出现了龙湖、融创、保利、碧桂园、阳光城(000671,股吧)、美的、中梁、旭辉、新城控股等数家意向房企的身影。随着越来越多的品牌房企陆续杀入，如今的眉山俨然成为高手过招、群雄逐鹿的又一战场。这轮番动作背后暗藏两个重要信息点：
一是重点房企的的动作往往代表一种方向，前期进驻房企对眉山市场的前景预期很看好；二是房企的落地将对眉山市场进行反哺，尤其是大型房企的造城运动，如恒大三千多亩的养生谷、万科拟投资300亿的崇礼新城项目，将推动眉山城市与市场蜕变更新，形成新的品牌集中开发区域。
当然，房企的落子绝非“任性”，住宅市场近一年多的表现成为眉山对房企吸附能力的重要支撑。 据统计，2018年上半年眉山市东坡区商品住宅成交套数同比增长30.28%，价格同步上扬，在5月首次达到9字头，部分楼盘价格破万；住宅去化速度加快，去化周期大为缩短，市场亟待补货。一方面，近一年多里眉山供应端的土地市场与需求端的住宅市场双双迎来“爆发”，其与眉山城市升级密不可分；另一方面，有数据显示，2018年上半年三四线市场拿地金额同比增长44.1%，热度不言而喻，但随着棚改货币化政策收紧与调控深入，三四线城市机会与空间均发生变化。回归到眉山市场，后期潜力同样要基于其城市价值的崛起来判断。
看未来：
依托城市群效应 眉山市场价值走高
政策与规划：占据城市发展方向，成眉同城化逐步推进
随着城镇化水平提高，未来都市圈与城市群将成为下一个时期中国城市发展的一大趋势。这意味着，房企在城市进入与拿地布局时，判断的依据不再只着眼于单个城市而是城市群。
成渝城市群建设已经上升为国家战略，作为重要组成部分的眉山将融入成都，与成都同城发展、产业同链、基础同网。眉山占据成都南向发展的区位恰与成都“东进”“南拓”的城市发展战略不谋而合；同时，眉山也是天府新区功能区及其辐射板块。
今年6月29日至30日，四川（楼盘）省第十一届委员会第三次全体会议召开，作出了“一干多支、五区协同”的新部署，支持眉山建设环成都经济圈开放发展示范市。
2018年7月30日，市委四届十一次全会通过了《中共眉山市委关于建设环成都经济圈开放发展示范市全面推动眉山高质量发展的决定》，当中提到将推进成眉同城化发展，强化规划对接、强化基础设施对接、强化产业对接、强化公共服务对接。
交通路网建设：距离“缩短” 成都眉山融合加深
房企在布局三四线城市时，需要参考区域与中心城市的距离，包括“物理距离”与“时间距离”。眉山是成绵乐线上距离成都最近的地级市；同时在成眉同城发展中，城际通勤能力大为提高：除“四箭齐发”的城市干道、纵横的高铁、高速公路外，还将全力推进对接成都地铁1号线、5号线延伸至眉山的轨道交通前期工作……未来，眉山与成都“时间距离”更有望大大缩短。
前期市场行情的走俏已收割大量购买力，后续如何判断？
一是，2017年成都城镇化率为71.5%，而眉山的仅为44.8%，未来仍有一定的提升空间；
二是，产业聚集导入新人口。众多世界500强企业落地眉山，入驻企业包括海尔、联合利华、亚马逊等；前段时间发布的《中共四川省委关于全面推动高质量发展的决定》中提到打造眉山大数据产业聚集区，支持眉山等新设综合保税区、保税物流中心(B型)，推动眉山产业园发展等。产业的发展不仅可以推动区域经济提升，还可以吸纳更多产业人口，从而催生更多居住需求，为房地产发展奠定后续支撑；
三是，在成都南拓，天府新区辐射下，承接外溢客群；
四是，眉山人均可支配收入在全川靠前，城市整体购买力较强。
从以上三大点来看，眉山市场仍然存在潜力空间。不过需要密切注意的是，房企在拿地方面需要对地块进行更科学理性的研判。
看宗地：
区位+资源+宗地素质 三位一体品相高
在选定城市进入时，对于地块的选择也至关重要，如果误判，后期房企容易陷入泥淖；区位上是否位于城市发展方向上、是否拥有核心资源、自身条件优劣等都是核心评判因素。通过对所获取资料进行分析总结，锐理数据认为本次拟出让宗地的价值主要体现在四个层面：
区位主城与新区的链接枢纽 与城市发展方向同步
东坡区作为眉山中心城区，也是核心发展区域，城市发展水平较高。本次拟出让的宗地正是位于东坡区主城的东坡湖南片区，与东坡岛一脉相承，其背靠拥有东坡区实验中学、苏祠中学、眉山一中、眉山市人民医院、宏远盖丽广场等生活配套的主城，正对着崇礼新城，靠近岷东新区，既可享受成熟的城市资源，又能受益新区建设发展红利。
并且，由于主城发展饱和，新区尚待成熟，东坡湖南片区更有利承接当下的置业需求。
资源江+湖+公园+东坡故里 奠定区域高改宜居基因
东坡湖南片区直面岷江，临近400亩东坡湖公园、470亩南湖公园以及132亩的滨江休闲绿化带和东坡湖南延段生态休闲绿化带，共同组成“两园两带”生态绿地；同时与三苏祠临近，有着东坡故里的人文底蕴。东坡湖南片区占据优越的自然与人文资源，价值突出。
同时，东坡湖南片区规划目标为“融入老城，承接东坡岛，完善城市景观骨架，担当高尚生态居住区、游憩空间、文娱休闲优选地的职能。”
因此，东坡湖南片区未来将打造成生态环境优良的高品质城市住区，可以吸引大量高改客群落位，提升产品溢价空间。
宗地体量大+形状方正+低密 具备优质属性
本次拟出让宗地位于东坡湖南片区，苏湖路以南，东坡大道南延段以西，南湖别院A区以北，东坡湖南延段以东的区域（如下图所示），位置优势突出。
宗地一占地面积约108亩，宗地二占地约97亩，容积率均为大于1.0且小于2.5，建筑密度小于30%，商业占比小于30%。
对房企而言，百亩左右的体量，有足够的打造空间，而且两宗地形状都很方正规整，非常有利于产品布局。资源与区位以及低密的特点，宗地产品未来可以走品质高端路线获得更多产品溢价。
东坡湖南片区是目前老城区中难得还有滨江土地资源出让的区域，稀缺性显现。实际上，本次出让完后，该片土地供应即将关闸，机会所剩无几。
其他片区集中开发 可以借力为项目加成
短短数月，品牌房企铁投、合景泰富以及本土房企代表万景、金府相继进驻，片区土地出让较为集中，各个项目开发趋于同步，可以形成联动聚集效应，革新区域面貌，升级区域产品与居住水平，热度和影响力可以极大提升。同时宗地周边有待出让的商业用地，后期可对住宅区形成补充。
在“马太效应”越发明显的房地产市场，做好土地储备才足以“手中有粮，心中不慌”。而在主城区以及中心城市拿地，高地价、诸多的附加条件和配建以及住宅预售限价等使房企进退维谷的问题依然存在，因此，现阶段下沉到三四线城市仍是房企寻求破局的一条重要路径。不过，这需要房企根据自身发展战略与实际情况，制定出更加精准有效的城市进入和拿地策略。
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