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剛需為何愛房山？
幾年前，房山和大興都被稱為北京剛需的首先地，房價也差不多。
如今，房山又是引進教育資源，又是興建配套，又是治理生態環境，剛需嗖嗖的往房山跑，房子均價也只有32176 元/平方米。
再看看大興，藉著一股利好和新機場的東風，房價開著小馬達溜溜的漲上去了，均價達到46294 元/平方米。即使六環外6萬的樓盤也不在少數。
明明兩個區域挨著，一個西南一個正南，為啥房山發展慢？
房山首先吃虧在沒有利好上。
另外，不服也不行，人家大興挨著發展最好的朝陽和利好最大的通州，房山挨著發展相對滯後的豐臺和門頭溝。
還有一個原因，大興整體是平原，適合大範圍規劃發展；房山西部有山脈，定位是生態涵養區。房山城建2004-2020總體規劃中，和北京整體相關的只有一條：疏散中心城人口。意思是：剛需你來吧！目前看來，執行的不錯。
所以，產業以及投資升值什麼的先放一邊，只要生活配套完善，醫療教育跟得上，交通條件滿足，距主城區較近的地段生活方便，房價跟其他區域相比又佔優勢，那麼，房山成為剛需首選地當仁不讓。
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五大板塊置業分析
好好的挑挑選選，找準板塊，找準好盤，對於自住的剛需來說，房山算是個價格窪地。
那就直接乾貨，按板塊具體分析一下區域現狀，挖一挖值得買入的樓盤。
一、長陽—CSD概念下的具有活力的商業區
➤板塊分析：
房山板塊中最火的莫過於長陽，也是目前發展最成熟的區域，當然價格也是最高的。
長陽板塊緊鄰地鐵房山線，距離天安門約22公里，交通較為便捷。
長陽處於房山CSD中央休閒購物區最核心的部分，包含首創奧特萊斯、funmix等大型商業綜合體，整體商業氛圍良好，從社區商業、臨街商業到大型購物中心一應俱全。
長陽包含有北京四幼、皇城根小學、北京小學長陽分校、北京四中房山校區等熱門學校，教育配套較為完善。
板塊內包含大型醫院較少，綜合就醫需求可能需要去到就近的良鄉板塊。
長陽的新盤集中度很高，二手盤也基本是次新房。有較多知名開發商在該地區拿地，有成規模的住宅小區已經交房入住，社區底商大部分也已經接近成熟，簡單的配套設施大多也己交付使用。
➤代表性樓盤
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稻田地鐵
這幾個樓盤對比，品質較好首選京西祥雲和金域緹香。長龍苑小區雖然單價低上車容易，但樓盤升值潛力較差。
稻田地鐵這個區域，目前還很荒涼，商業不完善，只有一些住宅樓。屬於正在開發的區域。
從位置上來看緊鄰豐臺區，距離主城區較近，相對來說對未來價值的透支並不多，適合投資。
▲稻田地鐵區域
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長陽地鐵
品質最好的當屬長陽半島，當初區域的房價也是它帶起來的。
長陽光合作用，建議買一期二手房，價格更佔優勢。
天泰新景是十幾年的老小區，品質和居住體驗感較差。如果不是實在預算受限，不建議購買。
長陽地鐵這個區域大多是次新房，整體來說居住品質較好，小商業發展較為完善，最主要的是學校好，上面說到的幾個學校都集中在這，未來發展預期看好。
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籬笆房地鐵
籬笆房這幾個樓盤的特點都是房齡比較新，有80平以內的兩居，90平左右的三居，非常適合剛需。
芭蕾雨悅都和金域公園離地鐵最近，而且緊鄰長陽公園，環境不錯。
這個區域明顯比稻田地鐵周邊配套要完善，看上去也相對開闊整潔，籬笆房地鐵旁邊就是奧特萊斯。
▲籬笆房地鐵周邊
二、良鄉—高速發展期的教育板塊
➤區域分析
目前良鄉板塊的商業業態以臨街商業、寫字樓為主，傳統中小型百貨也比較發達。
良鄉板塊包含北京第一實驗小學、北師大良鄉附中、良鄉中學等熱門學校，教育配套相對完善。
板塊內包含良鄉醫院和北京婦產醫院房山醫院，就醫方便。
良鄉板塊分兩部分，大學城和老城區。
如果說長陽的崛起得益於CSD的話，那良鄉的騰飛大學城起了至關重要的因素。良鄉大學城高素質人才培訓，帶來許多的高精尖技術企業的同時，數萬大學生也帶來了不可估量的經濟就業與消費。而且臨近地鐵，交通便捷。
房山地鐵線的修建完全躲開了過去的老城區，也就是房山區的鎮政府所在，地鐵線路的開通其實並沒有給良鄉老城區帶來多少福利，但這個區域實際上集中了大部分人口，未來要發揮這些人口資源的優勢，更期待京石城際的開通。
▲良鄉老城區
➤代表樓盤
良鄉板塊還是推進離地鐵近的樓盤，品質較好上漲空間大的樓盤主要集中在良鄉大學城商圈（地鐵良鄉大學城和良鄉大學城北）。
至於良鄉大學城西，3萬多的老樓盤比較多，適合上車，但未來增值潛力相對會差一些。
至於老城區，臨近籬笆房的加州水郡和原香小鎮相對好一些。如果京石城鐵線路順利開通，則對良鄉老城區是一個利好。
廣陽城地鐵附近樓盤的價格基本也在3-4萬，相對來說還是價格窪地，但上漲始終乏力，主要受制於拆遷規劃，不同於籬笆房長陽等地是在空地上規劃，那樣發展比較快。
三、閻村—房山地鐵延長線利好
閻村在6環邊，因為處在西南角，位置距離主城區很遠了，而且目前配套和環境差很多，除了大片耕地還有低矮的破房子。
在配套方面，閻村的配置遠無法與良鄉、長陽比肩，和房山老城區城關鎮的差距也很明顯。目前區域內的生活配套主要依賴沿街小鋪和社區底商，成規模、上檔次的大型配套接近於無。
交通方面，區域內有燕房線主幹線經過，在閻村、閻村北、大紫草塢和星城均有設站。如果自駕出行，區域內有六環、京石路、京周路等主幹道分佈。
▲閻村-京西悅府
▲閻村周邊環境
這個區域最大的利好也就是燕房線，目前開發的項目也基本集中在地鐵站周邊。其實到了閻村這個位置，地鐵的福利已經縮小了，如果地鐵點對點出行還好，否則遠不如自駕方便。
➤代表樓盤：京西悅府，96平和120平的剛需適合上車，不同於長陽良鄉的很多樓盤，京西悅府是毛坯交房，而且周邊環境一般，配套也很不完善。
二手盤基本是天恆樂活系列和綠城百合公寓，價格在3.2萬/㎡左右。
綜合來看，房價並不低，自住沒問題，可以找戶型品質好的挑一挑。
閻村待開發的空間還是很大的，隨著多個項目的成長和後期配套跟上，不能說沒有前景，但若沒有更大的利好，也僅限於此了，後期上漲空間沒有想象的那麼大。
四、竇店—價格窪地 配套逐漸完善
竇店位於房山區南六環外，從地圖上能看到，離涿州很近了。
竇店板塊最大的特點，兩個字：便宜，是房山的“低價擔當”。
竇店的房價基本在2-3.5萬/㎡，適合小資金進入，適合上車，未來漲幅應該是很可觀的。
竇店的交通是個硬傷，目前沒地鐵，公交也不多，自駕又容易堵車。
周邊配套看上去老舊，但基本還是比較全。
隨著長安汽車工廠落戶竇店，未來房山線西延線也將在竇店地區設站，並有京廣鐵路穿境而過、京石高速公路、107國道貫穿全鎮南北。如果京石城際在竇店設站，那這個利好對於竇店幫助很大。
大的方向上看，京津冀的整體發展策略也是要向東南發展，對比同價位的竇店和燕山，更看好竇店的發展潛力。
➤代表樓盤
從品質上來說，推薦新盤北京城建·琨廷，前期開發的14年二手盤，均價2.7萬。
世界名園拿地時間比較久，體量很大，但品質一般。
二手盤均價是2.2萬,可以挑選品質物業稍微好一點的小區。
五、燕山—價格低適合上車
實在看不到這個區域有什麼前景，只能給兩個字：上車。
房山的西部是生態涵養區，燕山的整體環境還不錯，應該說適合養老。但產業發展相對滯後，而且距離主城區太遠。燕山地區對房山區而言，財政收入所佔的比例不算大。
這個區域最大的產業是燕山石化，作為老牌的工業基地，燕山石化在九十年代以前還是很牛的。那時候燕山獨立成區，相對比之下那時候房山還是縣。後來燕房合併成房山區。最近隨著燕山石化的外遷，燕山越來越成為房山的附屬，經濟地位下降，雖然有地鐵開通，仍然看不到發展的動力。
燕山樓市分兩個小版塊，地鐵區域和901公交區域。相比地鐵出行，遠不如公交方便，901到市區六里橋1個多小時，一般不堵車，而地鐵到六里橋距離長繞行多耗費的時間太長。
➤推薦樓盤
燕山板塊，小戶型總價低的樓盤比較容易出手。
但這個區域大多是八九十年代的老房子。燕山地鐵旁邊迎風六里和傑輝苑相對新一些，但戶型偏大。建議可以考慮杏花西里，帶“甲”字的樓號品質好一些。
901公交周邊的二手房，比地鐵周邊均價便宜1-2千，主要是羊兒嶺系列，羊爾嶺西里銷量最高。
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置業建議
房山這幾年一直在發力，雖然產業還沒有看到什麼起勢，但生活配套是不斷健全的。想想也是，要啥自行車呀，那麼多人去燕郊買三四萬的房子不也把那裡當個睡城嗎？
想要在房山置業的人士，推薦重點關注長陽和良鄉板塊。
離北京市區近的長陽無疑是房山置業的首選，距離、商業還有更容易規劃發展的空間都是加分項。
良鄉得益於大學城人才基地，絕對有發力的資本。
對於小資金上車的剛需，推薦重點關注竇店。北京向東南方向發展的大勢所趨，加上未來京石城際的開通在竇店設站是個利好。
房山地鐵的優勢在良鄉大學城往西就已經縮減了，自住的話可以選擇品質好性價比高的樓盤自駕出行。
發展的潮流裹挾著迭代新生，北京的高房價和溢出效應，已然讓剛需的土壤不多，房山從價格和位置來看成了剛需最好的承載地。
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