导语
呈贡的楼盘也逐渐开始出现了分化。
本文关键词
1、呈贡的房价1-1.5w
2、呈贡三个刚需盘即将首开
呈贡的房价
我们常说，昆明市区的房价一环一个价，二环一个价，三环一个价。
如今“巴掌大”的呈贡，也变成了市政府周围一个价，最大主干道彩云南路附近一个价，周边一个价了。
也就是说，在小陈的心里，我已经把这个呈贡的地段也划分成了三六九等。
首先咱们来看最贵的一圈——市政府一圈。
（黄色箭头为在建四号线，以地铁一号线2条支线+在建的四号线，围合而成的长方形区域周边，正中间是市政府，这个位置相当于市中心东风广场这样的地段）
毫无以为，这个区域对于昆明来说意义非凡，并且未来的地铁线也把这里明显的圈了起来。
假设我把呈贡当做一个独立的小城市来看，这里也算是呈贡的“市中心”了。
目前周边在售项目有呈贡吾悦广场、中交锦绣雅郡、七彩云南第壹城等，以及还有若干公寓项目。
标杆项目七彩云南第壹城，最为热闹，房价最贵。
查了一下中介网站，该小区均价13300元/㎡，而目前周边的几个新楼盘，【实际购入价】在1.2-1.5w之间。（受不同住宅产品、地段影响，价格变化较高）
很显然，呈贡“市中心”，也差不多是主城四区边边上的房价了。
离市政府稍微远一点，沿彩云南路一直往南。这里算是呈贡第二好的地段——已开通的地铁沿线，在建地铁线交汇处，城市主干道。
（红色桃心位置表示市政府位置，旁边的一条红色半透明道路，代表彩云南路，红色三角形位置代表地铁一号线终点站大学城南站，数字标注：1、呈贡吾悦广场，2、中交锦绣雅郡，3、七彩云南第壹城，4/5涌鑫哈佛中心和中通世纪广场，6、泛亚城邦，7、招商翰林大观，8、广电苑·和园，9、绿地健康城，10、蓝光花田）
比如联大街附近，这里最新开盘的有一个项目中通世纪广场，备案单价1.1-1.3w之间。
剩下的，就是大学城周边了。
二手房板楼，大部分项目1w出头，局部九千多也有。（注意，这里的地段好，完全是从【已经建成】的繁华角度来说，跟滇池/景观/产品/学区无关）
而目前在售/待售的呈贡项目，除了常规在售的蓝光花田、绿地健康城、七彩云南第壹城、中交锦绣雅郡、龙斗壹号之外，呈贡吾悦广场、泛亚城邦、招商翰林大观、广电苑·和园（浩创酌悦），都是近期开盘。
除呈贡吾悦之外，泛亚、招商、广电苑三个项目由于价格相近，难免被人拿来比较，也掀起了呈贡“万元盘”大战。
泛亚城邦
泛亚城邦，上个月中旬才释放出要推出启动新房源登记的消息，第三栋房源已经拿到预售证，备案价格已经公示。（很有可能本周开盘）
（其他可登陆呈贡房产信息网查询）
拿到预售证的是3栋，33层，81-83㎡和104㎡户型，9181-10485元/㎡。
看到这个价格，觉得还不算太贵，毕竟这万元线以下的房源还是占了一半。
但是，别高兴得太早。
呈贡，总是那么出其不意，甩了我一个大耳光——“需要额外交15w”。
说是房子全部抵押给了xx建筑公司还是什么工程公司，“不论户型，通通15w，交了这个钱，后期购买车位可以优惠6w元，原价12w的车位，只要6w。”
最后81㎡三房的总价是92-93w左右，104㎡三房的总价是110多万。
没有优惠，所有的售价就是备案价+15w。
（好了，请压制住内心一万句文明礼貌用语，先看项目吧）
泛亚城邦位于理工大学对面，准确说是理工大学宿舍楼对面，理工大学有一道小铁门通到这个项目的商业部分第七街区。
这次推出的是三期（这部分包括a5-2共计85亩），容积率2.77（这么低的容积率，真是算不错了）。
有3栋高层，剩下的全部是10-11层的板楼（板楼有14栋）。
第一批的房源就是3栋，也就是整个项目最南侧（在最里面，离商业部分第七街区最远，步行过来七八百米）。
高层塔楼，3梯8户，视野比较开阔；板楼，1梯3户和1梯3户，一楼房源带有花园和地下室。（一楼户型都是170/240㎡的大户型）
（注意，6栋/9栋/12栋东侧中户，虽然朝南，但采光还不如高层塔楼，这一次不推）
均是毛坯，整体产品，确实比较不错。
生活配套方面确实是今天要说的几个项目中最齐全的。
来到这个项目，让我感受到了久违的青春气息……
商业拥有不错的氛围，餐饮店/超市/娱乐也很多，跟门口的中介聊了聊，公寓比较好租，都在等一层一层的房源出来租着开酒店。（二三十平米的单间带普通装修家电月租金1200左右）
根据周边大学“资深”酒店/旅馆常客表示，“以前他们都是去雨花毓秀，后来就来这边，周末可能还订不到房。”
这不是贬义，多少楼盘求都求不来这样的人气。（当然，后面这排商业的人气确实就少了一大半）
再看户型：
82㎡三房，中户，你有多久没见到这种小三房户型了？
（有个小卧室面积非常小，外面阳台总长度7.2米，总体来说，这就是个常规的筒子楼中户）
104㎡三房，端户，总体也是不错的户型。
（客厅面宽约3.9米，格局不错，也显得比较大气，但毕竟受总面积限制，又加了一个走廊，导致每个卧室偏小。主卧阳台，可以改造成卧室一部分。）
82㎡三房在呈贡整体稀缺，104㎡户型也还不错。如果要买，选西向房，连续的满窗日照比东向多2小时（冬至日）。
招商翰林大观
这个项目热度，不咋地。
上次小陈跟楼粉推荐这个楼盘，结果小伙伴说，麻烦小陈老师给个楼盘的全名，原来他以为“招商翰林大观”是招商xx、翰林xx、大观xxx三个项目。
可能名字太复杂影响推广？
招商接手之后改名了，他原来的项目名知名度较高，原名：雨花国际。
哦~原来就是他啊。
这个项目周围，同样全部是大学。售楼部正对面就是云南中医学院，附近还有云南艺术学院、医科大。
但总体来看，这一片，没有泛亚城邦那边那么热闹。（有点荒凉）
一期雨花国际，稍微有点丑……（筒子楼，回迁房，一期仅有一栋商品房对外出售，现在在售的商品房不是这种风格了）
整体项目880亩，这算是目前呈贡非常大的项目了。后期大部分待开发，处于平整土地和拆迁的阶段），而这次主推的地块共计47亩，7栋楼，27-33层高层，都是2梯4户、2梯6户，共计950多户，整体容积率3.9。
预计9月开盘，但是具体还没定，毛坯，价格预估1w左右。（开盘时间9-10月，待定）
这个项目可能会诞生出呈贡最佳的两室住宅产品。
拥有80㎡的两房（户型图上写的是约78.55㎡），端头。（这个户型，总共只有2栋楼有，第一次推出来的也就50多套）
户型格局中规中矩，亮点在于端头，两面采光，东南/西南向，次卧、卫生间、厨房都是直面阳光，不是凹槽处/二次采光。
在小户型中，这样的卧室面积（主卧次卧面积都在10㎡+）和客厅餐厅面积都非常不错了。
缺点是厨房外没有生活阳台（设备平台，明明可以偷出来的，可惜了）
101㎡户型，莫名跟中交锦绣雅郡86㎡户型撞衫了（格局一模一样）。
动静分离，且没有走道浪费，布局非常紧凑。（这就是最理想的小户型格局了，物尽其用，空间最大化）
缺点也比较明显，101㎡的户型为什么没做两卫？并且北向房间，朝南向次卧，采光也一般。
这个项目大户型都是端户，150-160㎡户型做得非常阔气，南北大阳台，但终究太大不适合刚需。（吐槽一下143㎡户型，明明一个南北通透的户型，客厅居然朝北？！）
4-6栋整体日照，4栋最佳，5栋次之，6栋最弱，5栋西侧可以看到小区前面的绿化景观。
广电苑·和园
广电苑·和园，有一个推广名叫浩创酌悦，浩创是来自郑州的开发商（实际上推广是以浩创为主）。
项目所在位置同样是稍微偏僻，是今天说到的三个项目中离呈贡中心最远的。（再往南都要到绿地健康城了）
所以配套就显得非常重要了。
与上面两个项目不同，这个项目的前期是广电系统的单位房，前期都已经交房，内部配套比较齐全，小区内部就拥有呈贡一小（广电苑校区），今年已经开学，但是由于入住业主不多，学生不是特别多。
另外，还拥有一个幼儿园，应该是明年才会招生。
目前即将推出的和园，占地153亩，总共有12栋房子，都是32-34层的高层，2梯4户。最先推出的是2/3/4栋，也就是最西侧的三栋。
（地块规划图，最先推出的是西侧三栋，红框框里面的数字表示楼间距，图片来自昆明市规划局官网）
容积率2.99。
这是目前昆明比较少见的，一个小区内全部都是30层多层以上的高层住宅，但容积率却低于3的项目。
也就是说，一般现在这样的容积率，很多项目会选择高低配（也就是建更多楼栋，但建成小高层，比如中交锦绣雅郡和泛亚城邦都是如此）。
但这样弄下来，整个高层的楼间距就比较大（153亩建12栋房子）。
再看户型：
上图是100㎡三室两厅一卫，中户，明厨明卫。亮点很突出，客厅+次卧长达7.5米的阳台，南向采光面很大，主卧面积非常不错，约15平米。
细看之下发现缺点：只有一个卫生间，并且在走廊尽头，隐私性不强；另外次卧和厨房，明显是凹槽处采光。
再看其他户型，虽是端户，但客厅朝北，也是不太理想，虽说都不是正南正北，一般都会侧着一点，但有且只有一个阳台，冬天的洗衣晾晒还是不方便。
就算是2梯4户，也无法做到十全十美，但总归越来越多的开发商告别筒子楼了。
至于价格，待定。（大概率是带装修，具体也没定，但就算带装修，我赌他低价入市，首开不高于1w，开盘时间9-10月，待定）
茶水费，只是某种“艺术表达手法”之一
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