被徵收房屋的面積計算，無疑會直接影響到被徵收人所能獲得的補償安置。一個廣大被徵收人心存疑問的事情是：徵收補償領域所稱的“房屋面積”，究竟是指哪種計算標準下的面積呢？是通常所說的“建築面積”“套內建築面積”還是包括“公攤”的面積呢？本文，在明律師簡要地為大家解答這一困惑……
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第15條規定，房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第9條規定，對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準……
綜上可知，在房屋徵收實踐中，所謂“面積”指的是建築面積，而非套內建築面積或者單純的使用面積。
到這裡，我們來明確幾個概念：
使用面積：指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的淨面積的總和。有人將之形象的稱為“地毯面積”，即在你的房子地面上鋪地毯，能夠鋪得上的全部面積就是使用面積了。
套內建築面積：根據1995年的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》第6條規定，套內建築面積由以下三部分組成：1. 套（單元）內的使用面積；2. 套內牆體面積；3. 陽臺建築面積。即套內建築面積為以上三者之和。
公用建築面積與“公攤面積”：《規則》第8條規定，公用建築面積由以下兩部分組成：1. 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；2. 套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
根據《規則》，我們用整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，即為整棟建築物的公用建築面積了。分攤到每套房屋頭上的這部分面積，就是老百姓口中的“公攤面積”，它的準確稱謂是“應分攤的公用建築面積”。
我們通常所說的“商品房銷售面積”，就是套內建築面積和分攤的公用建築面積之和。根據2002年的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》之規定，在房屋權屬證書附圖中應註明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建築面積和房屋分攤的共有建築面積。據此，房產證的所謂“證載面積”，與前面提到的商品房銷售面積應是一致的，徵收補償計算時依據的，就是這個面積了。從評估環節必須依據“市場比較法”的角度出發，也有助於我們理解這件事情。
在明律師需要提示大家的是，實踐中北京、上海、江蘇、天津等地的地方性規定中均沿用了《條例》和《辦法》中“建築面積”的表述。而一些地方城市則在其徵收補償細則中額外對用於補償的產權調換房屋的“套內建築面積”進行了規定，要求安置房的這一面積不得低於被徵收房屋的套內建築面積。這樣的規定，無疑對於被徵收人而言是更有保障的。
如《濟南市國有土地上房屋徵收與補償工作暫行規定》第15條第（四）項就規定，安置房屋的套內建築面積一般不得低於被徵收房屋的套內建築面積。被徵收人在與補償面積相對應的檔次內選擇的安置房屋，其分攤面積大於原被徵收房屋分攤面積部分的價款，按安置房屋的建安成本計算。簡言之，濟南市的這一規定能夠有效避免置換的安置房的公攤面積增大導致被徵收人實際能夠使用的面積減小這種情形的出現。且按照“拆一還一”基礎上適度增加的補償原則，被徵收人也不必過於擔心自己的安置房實際使用面積縮水的問題。
若被徵收人對證載面積有異議，或者房屋在領證後又進行過加蓋、翻建，那麼就需要房屋徵收部門委託專業的測繪機構對被徵收房屋重新進行面積測量。被徵收人對測繪面積結果不服的，可以在對房屋價格評估報告的複核、專家委員會鑑定乃至於對徵收補償決定的訴訟中提出，因為這屬於據以作出補償決定的重要事實依據。有時被徵收人可考慮自行委託測繪機構對房屋重新進行測量，將測繪結果作為證據提交專家委員會或法院作為參考。不過一般而言，對面積本身的技術層面上是不至於出現太大矛盾糾紛的，矛盾更多的出現在“無證面積”的處置標準上。
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