北京未來科技城及其所在的北七家鎮，是“中關村國家自主創新示範區”擴圍後的核心區之一。自從2016年以來，其貌不揚的北七家新房價格由3萬/平，飆升到如今的6萬+，並且區域內豪宅林立，大有成主流之勢，隨著未來科技城板塊逐漸成型，讓這個區域迅速受到矚目。
2017年4月初，未來科技城更名未來科學城，一字之差的背後，未來的規劃、發展目標卻又極大地不同。宏偉的藍圖帶著恰似未來已來的氣勢，戳動著投資客的腰包，被炒得火熱的未來科學城，即使在限購的情況下依然不減熱潮。
這個臨近北六環的昌平區板塊，真的有這麼大的影響和輻射嗎？
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緣何炒得火熱
2017年北京成交較好的新盤，有不少位於昌平未來科學城板塊，如華潤未來城市、萬科翡翠公園、北京壹號莊園、未來公元、融尚未來、國瑞熙墅等，均價都在6萬+，墅區更是市場熱點。
這個區域新盤迭出、價格不斷攀升，分析一下無外乎有以下幾點原因：
原因一，購買未來-硅谷藍圖
之所以被炒得火熱，是因為大家購買的是未來。
2009 年，位於北六環與京承高速交匯處西南方向的一片廣闊區域，定位為央企人才創新創業基地的未來科技城破土而出。
這個北距北六環2公里，東至首都國際機場15公里，南距北五環11公里，西至立湯路6公里的未來科技城，涉及新能源、新材料、節能環保、新一代信息技術等新興產業的重點領域，計劃用5-10年時間全面建成並投入運營。
八年後，“未來科技城”正式更名“未來科學城”，由之前的佔地面積僅有不到4平方公里增加了近3倍，定位也由央企人才創新創業基地向全國科創中心主平臺轉變，吸納眾多央企駐足，共享協同創新資源，打造世界一流的科技中心，樹立起創建中國“硅谷”的藍圖。
未來科學城的藍圖，這個餅畫的夠大！
原因二，購買未來-商圈發展
未來科學城，這塊曾經被眾多投資者忽略的區域，如今已經成為眾多央企研發機構集聚地及目的地，實現24家央企、2萬多名科技人才基地創新成果就近轉化。
同時，連接北部研發服務和高技術產業發展帶、南部高技術製造業和戰略性新興產業發展帶的快速軌道交通走廊——地鐵17號線，也在緊鑼密鼓的建設中。即將建的地鐵31號線，將未來科學城與海淀的永豐、航天城、TBD等高新科技、金融產業園區相串聯，成為鏈接北部地區東西貫線的關鍵城市節點。
此外規劃中還有完善的配套，優質生態資源，地下一體化建設的綜合管廊及其他智能系統。
▲首期入駐的15家央企
▲計劃2019年開通的地鐵17號線
在這樣一個規劃完善的“新城”，投資客自然會賭商圈的發展和房價的未來！
原因三，投資對比-價值空間
同樣作為“三城一區”的一城——中關村科學城，很多投資者自然會將其進行對比，中關村科學城周邊房價，四環內的如萬柳書院已經高達16萬/平，五環附近的如五礦萬科·如園也已經均價近10萬/平。排除學區房和現階段的發展狀況，中關村的房價遠高於未來科學城當前的定價。
另外望京也是一個鮮明的例子，望京在規劃前很多人也認為是又“遠”又“荒”，再看看現在，投資這裡房產的人都認為算是押對了寶。
投資客的目光總是“犀利”的，由此推斷昌平未來科學城的價值，生怕錯過一個投資的大好時機，而事實又是如何？這種對比到底有沒有可比性呢？
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區域的現狀
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樓盤價格
先來看一下未來科學城板塊的房價，新盤均價都在6萬+，尤以核心區的華潤未來城市價格最高。
▲未來科學城區域新盤價格
▲未來科學城附近二手盤價格
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區域環境
既然區位較遠房價卻很高，那麼未來科學城板塊是不是環境配套都特別完善呢？
新城裡的荒
實際上我們在未來科學城裡面看到的是“荒”，也就是華潤未來城市所在的樓盤區域。沒有人氣，配套設施不完善。雖然未來科學城內外已經新建了35條道路，但是目前城內車輛和人煙相對比較稀少。
城外的“髒亂差”
北七家附近燕丹、東三旗、東沙各莊、白廟、半截塔這些城中村，每一個村很多自建的六七層的小樓，樓與樓之間距離特別小，人口密度大，流動性大。唯一的購物中心物美超市在兩條路交叉旁邊，附近環境紊亂。
而且，因為道路規劃較差，立湯路和定泗路交通擁堵已經成為了日常。
看到這些地方完全無法想象區域裡的新盤已經超過6萬。
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投資風險分析
如果說投資客不介意現狀的荒和差，而是執著於未來的潛力和價值，那我們來分析一下存在的投資風險：
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規劃轉變
不可否認，未來科學城有非常大的發展潛力和未來價值所在。但如今隨著雄安新區開建的大形勢，大型央企外遷雄安已經是大勢所趨，民營大型企業進京也被嚴控。有新規劃的雄安新區這個科技創新中心的產業化基地，未來科學城被分流，只是一個泛而多元的科研中心。因此，未來科學城產生的聚焦和影響不得不打一個問號。
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產業前景
昌平未來科學城雖然定位為科技創新領域，但主打的是傳統能源行業引領新能源，可目前是傳統能源行業和鋼鐵行業朝不保夕，紛紛縮小投資規避風險。所以目前看到的是缺少向上的氣場。
而且這個領域不像IT、金融、互聯網那些行業能迅速集聚大量高端人群，所以未來科學城能否形成主流高端產業，需要時間的驗證。
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人口流入
人口的流入也將直接決定著房產的需求。當然，未來科學城是以引進央企研發機構和海外人才為重點，一旦形成產業化也必將帶動經濟發展和人員就業。這就需要看能吸引多少人才和有多少可利用的產業價值空間，而這些都需要依賴政策利好和時間週期，難免有著不確定因素。
北京正在疏解城市人口，產業和人口一旦落空，投資客的房產將很難出手。
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時間週期
未來科技城最初的規劃是在2009年，到現在已經建設了近9年時間，我們還沒有看到成型的現狀。
2018年，未來科學城又有了新的“三年行動計劃”，就算三年後能看到一個建設完善的產業新城，但發展成熟仍然需要一個週期。
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面臨挑戰
眼下的流行詞不再是環保節能，而是雙創，昌平區要在回龍觀和天通苑北部打造雙創產業園，激活兩個睡城和昌平區的經濟發展。
雙創產業園的拓展勢必對未來科學城產生競爭和分流。
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投資需審時度勢
昌平未來科學城的建設要在2020年之後才能初見成效，真正的發展成熟起碼要再等10年，其中又存在著政策風險。政府一直在嚴控房價，當前的房價已經超出正常的購買力太多，而5年10年之後的房價勢必變成一個新的拐點。
接近7萬的房價自住沒問題，但投資得要考慮短時間內透支的因素，短期內投資回報空間有限，必須審時度勢謹慎選擇。
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