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房价这个问题，不能单纯的依托市场关系来判断，而且，根据市场也判断不出结果。

简单举个例子，某个地方鬼城，房子太多了，买房的人也不多，这时候是不是该降价了？可是忽然来个限售，就能马上把房价推上去。

严格来说，看供需关系没错，但是供需关系不是靠市场左右的。

从目前的情况来看，2018、19、20这三年，应该会采取平稳过度是手段，其中可能有些地方坚持不住会有大幅度波动。

但是，普遍的涨，或者是普遍的降，这几年恐怕很难发生了。

总体环境来说，北、上、广、深也就这样了

二线的稳定程度还算可以，但一些城市的特定位置，高的有点离谱了，特别是两极差异的情况非常明显。

大家都知道，当一座城市出现两极化的差距时，这就是不合理的，而这种不合理的状况必定要消除。

可是怎么消除？“坚决遏制房价上涨”的要求一出台，就意味着不可能让低的往上抬。

而且，也不能往上抬，如今的房价已经触碰到收入天花板了，再高刚需就彻底不买了。

所以，之后可能会出现高点下滑的状况，但高点下滑的同时，本就有优势的核心位置就会上涨。而这方面，可能是未来房地产投资所要把握的契机。

总的来说，“坚决遏制房价上涨”不是一点不能涨，而是均价不能涨，总会有一些地方会依据市场规律自主调节。

这个时候就只能控制“两极”，所以，未来三年内，大家会经常看到“两极”的波动。

当然，有涨就有降，在缺乏投机的情况下，局部市场开始回归理性，在加上有人等着用钱，成交价也就下来了。

而在新房方面，其实各地新房价普遍看似比较高，但却在承受之内，在加上地产商的促销，实质上还是有议价空间的。

不过，这是普遍情况，其中还是会有一些地方绷不住的。

其实说到底，有些地方本来就没打算绷住，特别是县城，还有经济实体目前正遇到困局的城市。

大家都明白，如今的房价高，主要是经历了2015年之后的普遍轮涨，而在此之前，已经有人在洼地抄底了，因为轮涨是自上而下、从大到小的，大城市开始变化的时候，有能力的人抓住时机成功在小城市抄底。

而在轮涨的过程中，其大可以通过恐慌性购买的环境将盘放出。而这种一拥而上的大环境里面，必然会存在比较明确虚高，其中的需求，就是绷不住的关键。

有人说北京房价高，但大家不要忘了，北京还在限购，限购和限售是不一样的，限购的买的人少了，限售是房子少了，市场关系一目了然。

而在北京限购的环境里，有很多人还在挣扎着努力去买房，所以房价很难下来。

可是，县城不一样，县城有多少没房子的？

需求不到，后面就接不住，如果你60万买的，现在卖80万。

可是县城收入有限，大家根本买不起，而且绝大部分人都有房子。这时候卖不出去的话，是否会愿意70万出售，省的资金被套住？

可是你不要忘了，县城的涨价是爆发性的，基本上是在半年之内完成，这过程中不仅有60万买的，还有50万，40万，30万买的，他们可以用更低价格放出去。

这时候只要出现松动，稍高价买的就会焦虑，只要保本就行，然后就是一系列的连锁反应。

这就是一些地方的困局，但是北上广深绝不在此列，一些人口流动性较高，特别是人才吸引力能力比较强的地方，也不需要有这种担忧。

再来说说在均价不动的情况下，什么样的房子容易降，什么样的房子容易涨

刚才说了，“坚决遏制房价上涨”，那就是不能涨，很多人还不相信，不相信的人可以看看，这个消息发出之后，都谁涨了？

笔者居住的烟台涨了，结果马上被叫去谈话。

要知道，这次的态度是很强硬的，不是“坚决遏制房价过快上涨”那么简单，目前绝大地方的房价已经触碰到刚需的收入天花板了，如果买房累，那大家还能忍受，如果彻底买不起，那事儿就大了。

而且，佛系青年怎么来的？不想买房，不想努力，甚至不想谈恋爱结婚，这是压力之下的产物，低欲望会影响整个社会发展，这个状况不得不结局。

所以，房价不会再涨了，也就这样了，只不过有些地方会绷不住，上面也说了。

现在咱们说说一个城市里面，什么样的房子会降价，什么样的房子还会涨。

要知道，不管到什么时候，房地产投资都是能获利的，而获利的水平看能力。至少现在不会像过去一段时间那样，只要买了就能赚钱。

所以，这时候选择很重要。而笔者通过近几年的观察所得，发现一些楼盘可以避免周边环境的影响，特别是不利消息的冲击，仍旧能够保持上涨的势头。

而这类楼盘，通常有几类特征，分别为：“有口碑的开发商”、“称职的物业服务”、“相对封闭的管理”、“住户人文素质普遍较高”、“地段处于闹市区周边”这五点。

第一点不用说了，开发商大小无所谓

第二点更容易理解，绿化是不是能长期保持，道路是否干净，物业的服务态度如何。有人可能纳闷，态度怎么看？这方面比较容易，一般好小区都是封闭或半封闭的，你打算进去的时候，看物业询问的态度就好，这就能体现出综合素质。

第三点和第二点其实是相辅相成的，只有比较封闭的小区，物业的综合服务水平才会高，因为这样的小区物业收费也高。

第四点是住户的素质，笔者认为，你是什么样的人，就会和什么样的人住在同一个环境里面。住户素质就是你的素质，就算你素质再高，也会被大环境所改变。而素质很大程度上决定着环境的维护水平，居民素质高，小区公共设施的保持情况就会好。

而之所以在投资上要看素质，也很简单，那就是如果涨价，高素质人会更有钱，能消费得起。但是，你投资的小区整体素质非常不好，高素质的人自然也不会买。

第五点是最核心的，说到底就是地段，地段不能在闹市区，闹市区的投资潜力有限，其实此类区域已经到头了。最好的选择就是闹市区周边，你想去也方便，而且学校都在这附近，毕竟没有哪所高中会开在CBD楼下。当然，这方面也要看交通情况，那种一出门就开始堵的地方，尽量不要选，因为那里会变成下一个闹市区。

而综合这五点，只要保证五点信息完备，买房投资至少能保证不会赔。而赚钱，还需要一个技能，那就是与现实情况的结合。如果你找到这样一个盘，但是发现这里已经很高了，已经远远超出闹市区了，那就不要买了，这里没有投资空间了。

但是，要记住，每所城市都会有很多这样的地方，而且正处于洼地，只要踩准了，投资获利并不困难。

小言詹詹

我觉得会降价。支撑我的说法就是最近，房地产一哥恒大地产已经开始降价促销了。有人认为是正常的商业促销，但是这种降价促销过去是不多见的。原因是政府的限购措施没有松动迹象，在“去杠杆”的关键时点，也不太可能松动，而银行迫于资金回笼压力，逼迫房地产商可能是背后的主要原因，时间会无限拉长，这是房地产商的直觉。这样下去，资金吃紧会成为所有房地产商的共同矛盾。怎么办？压价促销自然而然出现了。

在政府刚刚推出新的限购措施的时候，大多数房地产商在观望，且存在侥幸心理，认为过去一直都是越调控越涨。这次没有等到越调控越涨的局面出现，耐不住了。

在房地产商一哥的示范下，按照商业习惯，其他房地产商是会跟风的。如果销售效果理想，价格再下降的动力也就没了，但是，如果相反，降价促销就演变成了价格战，甚至引起泡沫破裂，这是国家希望看到的。很多人认为国家不让房地产价格下跌，那是错觉。钢铁价格泡沫前几年也经历了破裂，钢铁全行业亏损，国家也认了。

经历了这次的价格泡沫破裂后，房地产行业面临全行业洗牌，这是避不开的规律，也就是业内常说的集中度提高。

我预计国家不会用房产税来强刺激挤兑泡沫，而是让房地产商互相竞争，泡沫去掉以后，才是出台房产税的时机，国家顺便推出市场化的房地产管理办法。

支撑房地产价格下降的另一个理由是买卖规律:当价格形成跌势时，买方会观望，并不急于出手，所有的商品都存在这个规律。但是资金链压力会促使房地产商进一步压价促销，只有当价格具有足够的吸引力时，才会出现大量买家。

按照中国实际的刚需情况，除了棚户区改造受益的可能不计较价格，依靠自有资金购房者，大多存在观望情绪，特别是大家都了解了政府的限购政策以后，这种等待情绪有所上升。我身边持这种观望情绪的就不在少数。房产是必需品，但是并不像柴米油盐那样急迫，多贵也得买。租购同权，也给了不少人喘息的机会，我身边有人就议论，可以先租房住，看准机会再说。

按照供需关系，需求偏冷，而新房不断推出，导致供应略显过剩，从而逼迫供应商降价。实际上，济南的情况是有些重要地段已经开始降价了，下降幅度20%，而就在2017年还那么坚挺。房地产一哥的促销行为和实际上的情况，都让我感觉全国性降价就要展开了。

财经简评

【2018年楼市会降价么？】

我们先来看看，国家统计局日前发布的1月份70个大中城市新建商品住宅的价格指数，数据显示：1月全国房价平稳运行、热点城市继续降温是主基调。无论是从环比还是同比数据看，一线城市新建商品住宅销售价格都出现了下降，二三线城市的房价涨幅回落，不过部分三四线城市仍在升温过程中。

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其实这个结果和我们年前做的预测基本一致。

首先，楼市去年的主题是调控，而今年楼市将全面分化，从去年年底住建部的表态来看，今年仍然有三四线地级市的去库存任务，以及棚户区改造任务。

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国家将引导资金，走出一二线城市，到三四线城市去买新房，帮助金融去杠杆，楼市去库存，而棚户区改造加货币化安置会让某些地方的新房价格跳涨，也就是说如果你发现最近你们那里的拆迁多了起来，大家都出来租房。这样当地房价就会应声而涨，毕竟咱们国人大多数还是喜欢买房，这一来刚需就来了。那么很可能2018年，房价上涨的风潮就吹到这里。

2018年的楼市两端好判断，一线落，三四线轮涨。

二线情况比较复杂。2018年是二线争抢人口的一年，刚才说的二线城市在人口上存在变数，像武汉，长沙，西安，成都，重庆，郑州这些争抢人口意图十分明显的城市，很有可能价格维持坚挺。

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毕竟各地都在主打人才战略，各种主打卖房落户、硕士落户、甚至像南京这样的二线城市都已经打出了本科不用卖房都可以直接落户了！这部分城市推出的人才引进计划一定程度上会分流一线及热点城市的相关人员，而人口净流入则会对当地房价起到刚性支撑作用。可想而知，有着这些共同现象的城市，楼价在短时间内是不会有大规模的剧烈波动。

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财富词典

这要分地域，看调控。

首先，随着一二线城市限购不断加码，大量购房人跑到了三四线城市或以下的小城市去购房，再加上炒房客的炒作上涨预期。使三四线以下城市房价已经出现很大幅度的上涨，如果今天一二线能取消限购，三四线以下楼市肯定降温。

其次，国家正在布局一二线城市房地产，多渠道保障供给，租住同权等措施不断实行。实行低端有租赁房，中端有共有产权房，高端有商品房。各有各的市场，也许将来我们可能不用再为房子而烦恼了。

最后，如果今年房贷利率再提高，房产税继续往前推动，相信许多低端炒房客会顶不住压力，抛售房产。但这都要看明年政策的实行。

相信随着调控的精准实行和保障的陆续推动，今年房价肯定不会大涨的。

历史的豪情

1、楼面价

房价的构成主因为楼面价，只要楼面价不降，房价即使下跌，也跌不到哪里去，举个例子，政府拍卖一块10万平的土地，容积率为2.5，那么可建设的住宅面积为10万平*2.5=25万平方米，假设土地出让金为20个亿，那么楼面价就是：20亿/25万平=8000元/平方米，也就是说这地还没建设，一平米已经8000元了，你让房地产商6000元卖了，有可能吗？根本不可能？所以高房价的背后，最大的主因就是地价太高。

2、建安成本

这个如果是在大城市动不动就三四万元/平的，那么占房价的比重不高，但如果是在1万元/平以内的城市，这个还是占有一定的比重的，因为钢筋、水泥的价格，全国各地基本差不了多少，特别是小城市的开发商，购买量远低于大城市的大地产开发商，因此取得价格可能更高，如果钢筋水泥砖这些建筑材料的价格处于持续上涨的态势，那么房价提高的概率更大；

3、投资渠道

在市场上未能找到投资收益比投资房产收益更高的渠道前，热钱还是会不断涌进房地产市场，而不断涌入的热钱只会促进房价的进一步提升；

4、政府的调控政策

只要政府没法调控到一个人名下只能有一套房（或者两套房），只是在提高首付比例及贷款利率或者户籍限制的话，那么对于有钱人来说，根本没有任何作用，中国每个城市里可以全款买房投资的有钱人太多了。

上述主要是房价构成的四个基本面，此外还有人工成本、税费等小方面，对房价整体影响较小，因为不再分析了。有任何疑问欢迎留言提问，有空将一一回复。

鲤行者

个人认为2018将开始行情分化，经济基础面强、人口密度高、外来务工人口流入率持续增长、经济增速稳定、公共预算收入较高、土地供应量小、库存比例低、新盘数量少的区域，房价将会进一步趋稳，甚至会细分到一座城市的各个城区，城市核心区域将成为最具支撑力的区位，而规划面积较大的新区性质区位，可能会因为人口基数小、新盘数量多而出现局部价格松动，当然这也是相对而言。

吻合以上基本面的大部分都是一线和新一线，以及个别强二线城市。其他城市在上述这些指标中最关键的判断，是从土地空置率和库存量来分析，中部某省会城市，房价持续上行，但去年去库存成绩排名中，库存量居然不减反增，而成交量下半年持续快速下滑，收入水平也是非常一般，重点是城区规模仍在不断扩大，这样的形势之下，即便有持续的人口净流入，又如何去消化泡沫？

三四五线人均收入还不到2500，房价七八千甚至上万的，那就不需多言了，这类城市不仅人口在流出，而且县城的城镇化模式也在推进，新盘数量甚至不亚于二线城市，鲁西地区某经济滞后城市，市区新盘价格飙升至万元级，县城都达到六七千，但事实上的合理区间应该是什么样，相信大家心中都有数。

子夜的风

我觉得说自己的观点就应该非黑即白

我看有些回答，这哪的说一堆，弄了半天结论是：市场供需决定什么的。要真是市场供需决定的话，那我们就不用限购、房产税、二套房首付提高什么的。这那的措施出一堆了。

我一直认为房价会稳中有升，我说的是2018年。理由：

1、马云说房子8年后会便宜如葱。8年后我不知道，我知道很多未婚男青年，目前面临这买房的问题，那么多适龄的男青年，不可能为了等房子降价等8年，然后再找对象。刚需仍然是目前房产销售的最多的客户。

2、看看身边的朋友谁还会因为投资去买房产，自己有二套、三套的都算刚需，可能有人说你住几套啊？几套不敢说，最起码父母一套，自己一套，这就两套了。你孩子呢，你就算不管孩子，父母也有房子，还得买一套呢。有人说那不能跟父母住一块么？没钱当然住一块，住一块各种生活矛盾多一些。有钱都会买两套的。三套也是刚需的有的是。二胎放开了，你要是生两个儿子，呵呵，你自己想。

3、刚才说的是客观需求，现在地价、建材、人工，成本一直处于高水平。这些客观存在的事实，也就是说，等房子的价格与成本相近的时候，那就没利润了。没利润了就不会有人盖房子了。没人盖房子了，房子保有量就会下降。

4、最近刚出的贸易战，有可能造成很多的，产业受阻，资金流向会不会往房地产靠拢也是个问题。

我认为2018年不存在房价下降的可能，下降也不是学区房这种好地段的房子。都是郊区边缘一点的，因为建设房子的成本都差不多。地段很重要。

不喜勿喷，欢迎讨论。另外还想问一句，去年劝你别买房的朋友，今年借给你钱么？

社会大维

按如今政策出台后看形势应该会有小幅度下降，妙房的不再涌跃，贷款利息上掉刚需者又得到“惊喜”，二手房成交量明显下降，买房的人多数是举棋不定，还在考察进行时。

注：影响房价最严重的是地价，税费，这些如果不降价的全是空话，但降了又涉及很多利益，谁愿放弃?楼王地王不断诞生，经济网太宽太大。

那么降价只有看开发商和承建商了，观目前情景不太乐观，建筑材料大幅度上涨，特别是水泥的价格，差不多涨了40%幅度。

如果环保政策还继续大扫荡污染企业，材料跌回原价基本上都是梦想，开发商不再次涨价算是阿弥陀佛了，静观局势，降价的希望微乎其微。

愚人也会笑

2018年楼市价格会降价的，分情况吧，一二线大城市应该会降价，几万一平估计都会说房价太高。但是三四线城市全国来说房价多数差不多，三四线城市多数都是刚需购买，几乎没有投机炒房的，所以三四线城市会比较稳定。

当房价超过人们的购买力时，那房价就没有上涨的趋势了，相反全国还有好多小县城价格低，人们购买欲望强烈，都会加剧房价上涨。

目前来讲，钢铁，煤炭，水泥还有很多建筑装修等建材价格上涨，也会带动房价小幅上涨。

房价中最重要的一个因素就是地房，地价不下降估计房价也不会下降。

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#聪明的投资者”投资理财征集活动参赛文章

房是用来住的，不是用来炒的

这样一句话，看似得民心，现在为人民服务的立场，起了什么样的作用那得看你怎么理解这句话了。

楼市维持稳定，限购到底是维稳的作用大还是刺激上涨的作用大？我个人认为要看处在什么阶段，2018年这个关头，就是一个临界点。

首先了解一下限购的作用，限购是人为干预市场的一种手段，市场有其自有的发现规律，就像一个生态环境，有自愈能力，也有机会遭到破坏。任何市场都是一样的，飞得越高，摔得越惨。泡沫越大，引发的崩裂效应影响越大。限购其实就是一个信号…提醒家底不够厚的购房者，谨慎再谨慎！

为什么这样说呢？

回归到那句话，房子用来住。什么情况下？你说是刚需，好像因为刚需，买房背上贷款就永远不觉得自己亏一样。三代人的六个钱包啊，因为你的一个刚需，都被楼市掏空？

不存在的，当房子被炒起来之后，刚需本身就成了一个伪命题。它会把一个日用品变成牟利的投资品，这时候，还把房子当日用品的未免显得太老实太认真的，而现实就是这个世界是欺负老实人的。

这个时候用房子用来住，忽悠持币观望的老实人，未免有点太不厚道了。

后一句，不是用来炒的，等于是给了所有人一个警告…不管你是刚需也好，投资也好，统统不能炒房，老老实实住。

如果说前一句是给了老实人一块糖，忽悠他挨了50大板，后一句就是不关你手里有多少钱，各打50大板

合着老实人挨了100大板

还是欺负你手里没钱啊

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