甲方爸爸一思考，上帝就發笑。要想在讓乙方俯首稱臣，不斷修煉是甲方爸爸的自我修養，今天就給大家掃掃盲，科普一下房地產開發全流程管理實操內容。
一、備戰
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確定拿到地，即進入大營銷，即可籌劃資金方案、設計全面啟動、項目部著手準備；全面策劃項目開發計劃方案，綜合公司及集團相關部門配合要求，梳理社會相關合作資源等，報集團確認。
取得土地當天，設計負責部門應全面介入，組織相關設計院召開專題會，分析政府條件、分析地塊條件、確定產品標準、戶型方向及比例。產品定位儘量考慮由策劃公司主導意見，最好使用與公司或集團有長期合作關係的策劃顧問，能夠熟悉當地市場，熟悉當地政府相關要求，特別是強規，這樣就會很快推進。在開發計劃的基礎上，制定詳細的節點計劃，進行公司領導層討論確認，最終獲得批准。
二、策劃設計
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由設計部門主導，配置設計團隊，結構工程師1名、建築工程師1名、景觀工程師1名、裝飾工程師1名、機電工程師1名。
tip：在設計部門的人員配備上最好是全專業,尤其是項目進展非常快的時候,全專業的好處非常多!但是可能由於條件原因,很多專業找不到,那就建議利用外腦。
當設計團隊組建完成後，進行前期的條件分析，前期設計分析非常重要，設計作為專業技術團隊，對產品從前期策劃到最終產品的全程把控，即滿足政府、大營銷，又要符合市場、符合客戶要求。所以需要對政府文件，主要是當地的規劃設計管理文件，建設工程相關文件，以及特定的規範要求，壟斷部門的一些規定。
一般地方政府有規劃設計管理文件，比如，間距、退讓、面積計算、日照計算等，還有一些政府支持性的政策，也是政府提倡希望企業能夠滿足的條件。
地塊分析條件：
在規劃設計中也是非常重要的環節，特別是有歷史、有故事的地塊，一定要了解地塊歷史，知曉地塊隱含的故事，比如地塊中有人防、有暗函等，一定確定政府的解決意見，最好是由政府的解決方案。曾經聽到一個同行講的一個教訓，他們做的項目中地塊裡有人防，有暗涵，很多政府都已經不知道了，在拿到地後被整出來，那就直接報政府，待政府答覆處理意見，最後項目被拖一年，政府答覆：老人防可以拆除，免去補償費，但必須1:1還原，原本那位同行想搞政府一把，還是被政府搞傷了。
退讓：
有些地方政府是有獎勵和扶持的政策，這些一定要分析透徹，最好的辦法是諮詢一下已經經歷的公司，學習一下人家的操作方法，如果別人能夠搞到，不麻煩的話，可以搞一搞，否則就別給自己帶來無限的麻煩。
快速推進項目開發進程，加快開發計劃，所以設計計劃緊，就設計單位的選擇一定要有特別的邏輯能力（就是有自己一套選擇設計單位的方式方法），其實就是要求有實力的設計單位。經驗建議；
1）設計單位不管有多大的牌子、多硬的資質、多麼優秀的設計師，必須確定是服務我們項目的組成的團隊人員，前期保證3到5位建築、3到5位結構工程師，否則再大的設計單位，人都鋪排到別的地方，對於我們項目確沒有人，也是乾著急。
2）不管多麼牛的設計院，有多麼厲害的設計技術人，對我們項目必須派一位最好的負責人（此處，儘量考慮是長期合作的設計單位）；
3）設計單位能夠保證加班，能夠陪著項目人員一起加班！！！
這樣一來才能有效的控制設計力量,不過希望還是選擇熟悉的設計單位,相互合作的多,彼此之間瞭解,什麼事情都好做!設計單位的好壞直接影響品質,好的設計單位對效果的控制是不一樣的,下面針對；
裝飾產品線的管理：
就裝飾線做一說明，因為裝飾線和品質的關係比較大！！！
當戶型圖出來了,所有人都說沒問題了,建議問一下裝飾設計公司,對戶型的建議,不要等到出來施工圖當做設計條件給人家,這樣人家也不好過!
關於裝飾的問題，在建築師來說，不太注意的地方就是細節，裝飾設計師說建築設計是粗線條，其實就是這樣，建築師考慮的肯定沒有裝飾設計細，最好是讓裝飾設計給點小建議，於方案再次出彩色，為什麼說這是用外腦呢？因為針對這樣的戶型問題，比如萬科研究的就很細，但是是他們自己研究的，一般的房地產公司沒有那種實力,所以建議請專業外腦！
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三、經驗分享
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tips：
10萬平米土建施工圖35-45天；
1萬平景觀施工圖15-25天；
3000平內裝飾施工圖25-35天；
3000-8000平幕牆施工圖15-25天。
以上經驗指數僅供參考！各房開公司都有自己的管理經驗數據！
【方案文本】
針對高層住宅項目，在大方向確定的情況下，容積率和日照是重點。方案文本的形成是所有計劃的起點，時間不能長，深度不要做過多要求，控制點就是在滿足策劃和品質的情況下，不犧牲容積率、不浪費建築密度，合理利用地下室，完善日照分析！
【方案文本之政府溝通】
最理想的是私下的，把上上下下意見徵求好，不斷跟進更新，讓別人在第一輪方案就能提出建議,然後修改,然後再報,最後的話大家意見也就少了很多。
方案文本和政府溝通，我覺得漸進式的是最好的，因為在我門國家，長官意識比較濃厚，在不違反自己的原則和在自己可以接受的條件上，永遠不要想去說服政府，沒用的，政府的人是頂著帽子做事情，領導一句話，你改也要改，不改也要改，最好的辦法是私下，各級都溝通一下，一方面聽取領導意見,另一方面讓別人瞭解你的項目，,這樣報起來就快一點。千萬不要以為下面的人就不重要，你要知道，他請一天病假你都會晚一天，大神都拜了，還漏那小鬼幹什麼，何況他只是聽領導的，一般不會有什麼意見。
【展示區和售樓處的確定】
設計方案報建明朗化的時候，確定展示區域和售樓處建築,各專業最好能在前期就碰方案，節省一定的時間，分專業交叉的條件和先後關係一定要清晰。
【圖紙完善與溝通】
就是所有圖紙交付的時間,圖紙交付以後，千萬不要以為自己沒事情了，要多去溝通，多去了解，施工圖沒有完全對的，最好能參與到工程部的讀圖隊伍中，往往精良的設計都是在這個環節產生的！
tips：
1）一期儘可能不設大底盤地下車庫,以便儘快達到預售形象；
2）售樓部儘快選定位置,做為臨建上報,將來轉正；
3）設計單位選擇那種不擠車,能打硬仗,負責任的；
4）所有計劃對外按提前5天執行,內部計劃完全保密。
在做先期設計計劃的時候,兩個主要線路,一個是一期建設的,因為建設進度直接影響了預售許可證的取得,另一個是樣板區域,這是開盤活動的必要一部分,也是樓盤首先面對市場的窗口,好與壞,直接影響銷售全局!
一期的建設我們要快，因為越快的開盤對建設工期越苛刻，什麼時間能建設多少東西，作為一個設計管理者應該是很清楚的。所以在那麼短的時間內想開盤，一期儘量不設大底盤地下室，除非地型特別，或者地下室上抬，否則不要做，如果必須做的情況下，建議大開挖以後，先起住樓，後鋪開，這樣能有效的避免工期問題。
【售樓部儘快選定位置,做為臨建上報,將來轉正】
售樓部的開工時間,和最後的展示區關門時間是對應的,所以也建議售樓部能在政府私下溝通的情況下儘快確定，抓緊設計，但是施工圖的關門節點要和總規批覆的節點，對牢！不要盲目的去趕，浪費點設計費不算什麼，工程可是反不起的。
要注意的，還有一個情況是售樓部要拆的，不過那個不太建議，樣板體系如果是永久性的，可能營造的時候會仔細一點，成本的投入是划算的，如果要拆，你是多投入還是少投入呢？往往那樣的售樓部保不長，可能浪費很大!接下來舉一個超級浪費的例子：
某樓盤，規劃設計方案沒有批覆的時候就建了售樓部，由於用地是分商業和住宅的，所以把售樓部建在商業地塊上，先做住宅，有利於資金鍊，規劃批覆的時候，售樓部也建好了，但是在規委會上，市長強行意見，先做商業地塊，後做住宅地塊，結果房地產公司以為可以做工作挽回，但是住宅已經封頂了，還是拿不到預售許可證，原因就是售樓部在商業地塊上，商業地塊無法啟動，商業不建就不給預售許可證，最後炸掉了,3000萬的樓，連盤都沒開就炸了，然後租一個地方做售樓，那可叫個慘啊！
房地產管理崗位不僅需要掌握各階段設計管理工作明細和管控重點，也要負責控制好各部門工作的進度流程的高度，沒有紮實的基本功和豐富的工作經驗是無法勝任的！
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不同類型的房地產開發流程你是否都能熟練掌握？還是長期工作效率低，總加班；前期定位不準確，總翻盤；設計方案難把控，反覆報建；圖紙質量及工程進度失控；成本管控不合理，預算超標…常受業主投訴、領導批評！
我們的教研團隊結合實際崗位和工作情況，開發了這門“房地產建築設計管理全能訓練營”。在此誠意的推薦給你，希望可以幫助大家學以致用。一身過硬的本領總會在這個行業中如魚得水！
你將收穫
1. 管控流程要點
2. 設計修改管控
3. 設計進度管控
4. 設計審核要點
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