壹
一起吃飯的時候，他並不是太願意參與時下“中產焦慮”的話題，別人在那說，他就在那裡聽聽，偶然應合地笑一笑，或者說“沒錯沒錯”，十分善意地維持著飯桌上的和諧氛圍。不一會兒，攸克君的微信響了，他發過來一條微信說，“我覺得我跟他們不是一群人，我是上升的中產”。攸克君頓時覺得，這個為人忠厚的程序猿，直白得可愛。
“我一般也不和中產吃飯，要不是有你，我就不來了。”攸克君打趣式的答到。我跟這位程序猿認識不算短了，為了標定自己是上升的中產，他擺出了很多指標，比如，他要換一套有天有地的別墅。他說這是一種心態的不同，對自己的未來有信心，自己雖然還沒到財富人群的階段，但是，“買房子不都是夠著買的麼”，他又一次展現他直白的可愛。
他最近一年都在看房子，對於北京的別墅、類別墅新盤如數家珍，以至於攸克君恍惚之間認定，他到了可以跳槽幹房地產的地步。但是，他一直還沒出手，他也從不諱言，是錢的問題，他雖然是財務狀況冉冉升起的中產，但是“夠”上別墅，還需要跳得更高一些。他自己，現在就住著一套四居室了。
攸克君勸他等等，理由是限競房的大部隊就要來了，他最開始不認同，因為他認定，限競房跟他的目標沒什麼關係，戶型小、產品不是別墅，再加上總價門檻恐怕導致社區純淨度不夠——這個程序猿如果不專門介紹身份，很多人會認為他是個房地產中介。攸克君知道，不要輕易和程序猿辯論，對他的振振有詞，也就笑笑。
終有最近一天，他服了。因為，限競房裡，也有別墅了，而且，不是90/70，而且價格要比同類產品低於不少。他趕緊微信告訴了攸克君，並且直白地流露出欣喜，攸克君心想，你是樂了，那些純商品房的別墅，該哭了。
以攸克君的江湖經歷，能夠想象出商品房別墅項目對待限競房的說辭，比如，雖然價格比本案便宜，但產品不行；雖然價格比本案便宜，但戶型面積限制導致功能不夠；再比如，雖然價格比本案便宜，但總價門檻低，社區純淨度不夠，等等。但是，現在讓攸克君的這位程序猿朋友欣喜的是，這些問題，都不存在了。
限競房不光有不是90/70的項目，而且照樣有別墅。看熱鬧的不嫌事兒大，好戲來了。這比中產焦慮這類無病呻吟的話題，有意思的多。
貳
“7090”政策的加持，的確讓北京的新房市場平添了許多性價比極高的別墅類產品。因為收到限價的影響，很多項目推出的疊拼或合院在總價上都有極大的優勢。但其實這也存在一定的問題。
根據數據統計，截止目前，北京共出讓了68宗限競房地塊，攸克君梳理了自去年入市的數宗地塊後發現，共有約7宗地塊在出讓中未提及“7090”政策。其中包括在朝陽區孫河的兩宗地塊，而剩餘的幾宗分別位於門頭溝和順義、昌平。這也意味著，佔絕對多數的地塊都必須滿足“7090”政策，這對於想要選擇別墅類產品升級改善的客群來說，整體居住氛圍也是其考慮的重點。
擇鄰而居，如果項目中佔絕對比重的產品為90平方米的兩居，相對高端改善產品產品來說，在純粹性上會有所減分。這樣一來，不受“7090”政策影響的地塊則具有了打造高端產品的天然優勢。
如果沒有“7090”政策的限制，意味著產品的尺度有更大的空間，特別是將面積段上升到純改善類客群的需求範圍，則最大限度的保證了居住的舒適性和客群的統一。另一方面，如果地塊本身沒有需要自持的面積，對開發商而言，也大大降低了規劃難度，地塊的性質也會更純粹，對於未來產品品質的打造也會更有保障。
而從這幾宗不受“7090”政策影響的地塊區位便能看出，位於城六區的朝陽孫河必然會成為關注的焦點，不管是從交通通達性還是區域配套來說，最先入市的朝陽孫河地塊，都佔據了絕對優勢。
如此一來，率先入市的禧瑞春秋便具有極大的標杆意義。
叄
要知道在孫河，如果不是受到限價影響，區域內的別墅產品的門檻，至少在2000萬起。但在限價的作用力下，同樣的產品品質，相比此前入市的商品房，限競房則擁有更大的吸引力。一位房企朋友曾跟攸克君聊起，該品牌在中央別墅區曾打造的總價在三千萬的別墅項目，同類產品搬到另一個限競房項目上，除去地理位置上略遜一籌，總價也幾乎被砍了一半。
目前在孫河，商品房的均價達多在8萬元左右，而首創聯合遠洋拿下朝陽區孫河地塊，當時該地塊的平均限價為68924元/平方米。孫河作為北京唯一一個先規劃後建設的純粹低密住區，僅規劃11塊住宅用地，容積率多在1.0左右，區域內還擁有一處10萬方湖景公園，加之教育配套以及公共軌道交通，孫河業已成為一個完全獨立的低密的高端住區。
雖然是限競房項目，禧瑞春秋因沒有涉及“7090”政策，產品以使用面積約700~800平方米的合院為主，還有部分140平方米的洋房。從產品尺度來看，可以說是目前比較有競爭力的限競房產品。同時，入門戶型面積遠勝於市面上大部分的限競房項目，一定程度上決定了產品的純粹性。
眾所周知，孫河片區是疊拼、合院類產品競爭的紅海，此前，包括龍湖、萬科、泰禾等等都已入駐於此，相繼打造過標杆項目，對於後來者禧瑞春秋來說，看得出這一次在產品規劃中下足了功夫。
從合院產品來說，之前北京市面上大多數合院都採用了豎排佈局，均為南北向地塊，這樣排布的好處在於可以更大限度的發掘出可利用的面積，換句話說，可以排出更多的房子。但此次禧瑞春秋卻採用了橫向排布，保證了最大面積的南向採光，但對開發商而言則將損失更多的面積。
如果說，大量“7090”政策的限競房項目讓許多剛需項目倍感危機，不受這一政策影響的優質區域項目可以說成為了北京豪宅市場一個強有力的競爭對手，一方面其具備了高端產品的品質，另一方面，在價格上更具優勢。
天秤的一端是舒適度，另一端則是開發收益，顯然在禧瑞春秋項目中，首創和遠洋選擇了前者。而此時，對於想要得到答案的這部分改善客群來說，這樣的產品是否具有說服力，不言而喻。
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