曾經一騎絕塵的房價，到了2018年似乎難攀高峰，開始停滯不前。
天旋地轉回龍馭，到此躊躇不能去。
天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。
全民賭房，房企賭命。
在政策面前，不僅一切經濟學理論全部失效，一切你所意識到的常規行為也即將失效。
到了9月，隨著房地產市場正常的週期規律性，一年之中市場最火爆的旺季“金九銀十”拉開了帷幕。結果，9月的第一個週末，在高溫消退的初秋，鄭州房地產市場放了一顆啞炮。
高潮永遠是無法持久的。上一輪樓市上行帶來的傳動效應，時至今日已經強弩之末，以及後來一系列限價政策帶來的種種樓市亂象，在日益收緊的政策高壓下，似乎也喪鐘已鳴。
一切都將回歸理性。
如果限價政策還在，被壓制太久的需求會像洪水猛獸一般暗流湧動，在下一個風口來臨之前虎視眈眈。
如果政策一旦放開，歷史的車輪會再次碾來，天下大勢，浩浩湯湯，順之者昌，逆之者亡。
房子的事，不是經濟學問題，是人即為人，對既得利益的追逐，是人性。
話說回來，現實中的韭菜們，懂得很多道理卻依然無法過好這一生，看過了很多房子卻依然無法選擇一個滿意的。
即便是看過了言之有屋的300篇文章，很多人卻依舊死在機會的前一站。
樓市最好的時代已經過去了，然而，下一個最好的時代也即將到來。
下半場，誰將會被收割？
樓市迴歸理性 品牌大盤遇冷
2018年上半年，由於人才引進政策、棚改貨幣化安置以及城市調控力度寬鬆刺激了各類需求，使得部分城市出現了相對明顯的升溫。其中，鄭州新房價格也出現了小幅度的抬頭，開盤數據也比較好看。
據言之有屋編輯部監測，鄭州九區三縣（中原區、二七區、金水區、管城區、惠濟區、鄭東新區、經開區、高新區、航空港區、新鄭、中牟和滎陽）在1-6月份，總計開盤129次，共計推出38760套房源，開盤當天售出32379套，開盤去化率達83.54%，開盤即清盤共計31次。
然而，樓市進入下半場畫風突轉，備受期待的“金九銀十”首周已經收官，數據卻沒有想的那麼好看。
進入“金九銀十的第一個週末”，鄭州及周邊新區範圍內開盤數據如下：
8月28日，萬科美景魅力之城開盤，推出高層共計372套，去化92套，去化率24%。
8月30日，融創中永中原大觀開盤，推出高層232套，截至開盤結束去化178套，去化率76%。
8月31日，萬科溪望開盤，推出高層共計150套，去化85套，去化率56%。
9月1日，藍光鳳湖長島國際社區開盤，推出高層630套，去化336套；洋房184套，去化35套；別墅8套，去化2套；共計822套，去化373套，整體去化率45%。
往年金九去化情況圖 ▽
回顧下往年的數據可以看出，在政府嚴控樓市的背景下，市場的虛火得到有效的壓制，從去年開始“金九銀十”就出現明顯的降溫趨勢，也不再出現銷售神話。諸如萬科、融創等網紅開發商的熱點項目，也很難出現很好的開盤即清的現象，更遑論一如前年萬人搶房局面的出現了，可謂是一葉知秋。其中，融創中原大觀7月30日開盤，推出232套，去化率100%。一個月的蓄客週期，去化達到76%也是很不錯了，但是綜合考慮其優質的區位條件和較高的性價比，以及融創擅長的短線強營銷，實現清盤也不是難事。
雖然，市場的降溫態勢明顯，市場遇冷跡象迭出，但是，在價格方面，卻並沒有很有力的信號顯示房價要下跌，持續表現為穩中有升的橫盤態勢。
鄭州近三年房價走勢圖 ▽
政策高壓，租賃、二手房遇冷，
鄭州是否感到涼意？
自2017年“3·17”調控政策升級以來，全國樓市經歷了大大小小的調控200次有餘，鄭州也早已步入“六限”時代，其中調控政策包括“限購、限貸、限售、限籤、限離、限價”。
今年8月，從住建部到河南，再到鄭州，連續出臺文件治理房地產市場亂象，重拳打擊包括“投機炒房”、“違規銷售”、“壟斷房源”、“哄抬房價”等行為，鄭州更是嚴禁“零首付”、“首付貸”、“未取得預售證不得開放售樓部”等嚴厲措施。
從去槓桿、防風險的政策主題來看，就目前形勢，“房住不炒”的定位在未來幾年內是不會有所改變的，房地產市場長效機制將會加速推進，而調控也將在一線和熱點二線城市密集發佈，最壞的結果是完全凍結市場的流動性。
根據中國房價行情網數據顯示，2018年7月鄭州共有出租房源34363套，房租均價為28.73元/㎡，1906元/月，同比下降1.24%。
以半年時間來看，2018年1月鄭州租金均價2122元，到7月鄭州租金均價僅為1906元，8月鄭州住宅租賃均價雖然回升至2001元，起起伏伏，但總體來說，房租還是處於下降趨勢。
最近公佈的全國28個重點城市房租水平中，鄭州一枝獨秀，成為唯一的房租下降的城市。
房租下降圖 ▽
在二手房方面，2018年1-7月比2017年同期二手房累計成交量，下滑了17.9%。2018年1-7月比2016年同期二手房累計成交量，下滑了24.1%。
不僅如此，根據言之有屋編輯部監測，鄭州市全市二手房掛牌均價近期已經連續9周下跌！7月最後一週掛牌均價為18075元/㎡，進入8月以來，更是急轉直下，跌幅超1000元，達到16809元/㎡，截至8月28日，二手房掛牌均價16593元/㎡！
二手房價格圖 ▽
從上半年鄭州市場走勢來看，一二手房價倒掛嚴重，新房熱度不減，從租房和二手房市場反饋出來的情況來看，供求比失衡，需求端的推動力明顯削弱，其主要原因是棚改安置回遷進入尾聲，鄭州功能性人口流入效率不足等。結構性剛需，受政策預期的影響較大，觀望曖昧是主流，投資性客群繼續加倉樓市的意向也一瀉千里。樓市進入下半場後，雖然剛剛入秋，但已襲來陣陣涼意。
“房子是用來住的而不是用來炒的”，“你敢出頭我就敢打擊”，風聲鶴唳，草木皆兵，那麼鄭州下半年市場又該何去何從？
輝煌不再 不是暴漲就是跌
樓市的黃金時期已經過去，輝煌不再。下半場調控仍將持續，政府幫著按著房價，市場出現難得的穩定局面，對於要入市的各方客群來說都是利好。
就需求端來說，住房需求市場壓力在不斷減弱，當前供求關係得到緩和，尤其是市場供應比較充沛，天平已向買家傾斜，對有意入市的買家來講是件好事。買家可以安心看房，多挑多比。今後兩年新房市場還有不少項目要面世，選擇面也將大大增加。
市場全面進入“維穩”時期。
嚴打以來的第一個金九銀十，鄭州已經表現出了“乖氣”。又經過一年的持續深入，加上8月的臨頭一棒，鄭州市場已進入全面“維穩”時期。可以預測，缺乏支撐的滎陽、白綠、南龍湖等遠郊項目價格會率先鬆動，會有一波打折潮。由於政策的影響，市場也進入了觀望期，也保護了整體房價很難下跌，暴漲已無可能，暴跌更是天方夜譚。
“善變”的需求端。
此前的政策，多從需求端入手，對過分燥熱的房地產市場進行了壓制。購房客群嚴重透支，商品住宅存量在不斷加大，回到2015年上半年的水平。鄭州需要重新找回“去庫存”和“降熱度”的平衡點。但是，一些購房者買了並不是馬上要住，可能十年八年後需要住。大多人是懷有投機心理，買到就賺到的心理，帶有一種半投資保值半剛需的性質。都是買漲不買跌，所以供應再多的房子都不夠。
從2016年底，中央經濟工作會議上定下了“房子不是用來炒的”基調同時，中央也明確表示，2017年中國經濟工作的基調是確保“穩中求進”，不讓資產泡沫進一步擴大，有序推動房地產“去槓桿”，並嚴防“金融風險”。這意味著中央將極力避免樓市出現“硬著陸”，嚴厲打擊炒房客。炒房客先期入駐的區域，都出現水分被擠出，房價回落的現象。隨著房產稅的推動，持有成本增加的概率變大，最壞的結果是市場流動性被凍結，一夜回到解放前，如今這對於炒房客來說無異於臨終關懷。
剛需可根據自身實際情況適時入手，對於自住型購房者來說，尤其是剛需購房者，隨時都是入市時機，根據自身實力量力而行，挑選適合自己的房子即可。
改善類則可以再觀望一下，鄭州目前還是剛需主導市場。除非二手房市場撿漏，或者等待大量新房源的入市。市場全面進入成品房時代，產品改善升級，對改善客來說，真正進入了貨比三家的品質時代，選擇面更大。
對於手持現金的投資客來說，如果還繼續加槓桿高歌猛進，就非常不合時宜，在瘋狂的時候，要學會恐懼。炒房者不用自己的錢就能通過炒房賺錢的時代已經一去不復返了。投資房產需要再觀望，想抄底的心可以理解，但是你可知道底在哪裡？買漲不買跌是亙古不變的真理。
最後，請記好一個理論：房價就是逆水行舟，不暴漲就相當於跌了。
趁房價還穩，該入手就入手吧。
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