AnitaSong

很多業主不知道交的物業費不清楚是什麼費用，也不知道物業費中包含什麼項目，物業費的收取標準。以下是我的理解，希望能帶來幫助，不請自來望海涵！

1.物業費的收取標準

我國物業費的收取標準分為一級物業費，二級物業費，三級物業費和四級物業費，每個級別的物業費收取標準不一樣。以下簡單介紹下一級物業費收取標準及物業費的用途。

一級物業費收取標準：1元／平方／月。

基礎要求：小區封閉，有不少於小區住宅總面積的千分之三的服務用房；綠化率35％以上，綠化、休閒場地、活動中心1500平方以上，固定活動館所300平方米以上;專用固定停車泊位1個/3戶;具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防範設施;固定體育活動場館不少於二項設施。

公共秩序維護：設有24小時值勤；主出入口不少於12小時立崗執勤。小區內24小時不間斷巡邏，不少於12次，重點部位一小時巡視一次，並設有記錄。設有中控室的全方位監控覆蓋並及時記錄保存，對突發事件有緊急預案，定期培訓消防知識，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

保潔服務：小區內公共區域(硬化地面、主次幹道)每天清掃2次， 公共區域日常設專人保潔，保持公共區域乾淨整潔無雜物， 公共樓道每天清掃2次; 根據小區實際情況合理佈設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。 按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。 垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。 垃圾設施每天清潔2次，無異味。 對區內主路、幹路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。 建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

物業費的用途

1.公共設施設備的維護保養；

2.小區內公共部位的清潔及維護；

3.員工工資的發放；

4.辦公費用；

5.固定資產折舊費；

6.各種稅收；

7.經全體業主同意的公共設施的大修及更換；

我是薩摩耶的春天，希望我的回答可以幫助你，祝君商祺！

薩摩耶的春天

一般維修，電梯有安裝合同，安裝合同會約定保修期

電梯是大家共有的設備和工具，屬於業主所有。按照規定，所有電梯必須有電梯維修保養公司進行日常保養，保證排除電梯故障，或者出現故障及時解決。而物業管理部門受業主委託管理物業環境，因此，物業對電梯日常維護和管理負有責任。

大額維修由維修基金承擔

一旦電梯出現故障，需要更換零部件或者大型維修所涉及的費用，則應由業主承擔。實際上，出現需要大筆資金的時候，業主委員會可以按照關於住宅維修基金的專項管理辦法，動用住宅維修基金來進行電梯的大修或者改造。對於未建立住宅專項維修資金或住宅專項維修資金不足的住宅小區，業主對費用承擔有約定的，按照約定執行;沒有約定或約定不明確的，由當地街辦(鎮政府)組織業主協商解決，由共有該電梯的業主按照各自產權份額承擔。

維修基金要按照法定程序申請，特殊情況（包括電梯）可以走綠色通道

在申請使用大修基金時，可通過物業或者業主委員會徵得三分之二的業主同意，就可以到市房管局申請住宅維修基金進行維修。另外，還可以走維修資金應急使用“綠色通道”。

匠心法意

首先我們要弄清楚物業費包括什麼，還得根據《物業服務合同》裡的具體約定，才能理性地分析和解決這個問題。

根據國家發改委和建設部聯合下發的《物業服務收費管理辦法》規定，業主繳納的物業費包括以下九個方面的內容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3、物業管理區域清潔衛生費用。4、物業管理區域綠化養護費用。5、物業管理區域秩序維護費用。6、辦公費用。7、物業管理企業固定資產折舊。8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9、經業主同意的其它費用。

由此可以看出物業費是不包括因房屋建築質量導致的種種問題，比如漏水、滲水、裂縫等這些問題的。還不包括業主共用設施設備(電梯、二次加壓泵、發電機組)的大中修和更新改造費用。

要弄清楚這些責任歸誰，費用又該由誰負責。

其實《物業服務合同》裡一般都有約定寫明:多少額度的維修費用是由物業公司負責(有的小區約定在500元、1000元、2000元、3000元以內)，超過的部分則由業主分攤。若小區有儲備金(如廣告費、公共車位費等收入)的中修時可使用這筆費用，這樣就不用每戶去收了，能快速去解決問，但好多小區都沒有這筆儲備金呢。

那麼小區的大修費用就只能申請動用《住宅專項維修基金》了，但過程繁瑣，手續複雜，非不得已都不會去動用這筆基金的，但除此之外，似乎也沒什麼辦法了。

社會共同體系

剛好我小區的電梯鋼繩前天斷了。我不講物業費包括什麼，作為一個小區的業委會主任，我只講如何處理這些事情，以儘量縮短停運時間不影響業主出行。

許多人老是喜歡糾結這個話題，用雲南話來說就叫“扯著腸子橫掙”，都自認為物業費應該包含什麼什麼的,我不相信一個成年人連最基本的道理都不懂，那就是“羊毛出在羊身上”。用行話講，就是誰使用，誰付費。

其實物業服務費包含電梯維修費也好，不包含也好，最終都是業主湊錢來買單。只不過，包含的話，物業費單價會大幅提升，不包含的話，物業費單價可以降低一些。那些認為物業費低單價還要包含各種費用在內的，很簡單呀，在我們小區裡，業委會可以全權授權這些業主去尋找這樣的物業公司來接手，如果找到並經業主代表團表決通過後，業委會給這些業主戴大紅花。可是，這可能嗎？至今從來還沒有人來揭榜呢。

本小區經過對五種模式的電梯運行方案詳細論證比較後，認為物業費不包含電梯維修費等等在內業主最划算。這些費用另行測算收取。如今，本小區三年的經驗總結已經基本解決了電梯維保質量以及零配件損壞時的快速處置辦法。這些年下來，大家基本認同這種模式，很多電梯房小區來向我們取經呢。

如何快速處理電梯故障問題呢？

那就是我們的應急備用金。

每家業主200元，業委提出籌集管理使用辦法後，樓層代表團審議表決通過後交物業收取，物業收取後全部移交業委會，業委會再將各單元的移交各單元業主財務監管組。電梯故障需要購買零配件時（單次的單價超過了物業公司的範圍外的），各單元快速定奪，馬上購買發貨。貨到後電梯維保員迅速更換就解決了。

另外說一下，除非電梯大修，我們是不願意去申請維修資金的，繁瑣的程序和手續，會讓人等瘋的，三個月半年，誰也不敢保證能申請成功。另外，這麼數百元數千塊錢，根本不值得去跑這個手續。當然，如果有哪位業主願意跑，業委會也會全權委託他去跑的，前提是，我們沒有任何的補貼。不從根上解決問題，一切都是白搭。

詳細的有關小區各種事項處理的經驗和辦法，總結等等，請關注“銳眼說小區”，裡面有很多的介紹文章，有關心你小區的朋友們，可以進去看看，相信總有相關的內容可以帶來啟發的。

銳眼說小區

這個問題就不太好規範，首先物業費就不合理，物業公司的收入怎麼規範，物業費分為物業收入，物業人工開銷和維修開銷，物業的收入怎麼核准。舉例，100元的物業費，其中人工費30元，維修30元，物業收入就是40元。電梯維修20元，物業收入不變40元，人工和維修不能變60元，就只能再收20元，這是否合適，物業收入的40元為什麼不變，理論上是物業收入的40元應該是40-20元，可物業是不會這麼做的。物業收入40元不變，人工服務費的30元和維修的30元是會變的（會根據物業費收繳的情況）只會減少，這就造成服務質量的下降，物業和業主矛盾的激化。

俺們是個老實人

物業公司的服務是否規範，主要是看合同約定服務內容和承諾的服務標準

提問人提到的小區的電梯壞了，電子門也壞了，是是否需要業主另外支付費用？

這個要看物業服務合同中對維修之約定。一般來說，當地物業服務收費標準的費用支付，是有明確的說法，政府的指導價格是否包含中修以下的設施設備維修費，都有明文約定，而且在前期的物業服務中，很少出現中修以上的維修情況，如有也會在保質期內，由地產公司給予解決。

我們排除了設施設備大修的費用，因為這部分費用確是維修資金支付的。

提問人提到的爭議情況之疑點，多半會出現在業委會成立後新簽訂的《物業服務合同》中，有一些物業公司為了中標，故意報低服務費，為了減少成本支出，特意把部分小修及中修以上費用排除在物業服務費用之外，看起來業主得到了實惠，但實際上總的費用未必節省。這就是提問人的困惑由來。

通俗的講，以裝修舉例子，全包的價格、半包的價格以及包清工的價格差距很大。中標的物業公司，很可能是以半包或包清工的辦法報的物業費價格，並中了標。

那現在沒有其他的辦法，需要小區業主仔細核查一下《物業服務合同》，其中相關維修費約定。如果約定維修配件等維修人工另外算錢，不在基礎物業費中，就相當於家裡裝修請包清工，一盒螺絲也是主家自己買的。

業主物業費付了物業公司保安、保潔、工程巡檢外的人工費和物業公司管理費後，那就沒有餘錢支付設施設備的中小修費用了。

一個交付三年的小區，各項維修費用不是一筆可忽略的費用。

老包有時不在線

物業服務裡包含了對小區相關設備設施的維護和維修，保正公共設備的正常運行。如果電子門和電梯是使用太久，裝備太老化需要統一更換或者大修了，那就需要動用小區的集體維修基金了。如果只是正常使用消耗損壞或者人為損壞，那就是應該由損壞人或者物業負責維修了。電梯也是一樣，消耗損壞是需要由電梯專業人員進行維護和保養，但是相關保養費用是由物業出的。電梯因使用壽命到期或者其他原因需要大修或者更換的是需要動用大修基金的。

小區物業人

物業費其實就好比買了輛汽車，僅負責汽車的保養費，但不包含維修費和工時費，如果你開的汽車維護正常無故障不需要自己掏腰包修車，隨著時間增長，汽車越用故障越多，維修費也就隨漲了。但是90%業主不那麼認為。。多數認為我交了物業費(保養)了，汽車就得正常使用，汽車(電梯)壞了你物業得給我修。。。。

東方正義之箭

都特麼答非所問！！！修理電梯門應該由承擔電梯維保企業負責施工，費用由物業公司承擔；電子門、監控維修費用也是物業公司承擔。單說維修費用出處，只有兩個，一個是物業費包括的，一個是買房時大家交的公共維修基金。而動用公共維修基金需要大、中規模以上的維修才可以，而且這筆費用要由物業公司申請，房管局下屬的公共維修基金管理中心批准。修理保養電梯（大修除外）、維修公共設備設施（供水變電消防增壓供暖人防，其他公共區域設施等等，大修除外）本來已經計入物業費，不能單獨收費。關於單獨收費，唯一合法的就是，公共維修基金用完，或者不足以用來支付維修費用，可以向維修項目的受益人分攤收取。

獨孤大臉

簡單點，按合同約定辦事就行了唄，想什麼該不該的。一般小區物業電梯除了需更換或者大修要動用公維的，其它情況的維修物業都有負責的。買房還是得買大公司的樓盤比較有保證。大公司地產旗下的物業有地產扶持，有時候不會像自負盈虧的物業那樣斤斤計較，責任分明。有時候為了客戶滿意度會做些額外的工作。像我這邊戴著這個樓盤，2400+戶快十年了，物業費沒提價，原來定的又低。前期為了門面高大上，光水景就設計了100+個，大堂都要配中央空調.....等等完全不考慮後期物業運營。還天天為了滿意度提升這改造那的，一年要虧幾百萬一塌糊塗。如果站在物業公司的角度上的話這盤可以拋棄了，但對地產來說一年虧幾百萬小意思，隨便賣幾套房就回來了，滿意度更看重。

關鍵字: 房產 物業費 業主