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关于投资买房中遇到的一些问题，
由从业十余年的专业房地产人——旭东
（搜狐焦点网绍兴站总经理)，
为您答疑解惑
搜狐焦点绍兴站出品
【旭东答疑NO.05】
2022年亚运会分会场在镜湖举办，镜湖的房价会不会猛涨？
问题1
网友：你好，我想在杨汛桥永利天桥府买房，它开发商资质怎么样？现在买还有没有升值空间？价格在13500-15000高不高？小孩在杭州工作想买套房自己住，杭州房价太高了，希望老师给个建议？还是再等等？
旭东解答
你好，杨汛桥的永利天桥府项目是永利集团开发的，永利也是绍兴本土房企，2011左右年在柯桥开发过永利中央公馆，之后开发的项目不多，最近动作比较大的就是收购了绍兴益泉集团，应该说在绍兴有一定的实力。
再来说说杨汛桥，近几年这个小镇也因地铁而越来越为人所知，购房者、投资客的目光纷纷投向这里，特别是很多新杭州人，永利天桥府这个项目离杭绍城际地铁杨汛桥站大约1公里，不算近也不算远。另外目前的价格在1.5万左右，如果跟2年前杨汛桥的房价对比，涨幅惊人（之前大概在6000元左右），但是横向对比，跟其相邻的萧山目前2.8万左右的房价对比，明显还有很大的价差。由于目前杭州属于限制外地人购买，所以很多新杭州人由于没有资格或者杭州房价太高，而选择在杨汛桥置业，这是大概率事件。杭绍一体化发展，本人也是长期看好杨汛桥，如果有合适的房源，价格也能承受得起可以考虑购买。
问题2
网友：你好，常看您的文章，觉得分析特别到位。我在去年11月买了柯桥上书房（也就是现在的喜悦酒店）的一套小面积房子，它这个是70年产权四梯十九户的，做成了酒店，和开发商签了包租11年，年租金约5%。当时被它的学区概念以及地铁盘概念所吸引，但那时均价也要1万3了，现在想来不知道算不算贵。绍兴限售两年，我就想问下，这套房拿来做投资划算吗？到期后该继续放租还是立马转手，届时行情会如何呢？您曾提到柯桥接下来会有大量商品房开发，上书房这个房子毕竟十年内不能自住，到时接手者一般会是哪些人呢？预计明年底出售单价可为多少呢？
旭东解答
你好，上书房这个项目所处的地理位置还是不错的，就在蓝天商贸城附近，又是70年产权。按照当时你买进的价格1.3万元，在目前的市场来看，价格是有优势的，位置再靠北的群贤府和润达锦秀河山价格都要1.6-1.7万，而且这个项目还有学区概念加持，具备一定的保值性；如果你打算满2年后出售的话，买的人很可能就是小孩子要读书兼具投资理财的人，那边自住的可能性会比较低，出租还是很有市场的。
至于你想问明年年底的单价这个没法判断，这个要根据整体市场当时的房价来判断，但柯桥这个区域的房子还是值得持有的。问题3
网友：想问下安昌的房价多少？安昌古镇买房可以投资吗？
旭东解答
你好，安昌地处柯北，目前被定义为柯北经济开发区，是杭绍一体化发展非常重要的一个区域，从此前政府发布的相关产业规划，主要为高新科技产业为主，而且这几天我也去过那边考察过，发现有很多浙A牌照的车辆，说明很多萧山人也在这里做生意，目前安昌古镇上有一个项目叫旭成景园，8月排屋项目成交单价在1.5万左右。未来这个区域计划上市的项目有钱江彩虹府（靠近金柯桥大道）和钱江彩虹墅（安昌古镇内），钱江彩虹府项目预计高层精装修房卖1.6-1.8万，如果有兴趣投资的话，推荐可以去看一下他们的样板房。未来柯北经济开发区购买客群主要分为三类：
柯北附近居民、杭州萧山外溢客户、投资客，随着柯北融杭的几条道路的相继打通，从长远来看，投资潜力还是不错的。问题4
网友：你好，我想问一下万晟悦府四期怎么样？谢谢！
旭东解答
你好，万晟悦府项目开发的时间已经较长，地处绍兴城东南四丰村附近，由于绍兴那个区域地势较高，所以排屋基本上地势要比绍兴其他小区要高点；万晟房产是绍兴当地一家小开发商，所以小区品质算一般，价格也比较实惠，后期物业维护不算太到位，如果确实性价比很高，建议自住可以考虑；另外那边除了万晟悦府还有一个新项目叫御馨府近期也在计划出售，你也可以去了解一下。
问题5
网友：想问下老师，2022年亚运会分会场在镜湖奥体办，那镜湖的房价会不会猛涨？我打算买镜湖的房子做投资是不是好时候？
旭东解答
你好，如果寄希望于一场亚运会就能带动绍兴的房价，我觉得可能性一般，正如当年2008年北京奥运会之前，也有很多人猜测北京房价将猛涨，但现实是2008年中国房地产市场惨淡一片，直到后面的4万亿投放到市场上，房价才在2009年像打了鸡血一样往上窜，所以还是那句话，房价短期看金融，中期看政策，长期看人口。
接下来你问镜湖值不值得做投资，显然从长期来看，镜湖在整个绍兴板块当中是应该是处于人口逐渐流入状态的，长期来看是值得投资的，但短期来看目前镜湖的房价也是绍兴地区最贵的，9月5日刚刚拍出的3-5地块土地价格来看，比之前的土拍价有所回落。个人判断，目前镜湖的房价还是比较微妙的，建议可以再观望一段时间，接下来还有祥生金麟府和融创绍兴壹号院计划推出，届时了解过他们的开盘价格在做打算。
问题6
网友：你好，我想问问祥生在城南的这个楼盘，买来做婚房您觉得合适吗？位置和周边设施会不会还不是很好。想听听您的分析
旭东解答
你好，首先如果你考虑买婚房，也意味着这个区域可能跟你之前住的或者现在工作的地方有关联，而祥生尚祥府项目地处地铁1号线阳和路站附近，作为年轻人而言，有地铁出行会更加的便捷，保值度也更高，目前周边的配套设施还是比较欠缺，但是买期房作为自住，需要有长远的眼光，虽然不敢保证城南这一带未来会有大的商业体，但是最基础的商业配套（比如小超市、餐饮、菜场）肯定是不会缺的，毕竟地铁口是人流密集点，商家是不会错过这种地段的，况且这附近未来几年还是有好几个新盘陆续交付，比如南池鉴园、大家阳光里等，所以要有耐心和信心。
问题7
网友：在兰亭这个地方买个公寓或者住宅，会不会有升值的潜力？多少价格合适考虑？
旭东解答
兰亭地处绍兴的城西南方位，是著明的书法圣地，与其接壤的是绍兴城西和诸暨，目前S308兰亭境内正在对路面和马路两侧进行整体形象整治，相信未来兰亭的道路风景会更加宜人；
此外二环西路高架的计划开建，也让未来进入兰亭道路更加顺畅。但该区域目前绍兴市政府整体定位是旅游休闲为主，所以未来可能旅游的人会比较多，目前买兰亭的人主要是兰亭当地人或者周边的拆迁户；至于价格目前兰亭镇上有个江上澜庭项目，6层的多层价格在1万元左右，你可以参考一下，应该说相比绍兴其他区域，价格还是有一定优势。问题8
网友：你好，我们最近在看柯北的钱江彩虹府，老师觉得这个楼盘怎么样？未来的升值空间怎么样？希望给个建议
旭东解答
你好，彩虹府这个项目我前几天刚去看过他们的项目；
首先：这家开发商是杭州老牌的房企，在杭州建造的口碑还是不错的，属于踏实做事的企业；
第二：彩虹府整个小区都是18层的高层，走进去不会太压抑，而且
均是89-128方户型，小区主打刚需、首改客群，整体购房人群年龄层偏年轻；第三：项目采用石材干挂，我还是第一次听说主打刚需、首改项目采用石材干挂（此前柯桥石材干挂的代表是玉兰花园、金色丽都等），相信以后交付后立面效果应该会很不错；
第四：他们样板房的户型做的也很惊艳，利用率很高；
第五：他们的精装修做的很透彻，连墙纸都贴掉了，以后只要买点家具就能入住；
第六：目前对外的报价是1.6-1.8万/平米（含精装修），如果89方的话，总价在130万左右，这个价格对于柯桥人可能不算低也不算高，但对于在杭州萧山瓜沥这一带的人来说，带精装修这样的总价具备吸引力。
以上是个人的观点，你自己综合考虑。
问题9
网友：老师，想问下最近袍江的二手房价格掉了1000多了，其他的地方柯桥镜湖好像都没什么变动，袍江为什么那么扛不住？我们刚买了两湖的房子，感觉有点慌。想听下老师的分析
旭东解答
你好，其实不仅仅是袍江的二手房，镜湖和柯桥的二手房也在悄悄的下降，由于绍兴的新房价格有政府备案要求，所以在过去的2年里，新房价格一直都低于二手房价格，当此前袍江二手房价格某些房源卖到1.4万的时候，新房还在卖1.2万，目前二手房房价回落也是因为部分房东心态调整，毕竟二手房的房价随意性太强。另外既然你已经买了房子，按照绍兴的限售制度，拿到房产证未满2年，你也是没法上市交易的，所以你要出手也要等到4、5年之后，在这段时间内建议你还是少看，少听关于房子的事情，短期波动肯定是存在的，心态调整好很重要，千万别被外界各种声音搞得寝食难安就得不偿失了。
问题10
网友：你好，按照目前的市场行情，金九银十看来不怎么样了，这和你之前提到的下半年房价处于稳的状态基本符合，所以想问下从你们的专业角度看，明年绍兴的房价走势如何，是跌还是涨？
旭东解答
你好，对于明年的市场，可以从几个方向来分析，首先是绍兴的供应量上来说，目前绍兴越城区库存大致在1.5万套左右，主要集中在镜湖和袍江方向，柯桥区的供应量在1.4万套左右，主要供应在柯北和柯西，再加上这几个月绍兴的土拍增量也多集中在这几个区域，明年供应量还是较充足的；而从需求端来看，绍兴目前拆迁的力度大幅下降，且购房银行贷款利率很高，导致需求端购房成本也在增加。
但以上信息是不是就意味着明年房价就要下跌呢，这个确实很难判断，因为中国的政策变化很快，银行的流动性从紧和宽松也是有很大变数，如果房地产投资性需求完全没有，也是不健康的；所以明年的市场是涨还是跌要看国家或绍兴是否会出台一些房地产政策鼓励个人买房，另外银行信贷成本是否从趋紧到宽松，这些都决定了房价的走向。等到慢慢出来之后，让子弹飞一会，我们再做判断也不迟。
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