最近小編的一個業主群（某東北省會城市）關於一個問題展開了討論，售樓處要開始“賣”車位了，大家都在糾結要不要“買”一個車位，眼尖的同學一定發現這裡的“買”和“賣”都加了雙引號！
今天小編就和大家好好聊聊和房子相關的車位，到底有什麼不同！
首先現在的車位主要分兩種：地上車位和地下車位，地下車位又分三種：產權車位、人防車位、公攤車位！
產權車位顧名思義就是擁有獨立產權的車位，買到手之後購買者自己幾乎擁有所有權利（因為土地還是國家的），可以進行出租、出售、抵押等等！
人防車位是人防工程改建或優化而成的車位，人防車位歸屬國家所有，任何人及組織沒有出售、抵押權利，但是由於建設過程中會產生真實建設成本，所以本著誰建設誰收益的原則，開發商可以對其進行租賃，但根據合同法：租賃最長時限20年，20年以後所謂的贈送是無效的，根據物權法相關規定：贈送的基礎是擁有“所有權”及“處分權”，作為國家所有的人防車位，開發企業顯然不具備以上權利！
公攤車位比較常見於地上車位，也有地下的，多數用作來訪人員臨時停車使用，並將其產生的收益歸入物業管理公司，用於對沖物業成本！
個別開發商會為了各種原因在人防車位中混入公攤面積，這樣就有了商品房超低得房率的事實和超低單價的核心競爭力！而且這樣的公攤還可以捆綁到人防車位上進行二次收益！！
現在我們聊第二個問題：車位到底該不該買？先認車位性質！！
如果是產權車位，只要：年租金>車位總價/產權年限，就可以買！因為買到手後享受各種權利，關鍵的時候也可以進行資產配置，比如出租、出售、抵押！
如若是人防車位，就要好好想想了，當然也可以用上面的公式：年租金>車位總價/20年，也可以！但是它和產權車位的差別是巨大的，產權車位的產權年限是40年（實際年限計算方式同商品房產權年限計算方式：開發企業土地使用證獲取日期後XX年，而非入住、購入時間），而人防車位的合法租賃期限僅為20年！
很多銷售為了謀取利益，會有各式各樣的說辭，今天和大家算一筆賬：
假設人防車位“賣”20萬，實際有效使用年限僅20年，平均每年租金超1.5萬，計算依據是最基礎、最低收益率的資金成本！
怎麼計算所處城市的人防車位購入是否合適的方式很簡單：一次性支付相當於銀行個人20年住房按揭貸款，利率設置5%（按最低的GDP指標、通貨膨脹率和理財收益率），只不過“買”車位的變成了“銀行”，這樣就可以很簡單的計算實際車位購入成本，1年的總月供就相當於年車位租金！
方法都教了，車位的問題還需要糾結嗎？
還有問題的可以留言評論進行！
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