深圳號稱“中國房地產的樣板房”
“閱盤無數”大咖不乏其人
但是，其中95%
沒有見過深圳剛面市
有天有地有花園
北美風格的合院別墅
合院：中式，西式？
過往的別墅，多是西式別墅
深圳樓市以往的獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅，都是西方帕來的的低密度住宅。深圳典型的別墅：觀瀾湖高爾夫大宅的獨棟別墅，龍岸的雙拼別墅，金地天悅灣的聯排別墅。
中國北方“四合院”
四合院是北方最基本的傳統住宅形式，以北京的四合院最為典型。它的基本形式是由幾幢單體建築，分別列於東南西北四面，建築之間形成一個方形院落，稱為四合院
中國江南徽派建築
徽派建築廣泛分佈在安徽、江西、浙江等地，如歙縣的唐模、呈坎，黟縣的西遞、宏村，婺源的篁嶺、李坑。徽派建築的典型特徵是四水歸堂。蘇杭的古民居、福州的三坊七街，亦為江南建築。
中國東南“客家圍屋”
唐宋時期連年戰亂，中原漢人被迫南遷，至江西、福建、廣東客居他鄉。客家人為防止盜賊的騷擾和當地人的排擠，創造出中國客家文化中著名的營壘式民居建築“客家圍屋”
中、西式別墅的區別
中國傳統民居，與西方的別墅有明顯的區別。西式低密度住宅是院包房，無天井，有花園，呈現外向型、開放式的居住格局，私密性較差。
中式低密度住宅為房包院 ，呈現內向型、封閉式的居住格局，有天井，無花園，私密性很強。蘇州園林及有花園的中國傳統民居，花園是附屬於居住院落的後花園。
深圳曾經的合院別墅：萬科第五園
西式別墅多呈矩形，國內的L型合院別墅主要是中式建築，如綠城的楊柳春風。
2005年萬科第五園的聯排別墅，曾經推出中式風格的合院別墅。六戶共享天井的六合院，延續了中式別墅的封閉格局。
北美風格“L型”合院別墅
大鵬新區的承翰陶柏莉.覲山院坐落於馬巒山山腳下，兼具中西式別墅所長的L型“二合院”類獨棟別墅，採用北美建築風格和美加風情園林，是深圳樓市前所未有的別墅形式。
覲山院別墅南向馬巒山餘脈，一覽峰巒疊嶂的馬巒山山景，親近自然山野的美加風情度假社區
覲山院的合院別墅為半封閉半開放佈局，既有屋內西式佈局，生活流線符合現代人生活起居模式，又有私密性較好的東方生活情調院落；北排別墅後和南排別墅前，還有開放式花園。
合院別墅為1.5層，兩棟L型合院別墅前後相連，僅為一層的兩間臥室，頗似獨棟別墅，故稱“類獨棟
超低容積率
超高使用率
承翰陶柏莉項目，位於深圳大鵬新區葵涌街道豐樹山路的人大附中九年一貫部旁
▲ 承翰陶柏莉與人大附中深圳學校相鄰
項目佔地面積55000㎡，總建築面積137444㎡，容積率1.8。10棟26-31層住宅主推72-132㎡3-4房，共984套；15棟2層193-205㎡類獨棟別墅，共33套。別墅+高層的高低配住區。
從“深圳別墅高低配項目容積率表”中可建，陶柏莉項目容積率1.8，在2015年以來的深圳別墅高低配項目中，比深圳其他區域的別墅高低配項目的容積率都低。
陶柏莉.覲山院一期別墅22套，二期11套，共33套。現房發售，售價約1300-1600萬元/套。
超低容積率0.3
覲山院與高層住宅之間以小河溝為界，成為獨立的別墅小區。
據“深圳別墅項目容積率表”，覲山院容積率0.3，僅高於2010年以前開發的大梅沙的別墅項目，深圳其它區域的別墅項目容積率，都高於覲山院容積率。
覲山院不僅有山景以及充足日照，生活品質的舒適度十分優越；尤其在深圳土地資源稀缺住宅建築超高層化的今天，超低密度的居住環境更顯珍貴
超高使用率550%
覲山院容積率0.3，既有深圳樓市罕見的超低密度，也由此實現了超高的使用率。
覲山院別墅買1.5層，送2層。地下兩層每層面積在368㎡至400㎡之間。合院別墅的建築面積193-205㎡別墅，使用面積為800-1056㎡（其中花園面積150㎡ -350㎡ ，2-3個私家停車位），使用率最高可達547%。
購買的是200㎡左右小別墅面積，實現了1000㎡左右的大別墅使用空間，業主的居住、商務社交、休閒娛樂等需求均可滿足。
首層：客餐廳，兩臥室
覲山院別墅地面以上的1.5層，是購買的建築面積。首層是整層，二層是主臥套房的半層。
首層有客廳、餐廳，兩間東西通透的客臥，樣板房的男孩房是帶衛生間的套房。
二層：主臥套房
二層是主臥套間，主臥室和主臥衣帽間、衛生間。通過主臥室欄杆，可俯瞰首層客廳
負一層：客餐廳、兩客臥
地下2層空間，都是不計入建築面積的贈送空間。負一層有兩間帶衛生間的客臥套房
負二層：桌球房、健身房、影視房、書房、保姆房、車庫
負二層是娛樂休閒空間，桌球房、健身房、影視廳，吧檯，書房，保姆套房。
客廳挑高9.8米
深圳最高別墅客廳
合院別墅首層客廳挑高9.8米，比通常挑高兩層的別墅客廳都要高。售價上億的觀瀾湖高爾夫大宅，客廳挑高7.8米；深圳最貴2.2億別墅樣板房的漢京九榕臺別墅，客廳挑高6.7米。
戶戶有花園
家家設泳池
覲山院合院別墅每戶有159-387㎡的花園，實現有天有地有花園的低密度住宅的舒適性，擁有獨立的庭院生活。
▲ 陶柏莉覲山院別墅戶戶帶花園
除了內庭院外，南排別墅還有南花園，北排別墅還有後花園。超大花園的庭院生活，讓戶外聚餐、戶外運動、寵物之家等戶外活動在此都可實現。
覲山院每戶合院別墅的花園內，都設有30㎡左右的私家泳池
每戶2-3個停車位
除社區內有750個地上地下停車場外，一期合院別墅每戶配備至少2個地下停車庫，個別單位有3個停車位
全採光
光明別墅
除了漢京.九榕臺等半山別墅的地下室，可以通過凌空面解決地下兩層的採光之外，大多數別墅的地下空間，只能通過採光天井，有限地解決地下層的採光問題。
而陶柏莉覲山院的合院別墅，由於增加了地下采光天井的數量和麵積，基本上解決了地下層的採光問題。甚至連保姆房都可以自然採光。
五維庭院
傳統聯排別墅的中間套是二維庭院，邊套和雙拼別墅是三維庭院，獨棟別墅是四維庭院。
覲山院合院別墅的L型建築是五維庭院 ，室內每個空間都可以享受到自然的滋潤，室內室外空氣充分交融，幾與獨棟別墅相仿。
六面採光
傳統聯排別墅的中間套是二面採光，邊套和雙拼別墅是三面採光，獨棟別墅是四面採光。
覲山院合院別墅有六個的採光面，開間大，進深短。六面採光使屋內受光面最大化，室內空間更為明亮。多面採光，通風性達到極致，居住品質得以提升。
▲ 覲山院合院別墅的六面採光
地下空間270度採光
覲山院合院別墅的地下采光井多達3個且受光面達270度。明亮的地下空間，將傳統的別墅地下輔助功能空間轉變為重要起居活動場所，實現了地下空間的使用價值最大化。
覲山院樣板間10棟A座的整棟別墅，僅有負二層的保姆房衛生間是黑房，影視廳是功能性黑房，其餘所有廳、房均可通風采光，成為全部能採光的一棟光明別墅 。
四重垂直庭院
除了一層庭院以及二層的露臺之外，合院別墅的地下負一層及和負二層下沉庭院有3個，每層下沉庭院面積40㎡以上。在增加地下采光的同時，負一層、負二層均擁有獨立的庭院空間。四個樓層自成庭院，呈現四重垂直庭院。
- 由上可知，承翰陶柏莉.覲山院合院別墅在深圳樓市從未出現過，隨著禁墅令的執行，深圳土地日益稀缺超高層建築盛行，今後將不再可能會開發容積率0.3的類獨棟別墅。
別墅供應日趨稀少
據中原《2018年深圳房地產市場總結與預判》報告，自2012年“限墅令”以及限定住宅容積率不小於1.0下達以來，深圳樓市的別墅項目供應日趨稀少。大多數別墅為現樓，無法體現在新房成交上，2018年深圳別墅項目僅成交0.29萬㎡，佔比僅為0.4%。
單價、總價最低
據“深圳山居別墅價格統計表”，承翰陶柏莉.覲山院的合院別墅，無論是單價7.8萬/㎡，還是總價1300-1600萬元，都是目前深圳別墅的地板價。
買一套覲山院別墅，還是買一套南山高層？
從“深圳南山新房總價案例表”可見，南山區的高層豪宅1500萬左右僅能買3房，土豪追捧的半島城邦4期僅可買135㎡3房。而在陶柏莉.覲山院卻能買5房全套房的類獨棟別墅，800-1000㎡使用面積，有天有地有花園。兩相對比，突顯覲山院的性價比超高
【承翰陶柏莉別墅·覲山院】
別墅概況：
1⃣️類獨棟
2⃣️建面193㎡ -205㎡
3⃣️使用率高達830㎡ -1100㎡
4⃣️贈送花園使用面積150㎡ -350㎡
5⃣️學區別墅，買別墅可上學（人大附中深圳分校）
6⃣️買二層送二層 上下4⃣️層 三面採光
7⃣️配置2-3個私家停車位
8⃣️使用面積單價1萬多
9⃣️贈送超大泳池
1⃣️0⃣️首付最低3⃣️成
1️⃣1️⃣70年產權
價格1300-1600萬左
（花園越大價格越高）
住宅性質 需要名額
一期22套別墅 二期11套 共33套
閱讀更多 Q房探 的文章
