对于置业者而言，现阶段是遵循“买涨不买跌”的惯例而等待观望，还是做好甄选工作，挑选性价比高、升值潜力强的物业择机出手呢？
近期这一轮调控相较以往来看，在广度（出台政策的城市的数量）、强度（主要是限购限贷的强度）、维度（限购政策类型）以及力度（执行力度）上，都已全面升级。在这种情况下，不少知名学者认为包括一线及二线热点城市，未来市场出现量缩价跌的概率极高。如果这个判断正确，下半年将是比较好的购房机会。
手握房票，买在哪里便成了头等大事。很多刚需客将目光转向了价格优势明显、发展潜力巨大的周边区域。前几期，有粉丝留言，荥阳东如何，值得买吗？
为了拨开荥阳东置业的迷雾，二汪特意挑选了一个非同寻常的日子，往荥阳东走了一遭。
说实话，这一天二汪是不愿意出远门的，太虐心了。
荥阳东——郑州与荥阳的前沿阵地
荥阳距离郑州主城区16公里左右，是距省会最近的县级市，属于郑州西部郑上新区的核心区。据言之有屋郑州区位划分，本文所讲的荥阳东，大体为荥泽大道、绕城高速、科学大道、郑州西站之间的一大片区域，属于郑上新区板块的一部分，与中原新区、常西湖新区自西向东一字排开。
区域优势
地理位置较好
荥阳东接壤中原新区、常西湖新区。近水楼台先得月，市政西迁下的常西湖新区建成后，势必会带动整个郑西的发展，而且郑州将实行组团发展，撤县改区，届时荥阳会趁着常西湖新区的东风，迎接新的发展风口，进入一个相对快速发展的时期。
交通便捷
荥阳与郑州交通无缝衔接，建设西路外延的郑上路、中原西路、科学大道以及陇海快速路几条东西走向的通道已将荥阳和市区紧密连接，自驾半个小时就能从中原区到达荥阳。此次二汪从紫荆山路、陇海快速路方向出发，前往荥阳东，大约用了42分钟左右。
此外，按照郑州地铁总体建设规划，有3条地铁线经过荥阳，6号线、8号线和10号线。其中已经全面开工建设的10号线共设22个站点，从荥阳区域横穿而过。在荥阳东有商隐路站、郑州西站2个站点分布，对此地的交通便利性有质的提升。计划于2020年12月底前通车试运营。
居住环境较好
区域内拥有多处绿化公园，如刘禹锡公园、李商隐公园等，而位于南水北调干渠西侧的500多亩滨河公园也已对外开放。总体来说，周边环境优美、空气清新，比较宜居。并且据二汪探盘了解，该区域项目的容积率大体在3.0以下，属于低密改善盘。
不论是区域环境还是项目楼盘，其居住环境比市区较好。
大品牌开发商入驻
自2014年郑上新区诞生后，诸多大品牌纷纷入驻。目前，该区域内除了本土房企永威、正商、清华、德润等，更有恒大、碧桂园、新城、金地等全国知名房企涌入。此外在今年二月份的荥阳土拍中，荥阳东更是出现了地王，其区域价值再次被放大。
房价相对于市区偏低
该区域目前高层均价在8300—9700之间，相对于市区均价已破1.6万而言，价格偏低。单从房价来看，这里属于置业洼地，适合刚需置业。
区域劣势
区域发展缓慢
在8月21日发布的《荥阳市城乡总体规划（2018—2035）》中提出，将荥阳建成郑州西部新城中心城市，这无疑更加确定荥阳的发展方向，提升了该区域的发展价值。但就目前而言，荥阳东这片区域却丝毫没有往上赶的意思。
“一心两翼”虽确定了郑州东西发展的大体方向，但是西区重点发展的是市政西迁下的常西湖新区。在常西湖新区以及中原新区还没有被规划发展填满前，郑上新区只能靠着上街和荥阳自主发展以及常西湖新区外溢的政策红利。并且郑州西部主要为山地丘陵，东西落差较大，严重制约了郑州向西的纵深发展。
很多人告诉二汪“郑州西站落户荥阳，会给周边带来极大的便利，提高整个区域的价值。”但从二汪实地考察中发现，目前的高铁西站，处境比较尴尬。从照片中我们可以看出：夕阳西下，落日沉寂。西站就像是一个被忽视的老人，呆呆地站在夕阳下，只剩落寞。
也可能是二汪的眼界比较短，没有看到大的发展策略吧！
周边配套匮乏
商业配套方面，目前除了已入住小区的底商外，商业设施基本为零。而置业顾问口中所介绍的大型商业广场，如清华的商业综合体、碧桂园项目南边的商业用地规划以及新城的吾悦广场等，尚处在建造或者规划当中。
▲建设中的新城吾悦广场
▲封顶的清华大溪地商业综合体
（置业顾问口中的丹尼斯）
▲碧桂园置业顾问口中的商业规划用地
学校方面，该区域目前处在招生阶段的学校除了豫龙镇初中、二中以及郑西一中外，其余都在规划建设中，教育资源匮乏。而郑西一中的小学和初中部为私立，学费昂贵。
医疗方面，该区域除了周边项目的底商诊所以及豫龙镇卫生院外，医疗资源欠缺。置业顾问一再强调郑州西站南面的郑州市人民医院、郑州市骨科医院、郑州市妇幼保健医院等主体建筑已经封顶，不久就会搬迁投入使用。但是位于郑州高铁西站南边的道路处于封闭施工阶段，二汪没能实地考察，比较遗憾。
发展趋势不明显
郑州市区与荥阳东之间还有一大片空白区，尚处在规划建设之中，又有多少精力去发展荥阳东呢？虽说在郑州的发展规划上，郑上新区是一个频繁使用的热门词汇，但最终还处于纸上，到底什么时候能够落实到位，现在仍是个迷。
▲荥阳东一交房小区底商
反正至少10年内，二汪不太看好荥阳东的发展。
新区，需要的是时间
郑州是以全省之力打造的新型都市。就目前而言，郑州的经济还没有达到足够饱和可以外溢的程度，因此不好预料郑州周边郊县的发展。唯一能肯定的是，跃然纸上与付出行动，需要的是时间。
时间，是检验新区发展的唯一标准。
楼盘项目
荥阳东的楼盘大致分布在中原西路、郑上路以及科学大道附近。二汪考察了几个代表性的楼盘与大家分享。
新城尚郡
总占地600多亩，属于新城河南郑州首秀。在售一期和二期，目前一期只有少量120㎡左右房源，二期在售95㎡和110㎡。一期位于中原西路和商隐路交叉口，二期郑上路和飞龙路交叉口。据置业顾问介绍，一期划属于豫龙镇初中学区，二期为荥阳第二中学。
二期规划建设9栋高层，9栋洋房，容积率2.9，新中式建筑风格，在售16、15#楼，95㎡、110㎡三房。2T4，楼体面较窄，每栋楼只有一个单元。
一期距离地铁十号线900米，二期大约1.3公里。高层均价在8800，毛坯。2020年7月交房。
【二期】三室两厅95㎡
优点：三开间朝南，采光充足；动静分区
缺点：算是经典户型，不足之处在于走廊浪费了使用面积
【二期】三室两厅111㎡
优点：三开间朝南，采光充足；动静分区
缺点：走廊浪费了使用面积
【一期】三室两厅125㎡
优点：两卧朝南，采光充足
缺点：进深长；东西横厅，没有良好的观景效果；动静不分区
碧桂园龙城天悦
项目位于中原西路与荥泽大道，占地292亩，分为两期。一期和二期同时推出，一期明年十月份交房，二期2020年年底交房。洋房为精装，高层部分精装。容积率2.9，绿化率35%。
一期与二期之间有一个项目自带的长廊公园，高压线穿行其中，与两边楼栋分别间距55米。高层毛坯均价8800—9000。
三室两厅96㎡
优点：三开间朝南，采光充足；动静分区
缺点：算是经典户型，不足之处在于走廊浪费了使用面积
三室两厅122㎡
优点：两卧朝南，采光充足
缺点：进深长；东西横厅，周边没有良好的景观；动静不分区
三室两厅125㎡
优点：南北通透；客厅和主卧朝南，采光充足
缺点：次卧紧挨入户门，私密性差；卫生间对着餐厅；动线紊乱
清华大溪地
项目总占地3600多亩，配套一个44万方的商业综合体。目前所推项目为10号院的15#楼王（明年七月份交房，2T2，均价9400）以及11号院的11、12、17、19#楼（2021年交房，均价在9000左右）。11号院容积率在2.41，绿化率39.16%。小高层楼间距40多米，高层30多米。
置业顾问自豪的说，周边项目卖的配套丹尼斯以及郑西一中，都是清华大溪地引进的，今年年底或明年初就可交付使用。
三室两厅116㎡
优点：客厅、主卧朝南，采光充足
缺点：次卧正对主活动区，私密性差；动线紊乱；户型设计不合理
三室两厅126㎡
优点：南北通透；三开间朝南，采光充足
缺点：动线紊乱；次卧正对主活动区域，私密性差
三室两厅137㎡
优点：南北通透；三开间朝南，采光充足
缺点：动线紊乱；次卧正对活动区，私密性差
综合点评
从户型来看，作为竞品，碧桂园龙城天悦和新城尚郡在96㎡以及110㎡的户型大体相同，姑且不论这是抄袭沿用还是创意撞车，但也从另一方面反映出此类户型的市场认可度。而清华大溪地绝对是一地鸡毛，部分户型设计的不合理，让二汪深深怀疑，这到底是不是一个3000多亩的大盘，这纯粹是在浪费空间面积。
从位置和配套上来看，清华大溪地深耕多年，小区配套已经较为完善和成熟，并且也算是一个地铁盘，这也是此项目比周边房价高的原因。但大溪地也是负面新闻缠身，如没有公立学校划片资格、市政不供暖以及前期临水临电等问题。
从开发商品牌来看，碧桂园和新城都是全国房企五十强，品牌影响力巨大，物业都具备国家一级开发资质，后期升值空间以及居住质量会比清华大溪地更好一些。
二汪在这里要提醒诸位购房者，在买房之前最好先认清自己的需求，不要因为低房价而头脑发热，浪费手中的房票。
适合地缘人群
作为撤县改区的桥头堡，新型城镇的荥阳东确实比老城区更具有吸引力，因此会吸引相当一部分本地置业者，作为他们改善的首选。
适合郑州西区的刚需用户
随着地铁十号线的开通运营，该区与西区只有4~5站的距离，对于工作地点在中原区或者偏西的刚需族而言，荥阳东或许是一个不错的选择。
投资需谨慎
虽说荥阳东处于郑州的管理范围，但前面已经交代过，在荥阳东和郑州西区之间还有大片未开发的土地，并且就目前的基础设施配套而言，荥阳东现在和城乡结合部差不多。总之，这个区域虽说有利好政策，但考虑到郑州经济能否外溢周边郊县的问题，投资风险较大，建议谨慎对待。
▲人烟稀少的西站广场街
其实你如果非要问我买哪里，我只能说，咬咬牙加把劲在中原新区或者是交通便利的四环周边买，为什么非要一头撞死在荥阳呢？
当然，如果你坚持在荥阳东购房，还请务必选择品牌、产品力、地铁、物业均好的楼盘。
写在最后
说实话，二汪其实是不情愿来荥阳东的，这里距主城区太远，除了舟车劳顿外，还可能要忍受堵车的烦躁。
回来之初，二汪特意听从置业顾问的温馨提醒，决定从中原西路驱车返回。万万没想到，竟然在路上堵了近一个小时。
枯燥的堵车总是无聊，在车上二汪不时感叹“郑州，人实在是太多了！”
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