9月第一拍終於摘牌。
土拍平靜，毫無波瀾起伏，拿地房企是高新控股，高新控股在高新區拿地，親近啊。毫無疑問，沒人來搶，底價成交，總價23.1億元，住宅樓板價一個10895元/平米，一個
10923元/平米。本次出讓的三宗土地，兩宗在康虹路北，一宗在新濼大街。雖然不在一起，但都屬於高新區，所以三塊地綁定一起拍，沒啥問題。
我們先看看三塊地的基本情況。
本次土拍地塊
新濼大街這塊地，為商務用地，佔地面積42401平米，容積率最大5.8，建築面積約24.59萬平米，起始樓板價2846元/平米。
康虹路這兩塊地，都是住宅用地，最大容積率都是2.0，A—1地塊佔地面積26617平米，建築面積約5.3萬平米，起始樓板價10895元/平米；A—2地塊佔地面積47145平米，建築面積約9.4萬平米，起始樓板價約10923元/平米。
各種綁定條件
再看看綁定條件，即便不能說量身定製，也是夠苛刻的。
第一，
必須按照齊魯軟件園發展中心認定的策劃方案設計，不能建設公寓，地上寫字樓60%以成本價定向出售，全成本，也就是說，可以保本。
第二，
不少於一家院士工作站備案企業，不少於3加已經在山東證監局申報輔導的IPO擬上市公司，通過這一條可以看出，高新區多麼的缺少企業，多麼的求賢若渴。還有些急不可耐，成交後1個月內就要簽訂入駐協議。
第三，
必須建學校，百年大計，教育為本，建學校是好事。
第四，
關於工期的要求也不少。
第五，
要修一條路，不長，300米。這條路一定要與住宅首期同步交付。
第六，
住宅拿預售時，商業地塊要施工至正負零。這一個估計是吸取經驗教訓的結果，比如CBD的一些項目，商業地塊還沒有動靜，住宅就開始賣的嘻唰唰了。
最近出讓地塊
對比今年2月7日綠地泉拍下的那塊住宅用地，這塊地有如下優勢：
第一，容積率低了不少，綠地泉那個3.3，今天拍的才2.0。
第二，配套初中和幼兒園都近在咫尺，當然小學在別處。
第三，距離地鐵站的距離，康虹路北的這塊地相對近一些。
而綠地泉這塊地當時競爭可謂激勵，64輪之後，超過最高競價，開始競安置房。不算安置房24803平米，綠地泉這塊地的樓板價約11261元/平米。
對比去年這個價格，今天拍的這塊地，應該說，真划算。
區域競爭樓盤
這是當時做的區域市場競品分析，多個樓盤環繞，更有CBD對標著價格。今天拍下的地塊，必須做出差異化才有可能脫穎而出，然而，同質化大行其道，差異化談何容易？
或許，為增加市場供應量而來。
閱讀更多 地產下半場 的文章
