田园综合体项目在开发时，普遍面临第一个难题：如何拿地？ 相比特色小镇可采用招标或划拨的取地方式，田园综合体只能从村民（村集体）手中获取土地，这就涉及农村土地的流转问题。
振兴乡村，土地是一个必不可少的要素，如何激活土地，把闲置的土地合理利用起来，是推动乡村产融结合促进农民增收的关键。盘活农村闲置土地，主要针对这三类可利用地，即耕地、集体建设用地及四荒地。
一、耕地利用
十九大提出，我国农村土地承包关系保持稳定长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年，即农村用地的所有权归属于乡（镇）农民集体经济组织，村民继续享有承包经营权。同时，十九大还指出要大力培育新型农业经营主体（如农业公司、农民合作、家庭农场、种养殖大户）的发展，加快构建现代农业的生产和经营体系，发展适度规模化农业。
根据现行土地法规，开发田园综合体或特色小镇的农业产业，所需的耕地可采用长期租赁的形式，由社会参与方与乡（镇）农民集体经济组织签订长期租约，出租耕地经营权进行农业发展。
但是在具体操作中要注意两点：
第一，保障耕地红线不动摇。耕地分为基本农田与一般农田。基本农田是国家耕地的红线，面积及空间不可进行改动，但可申请一定农业补助；相比之下，一般农田可在一定范围内进行位移。建议经营者按照农业开发需求按照一定比例进行取地。
第二，禁止建造别墅及会所。根据《基本农田保护法》，在基本农田上建造房屋、会所等是被禁止。但根据试点项目，在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的，前提是三产设施要按照建设用地管理交付。
宋卫平小镇由绿城集团创始人宋卫平创建，是集“整产业链、全绿色化、多功能化、高附加值、强竞争力”等特点的特色小镇。宋卫平小镇由约100个农庄组成，目前已经开发样本农庄，单个农庄占地面积约20亩，发展种植业与林业。
对于特色小镇的农田，宋卫平农庄与乡（镇）农民集体经济组织签订长期租约，获得农田经营权，农庄每月支付集体经济组织租金，再由组织发放给农民。同时，农庄再返聘农民，由农民自己种植产品，农庄每月付固定薪水，并且返还一部分农产品。农民也可将农田部分或完全委托农庄打理种植，或将农产品交给农庄进行代销。
二、建设用地（宅基地）盘活
对于田园综合体及特色小镇项目，集体建设用地是最重要的土地资源，承载着整个项目绝大部分内容的建设与开发。
（一）关于宅基地
除去公益性及经营性用地，集体建设用地中宅基地的占比最大。而中国的宅基地政策在全世界范围内是最复杂的，所以盘活宅基地，实现宅基地的流转是关键点和难点。
根据国土资发[2016] 191号及2018年中央一号文件“宅基地新政”，宅基地改革有以下规定：
1．“一户一宅”且不再分配，村民不可轻易出售或转让
2. 宅基地的所有权、资格权、使用权“三权分置”，所有权归属集体，资格权归属农民，适度放宽使用权
3. 宅基地不得卖给城里人，建造别墅及豪华会所
解读宅基地政策，宅基地改革的方向在于：资源性资产，确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押；改革的限制在于：买的是经营权，不是所有权，所有权依然是集体的。
简言之，宅基地的改革突破口在于转让，通过转让盘活闲置的宅基地，但是转让不能突破集体经济组织成员的模式。如何合理合法引进城市资本，是探索关键。
随后出台的国土资规[2017]10号文件，对宅基地改革的探索方式提出指导意见：
1.加强城乡建设用地增减挂钩
2.探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地；鼓励采取入股、联营等方式，重点支持农村新产业新业态和农村一二三产业融合发展
解读10号文件，宅基地的流转可以有两种方式，其一，以乡（镇）农民集体经济组织为主体向社会企业出租宅基地及房屋；或建立村集体有限公司，村民以宅基地入股。村集体有限公司与社会企业合作、联营。
另外，还可运用增减挂钩机制。城市周边耕地开垦为乡村建设用地（含宅基地），较边远地区且土壤适合耕种的建设用地复垦退为耕地。
当前，10号文件的指导方案在一些试点进行探索，未来宅基地的改革，将为城市资本下乡，推进特色小镇、田园综合体发展持续助力。
上海金山嘴渔村，位于长江三角洲南翼，地里位置得天独厚，当地水产发达。嘴渔村秉承“靠海吃海”的理念，使一二三产业融合发展，成为休闲农业特色小镇。
上海金山区嘴渔村的闲置农宅，在宅基地新政下成了“香饽饽”。景区开发者与村集体组织签订长期租约，向全镇约100多户村民租赁宅基地及农宅，获得经营权用以开设民宿、特色景点等。当前，民宿成为嘴鱼村的特色之一，并实现农民增收，截止2017年底，整个渔村的出现了12个特色民宿品牌，总客房数达到了120间，每到节假日前夕，房间就被预定一空。
成都市郫都区多利农庄，是位于四川郫都区，是由6村连片规划建设多利有机小镇。
在成都多利农庄项目中，当地农户以确权后的集体建设用地（含宅基地）入股，并组建乡镇集体资产管理有限公司。乡镇集体资产管理公司与多利公司进行合作，由多利公司开展土地综合整治和农村新型社区建设。多利公司在集体建设用地打造文旅、康养等产业，引进咖啡馆酒吧、氧吧、健身吧、及乡村度假酒店等，盈利收入与乡镇集体资产公司共享，让农民获得了持续增收。
（二）关于空心村
当前，我国空心村问题十分突出，根据公开数据，空心村数量超出总村落的30%。
空心村发展特色小镇、田园综合体有两大优势：其一，集体建设用地（含宅基地）闲置率高，可流转土地多，流转效率更高；其二，土地成熟，土地性质清晰，综合开发成本低。
利用空心村，发展产融项目，开发休闲农业聚集区，是当前政策趋势所鼓励的，但最需要关注的是空间区位问题及人口问题。
三、四荒地开发
农村四荒地是指属于农村集体经济组织所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用土地。
根据现行土地法规，四荒地既可以采取家庭联产承包的方式进行承包，也可以通过招标、拍卖、公开协商等方式进行承包；既可以承包给本集体经济组织成员，也可以承包给本集体经济组织以外的人。
简言之，城市资本可与农村集体经济组织签订协议，承包四荒地，直接获得经营权。对于城市资本而言，拿下四荒地有什么好处？事实上，四荒地的优劣势各占一半，一方面四荒地限制少，发挥空间大，可以当作建设用地使用；另一方面，四荒地利用程度低，大多未经过初级开发，暂不适宜耕种与居住，且碎片化，分散程度高。
关于四荒地的利用，农加发[2015]5号文件给出指导意见：鼓励利用“四荒地”发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。随后，各地区也出台补贴政策，鼓励休闲农业类项目对乡村“四荒地”进行开发。
解读5号文件，国家鼓励利用四荒地发展休闲农业产业，对于部分可集中连片开发四荒地的地区，在建设用地的流转上给予倾斜。
当前对于城市资本而言，取得四荒地的途径较为便捷，建设农家乐，或者开发养生养老地产都将是不错的选择。但是，四荒地的风险仍很高，预期针对四荒地流转的政策出台后，关于四荒地的流转问题，也许会发生改变。
四、小结
激活三块地，是振兴乡村的必由之路。但是有一点必须明确，激活土地并不意味着要在农村实行规模扩张，或大量增加新增建设用地。农村的发展，必须坚持底线（红线）思维，确保农村产业升级不占用基本农田、不破坏生态环境，不改变人文风貌的前提下，推动产业融合，促进农民增收，实现振兴乡村的发展目标
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