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企石鎮的夜晚燈火璀璨。南方日報記者 孫俊傑 通訊員 歐陽月亮 攝 |
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“從這裡到那邊的空地上，以後都會建連片廠房。”8月30日下午，東莞下著暴雨，在企石鎮鐵崗村紅棉工業園二區，企石鎮鐵崗村幹部羅沛棠指著遠處雜草叢生的荒地說。
在羅沛棠的背後，白色的嶄新廠房矗立成片。在接下來的一年時間裡，像這樣的廠房將會佇立在他所指的近1萬平方米的土地上。
鐵崗村是企石鎮9個次發達村之一，資金緊缺一直是制約他們發展的主要瓶頸。現在，這片空地所用的建設資金，大部分來自企石鎮成立的企石企城城市更新基金，這筆基金投入的錢，盤活了鐵崗村自身的造血功能。這也是該基金撥付的首筆用款，金額為1000萬元。
企石企城城市更新基金是東莞市首個通過中基協備案的城市更新基金，這個基金到底有何特點？又將如何為城鎮的未來謀求更大發展空間？南方日報記者近日走訪了企石鎮，並專訪了企石鎮鎮委書記袁麗群。
撰文：吳雨倫 陳香國 策劃：黃少宏 統籌：陳香國
1 吸引社會資本
出資3000萬元撬動金融資本1.2億元
2018年6月1日，企石企城城市更新基金成為全市第一個通過中基協、發改部門備案的城市更新基金。
“沒有想到會成為全市第一個，這是個意外驚喜。”袁麗群說，“企石鎮很重視這個基金，連基金名字都在班子會上討論了很久。”
據她介紹，首期企城城市更新基金規模為1.5億元，鎮政府出資3000萬元，撬動金融資本1.2億元參與其中，基金結構為同股同權。首期基金主要投向舊村改造、“工改工”等方面。企石鎮政府成立了“東莞市企石企城實業投資有限公司”代表政府出資。
“希望能借助基金的成立，幫助破解企石在城市更新領域的難題。”袁麗群表示，“企石是東莞的次發達鎮區，僅靠財政資金難以支撐城市更新改造建設。”
設立城市更新基金的一大好處，就是通過合理的運行機制和適當讓利機制，吸引多倍以上的銀行資本、保險資本以及其他社會資本共同參與城市更新建設，首期基金就撬動了1.2億元金融資本。
城市更新基金也將助力實施鄉村振興發展戰略。藉助城市更新基金這個平臺，企石鎮實行鎮村聯合開發建設生產性項目，帶動村集體加快發展和保障村組資產保值增值，全方位提升村級集體經濟發展質量。
相較其他社會資本，企城城市更新基金顯得不那麼“嫌貧愛富”，更能投入企石次發達村組的城市發展中去。截至目前，企石鎮的楊屋、鐵崗、東平等7村共申請了7300萬的城市更新基金。其中，第一筆申請用款1000萬元已經撥付給鐵崗村。這些資金將用來建設面積達7萬多平方米村集體廠房。據企石鎮預計，每年可增加村集體收入約1300萬元。這個數字還將快速增長，積蓄著企石經濟從量變到質變的能量。
“以前工廠老闆挑我們，現在是我們挑老闆。”羅沛棠抑制不住心裡的喜悅，他說，村裡決定新一批廠房建好後，挑選優質企業進駐，來增加村集體的收入。
2 四兩撥千斤
城市更新基金成本低週期長
早在去年8月，企石就開始了基金的籌建工作，主動與松山湖基金小鎮對接。從基金產品設計、協議起草、修改及向中基協備案申請，松山湖基金小鎮全流程一站式服務對接，幫助企石研究制訂既符合法律法規規定及中基協備案申請細則要求，又符合企石鎮實際情況的新方案。
“專業的人做專業的事。”對於松山湖基金小鎮的服務工作，袁麗群給予高度評價。
她表示，作為城市更新的重要環節，城市更新基金是項目順利開展的資金保障，將發揮“四兩撥千斤”的效應，能把金融資本和優質項目連接起來，加快優質項目落地生效，有效突破現行經濟環境下城市更新融資難題，促進產業和城鄉環境優化升級。
3 以工業立鎮
讓村民充分享受發展紅利
在企石成為“全市首個”的背後，是多年強烈的發展意願，也是企石切實推進城市更新、促進城市品質提升和實施鄉村振興戰略的決心。
當前，粵港澳大灣區、廣深科技創新走廊建設正大力推進。東部工業園（企石轄區）、企石科技園分別被列為廣深科技創新走廊（東莞段）省級節點、市級節點。袁麗群認為，企石鎮需要進一步拓展和優化空間，承接深圳外溢產業轉移。
同時，企石鎮正實施鄉村振興發展戰略以及東莞市委提出的城市品質三年提升計劃，“美麗企石”建設項目庫達53項，總投資達29億元，資金需求迫在眉睫。
面對機遇和挑戰，城市更新就是重要的抓手。
“企石鎮城市更新項目特點是規模小、分佈零散。”袁麗群指出。記者也觀察到，就在企石鎮政府所在的街區上，居民區和工廠區相互混雜，功能區並非成片相連，分佈較為零散。經調查，企石鎮各村（社區）、企業具有意向實施改造“三舊”用地約2500畝，其中符合“兩規”約1300畝，市場容量非常大。
“我們前期要做好工業板塊，有人氣有工廠，才會持續地把這裡帶動起來，而不是把房地產建好，再看有沒有工業、企業進來。”在這1300畝地的利用上，袁麗群認為發展好工業至關重要，過多地建設房地產屬於本末倒置的行為。“市裡面的工業保護線是30%，我們鎮保護線只會更高。我們會控制商住用地，因為沒有工業進來，商住再多隻會變成‘死城’，沒有用。”
除了城市更新項目分佈上存在的問題外，更新項目落地進展也較為緩慢。據企石鎮相關負責人介紹，企石鎮轄區內20個村（社區）中，有9個經濟次發達村，在短缺資金的同時，鎮村現有經營性物業陳舊，承接產業轉型升級的條件不足。由於經濟發展滯後，村民未能充分享受發展帶來的紅利。
引入鎮裡的城市更新基金後，這一切將有望得到快速改觀。記者替鐵崗村算了一筆賬，在利用城市更新基金資金投建廠房後，按市場行情來算，如無意外鐵崗村未來較短時間內可實現年收入翻倍。
“對於基金的使用，政府承擔了引導者的作用，只要是對村發展有利的我們都可以考慮。”相關負責人稱，政府將引導基金把錢投到次發達的地方去，幫助村民提高收入充分享受發展帶來的紅利。
4 打造工業3.0版本
將歷史文化揉進城市產業更新
站在鐵崗村的航拍圖前，羅沛棠告訴記者，除已經撥付的1000萬元資金，還有3000萬元也即將撥付。
據瞭解，鐵崗村首個申請使用基金資金項目——惠德麗項目於2018年4月底提出申請，第二個項目——紅棉工業區項目於2018年7月份提出申請，兩個項目的申請均在8月10日通過。
“未來還要繼續優化項目公司的股權結構，方便基金投資入股。”羅沛棠稱，他對未來鐵崗村的發展充滿信心。
正如鐵崗村一樣，企石鎮未來也要大幹一番。
擁有千年古樹秋楓以及曾入選廣東省第三批歷史文化名村的江邊村古建築群、距今5000多年的萬福庵貝丘遺址、黃大仙古廟等歷史文化遺產……坐擁這些優質文化遺產，企石從5000多年的厚重歷史中走來，正走向一個嶄新的明天。
“我們未來要把企石的歷史文化揉進城市產業更新裡，做一個工業3.0的版本。”袁麗群充滿信心地說。
東江大道、東部快線、從莞高速等讓企石鎮與外界聯繫進一步加強；一湖(東清湖)、兩河(東江、東引河)、三岸(東江南岸、東引河兩岸)、四脈(蝦公山、飛鵝嶺、金椅山、虎斑嶺)構成了企石鎮絕佳的生態環境；東部工業園（企石轄區）擁有著全市少見的連片近萬畝土地……
“企石落後的局面在這兩年正逐步改善。”袁麗群稱，未來，企石鎮將擴大城市更新基金的規模，利用交通、生態環境和土地資源的優勢充分發展，吸引更多龍頭企業來到企石，最終形成一個品牌集聚的效應。
不僅是企石，在政策收緊、限制政府投融資平臺貸款融資的大背景下，更多鎮街已啟動城市更新基金的籌建。據松山湖基金小鎮相關負責人透露，謝崗銀屏新區的城市更新基金已進入工商登記核名階段。塘廈鎮、虎門鎮的城市更新基金也正在積極商洽方案過程中。
粵港澳大灣區戰略的實施將賦予東莞新的機遇，必將迎來一輪以新興產業升級為核心的經濟發展大潮。城市更新基金作為以資本推動城市發展的重要載體，將以基金的方式撬動更多金融資本參與，對推動城市建設發展、增強城市競爭力和可持續發展能力具有重要意義，將成為城市蝶變的重要力量。
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