每个城市每个角落都在上演故事

或是艳丽夺目 或是稀松平常

在所有的故事里

家都是那温暖你的港湾

房子则是这个港湾的重要承载

很多人打拼多年

也是为了能住上心仪的房子

有一个可以遮风避雨的地方

然而，有这样一位业主

按约付清房款后，却迟迟不能入住新房

好不容易可以交付了

却发现居然还和自己想的“有点不一样”

2009年9月10日，杨某（预购人、乙方）与A房地产公司（预售人、甲方）签订了一份《预售合同》，约定：“甲方预售给乙方的商品房为南京市B幢C室房屋（含-1、-2层），总价款合计5149440元，……甲方应于2009年12月31日前向乙方交付该商品房。”

而在A房地产公司出具的《预售合同》附件2套型及分层平面图以及质量保证书、物业服务合同等三个文件中，均显示涉案房屋的套型及分层为“2层、首层、地下室”。但对于该“2层、首层、地下室”与合同第一条约定的“106室（含-1、-2层）”的区别、联系，该《预售合同》及附件未予注明。

B幢楼房建成后，由于与规划不符，而未能通过验收，致使A房地产公司未能如期交房。2011年9月底，A房地产公司在C房屋所在的B幢楼旁边的地下车库顶部堆覆高约2米的土坡，2011年11月，B幢楼通过验收。

同年11月22日，A房地产公司通知包括杨某在内的业主交付房屋，而众多业主在看到房前约2米高的土坡和隔墙之后，认为A房地产公司将房屋首层变成地下一层，拒绝接受房屋。

2011年11月26日，杨某等业主向A房地产公司发送一份书函，要求公司在2011年12月10日前进行整改并使其达到合同约定标准，否则应按总房款每天万分之五的标准支付违约金等。次日，A房地产公司原法定代表人张某签收该书函。

2012年1月5日　

杨某同A房地产公司办理了房屋交接手续。后B幢另一室业主胡某收到张某回复的邮件，包括如下内容：“第一是按照合同约定补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡；第二是送两年的物业管理费和能耗费；……。”

2013年7月底　

A房地产公司自行拆除了前述土坡。且2012年3月至2013年8月31日期间C房屋的物业费，以及2013年3月31日之前的能耗费，A房地产公司已代杨某交纳。

此后，小区业主为给付补偿款金额、免交物业费和能耗费期间等问题，多次与A房地产公司协商未果。

杨某认为A房地产公司未按约定

向其支付补偿金、物业费和能耗费

遂诉至鼓楼法院

原告杨某诉请：

1、被告支付原告补偿金392292元（自2011年11月23日起至2013年7月30日止）及利息；

2、被告支付原告物业管理费及能耗费101145.91元（自2013年7月起至2015年7月止）。

被告A房地产公司辩称：

1、被告交付的涉案房屋符合合同约定，无违约情形。不存在不具备交付条件的事实，更无需承担违约金。

2、即使被告作出承诺属实，原告在计算损失时应按商品房预售合同中的毛坯房价格计算。且被告已为原告支付了两年物业费和能耗费，该承诺已兑现。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

面对双方的说法

法院又是如何认定的呢？

法院认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《预售合同》是双方的真实意思表示

1、对于C房屋的不同注明，被告是否承担责任？

被告作为具有房地产开发资质的企业，在预售商品房过程中应当依法履行如实告知等义务，虽然《预售合同》第一条约定涉案房屋为地上一层（含-1、-2层），但被告在具有明确指示作用的合同附件中，注明涉案房屋的套型及分层为：2层、首层和地下室。

对于该“2层、首层、地下室”与“106室（含-1、-2层）”的区别、联系，被告未全面履行告知义务，虽然涉案房屋经过规划复核与竣工验收，但对于造成原、被告为此所产生的楼层理解与履行争议，被告负有责任，应当承担相应的法律后果。

2、张某对杨某等业主的承诺是否有效？

A房地产公司原来的法定代表人为张某，

原、被告双方就涉案房屋合同履行争议达成合意，该协议内容明确，应予认定。张某在电子邮件中承诺送两年的物业费和能耗费，根据合同履行情况及通常理解，应自业主接受房屋时起算，即自原告于2012年1月5日接受涉案房屋时起计算至2014年1月4日止。

张某在承诺中与业主达成上述协议之时，对于其承诺所产生的法律后果应当清楚，被告认为张某履行职务时存在重大误解、其承诺内容因违法而无效等抗辩，未提供充分的证据证明，也与其民事法律行为相冲突，不符合法律规定，法院不予采纳。

3、被告逾期交付房屋是否承担责任？

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，《预售合同》约定的交房日期为2009年12月31日，被告由于自身的原因直至2011年11月22日才通知原告办理入住手续，根据前述分析，原告要求被告承担自2011年11月23日至2013年7月30日期间按照总房价每日万分之一的标准计算违约补偿款即违约金，有相应的事实基础。

4、被告责任承担的具体数额该如何认定？

对于被告认为约定的违约金标准过高，申请调整。法院结合原告涉案房屋受影响情况、合同履行事实、当事人的过错程度等综合因素，予以准许。综合本案事实，法院酌定被告应支付原告的违约金为111500元。对于原告要求被告承担逾期支付违约金利息的诉讼请求，原告的该项主张无事实和法律依据，法院不予支持。

由于被告已经实际代原告支付了2013年8月31日之前的物业费以及2013年3月31日之前的能耗费，故被告应支付原告自2013年9月至2014年1月期间的物业管理费6930元（=1386元×5）以及2013年4月至2014年1月期间的能耗费12210元（=1221元×10），两项合计19140元。

判决如下：

一、被告A房地产公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付原告杨某违约金111500元，物业管理费及能耗费19140元，合计130640元；

二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

遇到开发商延期交房怎么办？

在签订购房合同时，要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房等处理，如果没有约定要签订协议，尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。

一旦开发商逾期交房了，经过合理催告后，业主可请求解除购房合同并主张违约金。开发商始终不能交房，也没有明确原因和答复的，购房者也可以向法院提起诉讼要求交付房屋并主张违约金。

购买房屋与宣传不符怎么办？

对于开发商，在预售商品房过程中应当依法履行如实告知等义务，避免歧义，使得双方理解出现偏差。

对于购买方，针对开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上，同时注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，口说无凭、维权有据！

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