9月11日下午，廣東省住建廳公佈《關於推進共有產權住房發展的指導意見（徵求意見稿）》，並向社會徵求意見。
這意味著“廣東版”的共有產權住房方案正式面世。跟此前“北京版”的最大不同是：北京的共有產權住房不能轉為商品住房，而廣東的可以。
至此，一南一北，關於共有產權住房的兩大方案都已經公佈。於是一個問題產生了：到底是廣東版的更能平抑房價，還是北京版的更能？
我們先來看一下“廣東版”的共有產權住房的主要“遊戲規則”：
1、購房者有限定條件，廣東要求各城市自己細化。一般來說，有收入、職業等限制。一個家庭只能買一套共有產權住房，購房者可以享受跟買商品房一樣的落戶、子女入學等權利。2、房屋面積以90平方米以下為主，以同地段、同品質商品房價格確定評估價，然後以“低於評估價”的價格出售。購房者一般來說，需要購買至少50%的份額。3、購買5年以內的共有產權住房，購房者原則上不能出讓其份額；持有超過5年的，可以轉讓其份額給“符合購買共有產權住房”的人；持有超過10年的，可以購買政府持有的份額，轉為商品房（劃撥用地，需要補交地價）。
“廣東版”參照了此前深圳關於“人才住房”、“安居型商品房”（相當於共有產權住房）的做法，允許這類房子最終“修成正果”，給予轉為普通商品房的通道。
而“北京版”的最大不同是，共有產權住房最終是無法“修成正果”的。具體規定如下：
對此我的評價如下：
第一，“北京版”看起來更嚴厲，更能體現“房住不炒”的理念，但實際效果如何，有待觀察。
北京是首都，人氣財氣太旺，不讓共有產權住房轉正，主要可能還著眼於控制人口，兼顧控制房價。這相當於沒有給予共有產權住房100%的升值權，其吸引力會下降。
在北京制度設定裡，購房者也可以享受一定的“升值權”，這種房子長遠看價格也會上漲。但由於不給轉正機會，後期退出只能在“受限制人群”裡轉讓，因此價值就很難真正體現出來。
購買者積極性會降低，轉而購買商品房。這樣，北京的共有產權住房需求量反而降低，成為介於“廉租房”和“安居房”之間的一種房子。因此，對於平抑北京房價可能發揮不了太大作用，最終共有產權房屋的總量，也因為需求量不很大，而在市場裡佔比不高。
第二，“廣東版”看似寬鬆，但實際上可能“殺傷力”更大。
因為可以先購買50%，房價還比周邊同類房屋低，這意味著“上車”的門檻只有商品的40%甚至30%左右。這樣，大批中低收入家庭就可以放心購買，反正將來可以轉正。
10年轉正期的設定，可以說比較適中。既鎖定了為購房者為城市服務的時間，也讓購房者有時間積累財富，為徹底買斷住房做準備。估計將來還會有配套金融政策，比如允許貸款。最終，一個家庭就實現了對一套房子的完整擁有，可以大大提高居民的獲得感，也為將來“養老倒按揭”做好了準備。
由於可以轉正，加上條件寬鬆，願意買廣東版共有產權住房的人一定非常多，這樣會倒逼著政府不斷建設這類住房，最終對商品房的上漲產生抑制作用。
事實上我認為，由於廣東條件過於寬鬆，會吸引更多人口流入廣東。本專欄前兩天分析過最近3年，廣東小學生人數變化，發現廣東再次成為全國人口增長中心，人口增長遠遠好於江蘇、浙江、上海。如果有充裕的共有產權住房提供，廣東的吸引力會繼續加大。
所以，即便共有產權住房分流了商品房的購買者，但增量人口的不斷湧入，還是會穩住廣東商品房的價格。最終，關鍵看各地能提供共有產權住房的數量了。很有可能出現一房難求、長期排隊的現象。這時候，各地政府會附加學歷、技術職稱、專利等條件，進入“選人”階段。
第三，“廣東版”共有產權住房，很有可能成為未來主流的做法。
北京之所以暫不允許共有產權住房“修成正果”，是因為城市太特殊。深圳這樣有吸引力的城市，都允許共有產權住房（深圳叫“人才房”、“安居型商品房”）最終轉正，所以可以想見，
絕大多數省市會跟隨廣東做法。這樣做的最大好處是——讓更多的人有獲得感，是值得稱道的“善政”。第四，廣東版和北京版的差異，意味著未來房地產稅也會有強烈的地域特徵，會百花齊放。
各地政府在充分考慮短期、長期利益，以及城市競爭力之後，一定會慎重設置稅率，充分考慮老百姓的負擔。因為老百姓會用腳投票的，很多經濟發達城市，其實不開徵房地產稅都可以運作得很好。徵收重稅，只能殺雞取卵，傷及城市的長遠競爭力。
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