這個週末，仍然在“十月懷胎”中的“粵港澳大灣區”，再次傳來一個大新聞：
港區全國人大代表鄭耀棠建議，由香港特區政府向中央要求，在大灣區一小時生活圈內租借30公里土地給香港興建新區，預計可容納60萬港人居住，新區內實施香港法律，由香港管轄。 鄭耀棠表示，此舉是緩解香港住房緊張局面最理想的方法，同時可帶動當地經濟；他已就該建議與中央官員和香港特區行政長官林鄭月娥交流，並將在全國人大會議上將建議形成港區人大議案，正式提交。 他還表示，該區可由香港規劃署統一規劃，興建醫院、學校、商業區等，並引進銀行、商企及創科企等。
可以說，這是一個“腦洞大開”的建議，堪稱“香港版的雄安新區”。如果獲得中央批准，將對“粵港澳大灣區”規劃起到錦上添花，甚至“畫龍點睛”的作用。
一、香港不是“很缺地”，缺乏的是共識
據香港媒體報道，目前香港輪候公屋的人數已經超過27萬，不符合公屋申請條件（主要是收入、資產超標）的“夾心階層”也有數十萬人。而香港每年新增住宅供應量只有2到3萬套左右，滿足不了經濟發展、人口增長的需求。目前香港平均房價，相當於北上深的2倍以上。
那麼問題來了：香港房屋短缺、價格貴的離奇，真的是因為土地短缺嗎？
一般人都會這樣默認。其實不然。
賬很好算。香港和深圳比鄰，都屬於沿海丘陵地貌，深圳面積1997平方公里，香港面積1106平方公里。香港人口741萬，密度非常大。但深圳更大，根據某移動通信運營商的大數據測算，截至2017年11月，深圳常住人口超過2200萬，加上“過客”（停留3小時以內）和“訪客”（停留超過3小時），每天都高度穩定在2500萬人。
只用小學三年級計算能力，你就可以算出，深圳人口密度顯著高於香港。而深圳的住房問題，怎麼就沒有香港那麼突出呢？至少你在深圳沒有聽說過“籠屋”、“天台屋”吧。
或許有人會說，香港有超過40%的面積是郊野公園。這固然不錯，但深圳超過50%的面積是“生態紅線”保護的，也是不能逾越的。
問題就在於，香港到底拿出了多少面積用來開發高密度的住宅。中原地產創始人、香港地產大佬施永青算過一筆賬：在香港總用地面積中，40%被用作郊野公園；用來做城市發展的土地，佔比不過25%；其中用做住宅的土地僅佔7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地佔比才是4%。
因此施永青的結論是：香港只用拿出總面積的2%，用來集中開發建設住宅，就可以讓香港住房面積增長50%。
換句話說：香港想再解決300萬人居住問題，不用填海、不用租地就可以辦到。
但事實卻是：沒有人能辦到。
為什麼？因為住房問題是香港最大的利益，這裡面錯綜複雜，想大幅增加住宅用地（包括填海）極其困難，不僅立法會里爭論不休，各種民間團體也會以保護生態名義反對，原住民會發起各種訴訟抗拒。即便是普通市民，也會因為“已經上車”而反對大幅增加住宅用地，因為擔心自己資產貶值。
當年董建華剛上任的時候，提出每年建設8.5萬套公屋，最終雄心壯志化為泡影。
所以，鄭耀棠深知，香港雖然不缺地，但缺能用的土地，或者說缺乏共識。為什麼深圳河套那一平方公里土地很容易用？因為是從深圳那邊划過來的，沒有太多利益糾葛。
從廣東這邊“租地”，情況就簡單很多。選中的土地，可以先由內地政府徵地，然後租給香港政府，使用起來就簡單很多，反對的理由也很難找到。
二、可能嗎？將會在哪裡？
問題是，香港希望在廣東獲得“飛地”，並在上面實施香港的法律，這有先例嗎？
還真的有，這就是澳門在珠海橫琴租用的“澳門大學新校區”。2009年6月，中央批准澳門大學在珠海市橫琴島上建設新校區，並授權澳門特區政府在新校區內實施澳門法律和行政體系，授權有效期40年。新校區面積1.0926平方公里。2010 年12月，澳門大學新校區正式開工建設。
上圖就是澳門大學新校區的位置圖，可以看出，它跟澳門只隔了一條窄窄的水道。在珠海這邊，用鐵絲網一攔；在水道上建橋，就實現了跟澳門的連接，非常簡單。
上圖是香港和“大灣區”的位置圖。可以看出，香港的陸地鄰居只有深圳。深圳人口密度現在比香港還大，總人口是香港的3倍，不可能“借給”香港土地。即便是“大鵬半島”也不可能。
據鄭耀棠介紹，他已經到惠州、珠海、中山等地考察過，他心目中的選址是靠近香港、未充分開發的半島區域。
很顯然，大鵬半島不行；惠州的稔平半島呢？這裡的水域整體上叫大亞灣，局部又分別叫“亞婆角”、“巽寮灣”、“雙月灣”，這裡有大量旅遊地產的樓盤，數萬深圳廣州東莞人在這裡置業，利益主體已經多元化，顯然也不可能。
至於珠海附近，那裡是澳門的勢力範圍，比如橫琴。上圖中有兩個三角形的區域，被認為有可能。其中東部的三角形區域，屬於惠州惠東縣，緊鄰“深汕合作區”，但附近正在建設核電站，估計香港人不喜歡。西部的三角形區域，是珠海的金灣區，或者更遠的江門台山市，未來需要通過港珠澳大橋才能連接香港，交通的封閉性不夠。如果增加出入境手續，就沒有了通勤的意義，也就沒有價值了。
其實如果設立“香港飛地”，跟香港最好的交通連接方式不是水運，而是高鐵專線（一條不夠，修建兩條）。高鐵專線可以實現“高架+地下”方式連接香港，密閉性比較強、建設成本不高，這樣從“飛地”到“本港”之間不用出入境手續，半小時直達，更加高效。
因此，可以放棄選址半島的想法，選擇面會更寬。而且“租借”的區域可以更大，比如增大到類似深汕合作區這樣的規模，比如500平方公里，可建設面積200平方公里以上，容納的居民人數可以增加到200萬。
如果真在能在惠州或者江門建成一個“新香港”，那絕對是一件值得期待的事情。將來內地居民赴港購物，也不一定要去“老香港”，去“新香港”就行，減輕了“老香港”的壓力，有利於內地居民跟香港居民的關係和諧。另外，“新香港”的建成，也可以有力帶動廣東經濟落後地區的發展。
至於租借的時間，可以在澳門經驗的基礎上，膽子更大一些，比如把租期拉長到150年，或者999年。
從平衡珠江口兩岸經濟的角度看，“香港飛地”應該在江門，也就是珠江口西岸；但考慮到交通設施的建設成本和未來通勤時間限制，還在惠州更加合適。
有雄安新區、深汕合作區的“飛地經濟”為先例，還有“澳門大學新校區”的模式為先例，相信給香港找一塊“飛地”，應該不太難。而“香港新區”和“深圳新區”的實施，將給“粵港澳大灣區”帶來更大的活力。
如果香港的雄安新區獲得通過，對香港樓市則構成利空，但願意到香港買房子的內地居民非常多，目前印花稅率高達30%，隨便減減稅，就可以對沖這個利空。而對於普通香港居民來說，則是重大利好，他們將獲得“喘口氣”的機會。因為香港的生活成本實在太高了。
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