商铺选择指南

门面选择指南

繁华地段不一定是好口岸

做生意的人谁都明白口岸的重要性。如果口岸没选好，即使你的商店再大，再豪华，也毫无用处。而要确定一个地方是否为好口岸却并非易事。有的地方，表面看来，车水马龙，人流如潮，但却不是聚客的地方。这就是不少在闹市新开店很快就失败而在小巷开店却生意红火的重要原因。

你所经营的行业与你所选口岸合拍，则该口岸为好口岸。简言之，只要能使你的商店生意兴隆的口岸，不管商店的位置是在商业中心还是偏僻小巷，则是好口岸。好的口岸虽不是绝对的，但却有很多共性，往往具有以下特征：

1、人的流动性大

2、闹市区

3、交通方便

4、方便停车

5、车站、码头、学校、医院、公园、大学附近

6、成行成市的专业街

好口岸应具备的条件

一般地说，好的商店地理位置，具有以下全部条件的是第一流的店址，一般的都要具备其中的两条以上。

1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动频繁，把商店设在这样的地区商店营业额必然高。在一些冷僻的街道开店，人迹罕至，营业额就很难提高。

2、人口密度高的地区。居民聚居、人口集中的地方是适宜设置商店的地方。在人口密集的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需要。

3、面向客流量最多的街道。因为商店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大。可使多数人就近买到所需的商品。

4、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近。可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。

5、接近人们聚集的场所。

6、同类商店聚集的街区。如早餐或餐饮一条街。

选择口岸小技巧

细心观察街道上的各种商店，可以发现，就算是生意最“旺”的街道，也难免有些地方是“死角”；而一些被人视为偏僻冷清的街道，有些地方却适合商店开业。有时找到了理想的商店位置，但或者因为租金昂贵，或者因为无法插足，而不得不放弃。在众多的街道上，如何才能选择到商店营业的“黄金口岸”呢？这里提出一些意见仅供参考：

1、与其选择现在被商家看好的商店位置，不如选择不久的将来会由冷边热、而目前尚未被看好的商店位置，这样的商店位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留意城市建设的发展会带来什么样的变化。

2、选择靠近大公司、大企业的街道一边。这一方面是因为出入者可以成为顾客，另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾。

3、选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展，新机构的设立，会给商店增添顾客，使其今后的发展更具潜力。

4、选择经营方向相辅相成的商店作邻居。如在一家卖包子的或卖烧饼的店铺附近，因为与周围商店的经营方向相协调，附近商店的顾客就很容易也成为这家商店的顾客。

5、选择商店位置时，还应重视商店所在建筑物提供的销售、展示、储藏等设施是否符合经营要求，建筑物的朝向是否较少受气候影响，以便今后在经营中减少支出。

6、在同一条街道两侧选择商店位置，以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为最佳。

-选择开店的最佳区域

选择商店位置，需要知道有哪些地段适合开店，这涉及到对商店设店区域的定性分析。

1、车站附近

火车站、地铁站、长途汽车站附近，是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地。该地段的特征在于，这里的顾客主要是过往乘车的旅客，与上班族和学生有很大不同，他们选购的商品虽然非常广泛，但大多都是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大，这一地段的商业价值较高。

2、商业区

商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，由于商业区地段场地费用比较高，并非一切商店理想的开业地点。该地段费用高，竞争性也强，这一地段的特征是，商业效益好，投资费用相对较大。

3、影剧院、公园名胜附近

该地段是娱乐、旅游地区，顾客的消费需求主要在吃喝玩乐、赏心悦目，故适宜饮食、食品、娱乐、生活用品方面的商店发展。但这一地段的时间性强的特征，高峰时人潮汹涌，低潮是门可罗雀。当然，如果靠近居民区、商业区的话，则另当别论。

4、工厂、机关、商号集中之地

这一地段是上班族集中之地，该地段的特征是，早餐午饭于晚饭时间为营业高峰期，周末于节假日的生意清淡。

5、学生聚集地附近

大量的学生是良好的客源。但需注意寒暑假所但来生意清淡的风险。

6、住宅区地段

该地段的顾客是住宅区内和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是，有关家庭生活的商品消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。

7、市郊地段

该地段以往被认为是不太理想的开店之地，可是现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段的商业价值正在上升。我国城市的市郊地段具有相当的可变性，许多目前人口并不多的市郊地段，随着城市建设的发展，会变成繁华的社区中心。眼光远大的投资者如能把握机会，提前一步择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。

以上几种地段的分类并不是绝对的，有的地方可能同时具有两个到三个地段特征。所以，商店在选择位置时，需要具体问题具体分析。

-具体开店地址的确定

1、拐角的位置较理想

拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”。拐角位置的优点是：可以增加收银台陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由于商店位置面临两条街，选择哪一面作为自己商店的正门，则成为十分重要的问题。一般的做法是，选择交流流量大的街道一面作为商店的正门，即店面；而交通流量小的一面则作为侧门。

2、三叉路口是好口岸

商店设在三叉路的正面，店面十分显眼，同样被认为是非常理想的商店的地理位置。但是，处在这一有利位置的商店应注意尽量发挥自己的长处，在商店正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、收银台等要精心设计，抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到商店中来。

3、在坡路上开店不可取

在正常情况下，商店场所地面应与道路路面基本处在一个水平面上，这样比较有利于顾客入店，被认为是理想的地理情况。但也有例外的情况，最常见的两种，一种是设在坡路上的商店，一种是路面与商店里面高低悬殊。

第一、设在坡路上的商店情形。

商店设在坡路上，一般认为是不可取的。然而，总有一些商店会遇到这种情况，如果商店不得不设在坡路上的话，就必须考虑在商店与路面间的适当位置设置入口处，以方便顾客购买。另外，在收银台的位置、通道的安排等方面，都应当有适当的设计。

第二、路面与商店地面高低悬殊的情形。

道路平面与商店路面高低悬殊时，也被认为是不理想的商店地理位置。但是，在寸土寸金的都市中，在地下、楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设商店，却是常有的事情。遇到这种情形时，对于商店的门面、入口、天花板和招牌等设计安排便应特别注意，要有利于吸引顾客进入店门口，要方便出入，楼梯、阶梯和门的宽度尤其应该仔细推敲一番。

4、开店方位有讲究

方位是指商店正门的朝向，这与当地气候相关，并受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。这些因素会给商店经营带来很大影响，在选择商店地理位置时应当充分注意。

-怎样选择街道铺面

现在旧城改造很快，城市格局和商业口岸也今非昔比，那么作为投资，应如何选择街道铺面呢？

据调查：街道根据人行道和快慢车道的分区，可以分位一块板、两块板和三块板几种街道。一般而言，宽度为25米左右的一块板街道最容易形成口岸。

因为这种街道只有车道和人行道之分，车辆穿梭其中，视线容易扫描到两边的铺面情况，而行人在其间行走，感觉也比较舒服，有亲和力。

相对而言，车道中以花道隔开的二块板街道和车道、自行车及人行道各行其道的三块板街道就较难吸引并滞留过往车辆和行人。

当然，要选准街道铺面，除了其本身宽度和周边交通状况外，街道两旁建设高度也不容忽视，根据规划设计思路和国内外建筑经验总结，一般认为建筑高度与街面宽度之比接近于1时，空间闭合，效果最理想。否则建筑太高，会造成压抑感。

开店不宜选址的区域

1、快速车道边。随着城市建设发展，高速公路越来越多。由于快速通车的要求，高速公路一般有隔离设施，两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施，因此尽管公路旁有单边的固定与流动顾客群，也不宜作为新开店选址的区域。人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。

2、周围居民少或增长慢而商业网点已基本配齐的区域。这种地区不宜作为商店的新店址，这是因为在缺乏流动人口的情况下，有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。

如何签租房合同

签订租房合同应注意以下方面：

1房屋面积是否确实。常有这种情况实际面积比合同上少。

2在合同上明确注明租金以外的其它费用由哪一方交或共同以什么比例分摊。

3明确注明租房的起止日期和款项的具体缴纳办法

4要在出租方的各种物品交接清单上签字

5注明押金。押金的意义是作为房租迟缴、不缴或损害建筑及物品等情况发生时的风险费用。合约期满，若未发生以上情况，押金应退还给承租方。

6须说明天灾及不可抗拒的因素造成的损害及合同中止等情况不需由承租方负责。

7须核实出租方是否为真正的房屋拥有者。

租房时要注意的问题

有些房屋出租者，往往不是真正的房东。在这种情况下，则须查明出租者和房东之间的合伙协定及合伙履行情况，并与房东沟通协商后的情况写于新合约以内。不然会引起纠纷甚至上当受骗。这种情况很常见，当承租方依协议将全年或半年的房租及押金交给出租方后不久，真正的房东却找上门来，说出租方还有多少月的房租未交，而这时出租方却早已逃之夭夭。你不仅要替出租方缴纳以前所欠的房租，还得重新缴纳房租给房东，使你蒙受巨大的损失。特别是对资金不多的刚下海者，无疑是雪上加霜，生意还没做却欠了一屁股债。

为了防止产生纠纷，防止出租方或出租方同房东合伙诈骗，如果出租方不是房东，承租方就必须找到房东，由房东、出租方和承租方三者互相协商，把出租方的权利转到承租方上，而出租方和房东的一切债权关系与承租方无关。这一点必须要求房东在新合同上签字。因此，租房开店，必须要求出租方出示房屋产权证和身份证，以便核实对方是否为真正的房东。

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