證券日報 江蘇資本圈
作為首家完成“B轉A”的民營房企，新城控股自2015年登陸A股市場後快速開啟全國化戰略佈局，相繼邁過千億元房企和TOP10房企兩大門檻。
2018年半年報顯示，今年1月份至6月份，新城控股合同銷售額高達953.11億元，同比增長94.17%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為25.38億元，比上年同期增長122.81%。上半年，公司土地儲備繼續保持較快增速，前6個月累計新增土地儲備82塊，新增土地儲備的地價合計為490.6億元。
較多的土地儲備一方面保證了公司的銷售增長，另一方面也帶來了存貨激增、經營活動現金流“失血”等一系列連鎖反應。半年報顯示，截至6月底，公司存貨高達1054億元，較2015年年底新入A股之時的327億元增長逾三倍；同時，公司經營活動現金流淨額連續18個月為負值，截至6月底，該數值為-91.36億元。
存貨首破千億元
秉持著“住宅+商業”地產雙輪驅動的運營模式，新城控股自2015年登陸A股市場以來，以上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環渤海和中西部擴張，截至目前已基本完成全國重點城市群、重點城市的全面佈局。
報告顯示，近三年多來，公司持續增加土地儲備，2015年至2017年分別新增地塊42幅、40幅及122幅，新增地塊總地價分別為238億元、536億元和893億元。2018年上半年，公司新增地塊82幅，新增地塊佔去年全年總數的67%。
公司品牌部相關人員在接受《證券日報》記者採訪時表示，截至6月底，新城控股總土地儲備為8644萬平方米。從大的區域劃分來看，長三角地區佔比近六成，環渤海佔比10%以上，珠三角佔比約為5%，中西部佔比約四分之一左右。從城市能級劃分來看，一線城市佔比約為2%，二線城市佔比約為45%，三、四線城市佔比約為53%。其中，三、四線佈局集中在長三角經濟發達地區，以及其它地區的都市圈範圍內的強三、四線城市。
伴隨土地儲備的增加，公司的存貨也逐年遞增。截至6月底，公司存貨達1054億元，較去年年末增加289.84億元，首次突破千億元大關。存貨上升考驗週轉效率，有分析認為，房地產行業本身的樓盤開發具有周期較長等特點，庫存增加有其合理性，但存貨量若過高，則可能由於產品競爭力不強而大量積壓賣不出去，這對房企資金鍊可謂重壓。
對此，上述工作人員表示：“新城控股是業內週轉水平較高的公司。2018年6月底，公司存貨為1054億元，同時預收款項（即合同負債）為785億元，證明公司的存貨有很大一部分處於已售未結狀態，不存在週轉率低的問題。”
負債攀升現金流持續“告負”
土地儲備攀升，公司的融資需求也隨之增加。
最新公告顯示，截至2018年8月末，公司銀行貸款淨增128.33億元，佔2017年末淨資產比例為49.39%，發行債券及債務融資工具淨增118.58億元，佔2017年末淨資產比例為45.64%，其它借款淨增17.37億元，佔2017年末淨資產比例為6.69%。截至6月底，公司資產負債率為88.31%。自2015年至2018年上半年，公司資產負債率逐年遞增，除2015年公司資產負債率維持在80%以下，2016年至2018年上半年公司資產負債率均保持在84%以上。國信證券行業分析師在研報中提到，2018年上半年公司淨負債率為100%。
除資產負債率高企外，2018年上半年，新城控股的經營活動現金流金額為-91.36億元。2017年，公司經營活動產生的現金流淨額更是高達-104.85億元。
有會計師在接受《證券日報》記者採訪時表示，從公司現有財務狀況來看，雖然經營性現金流金額連續出現負值，不過，公司一直依靠發行債券及借款籌資“回血”，從表面上來說，公司的現金流狀況看起來有些糟糕。不過擴張必然帶來資金短缺，這一現象也基本符合房企高速發展的過程。
針對資產負債率攀升及現金流告負的情況，公司品牌部上述人員告訴記者：“2017年末，公司淨負債率為67.4%，資產負債率為85.8%，處於行業平均水平。2018年上半年，公司負債率雖然有所提升，但屬正常現象，到年底會有所控制。”至於現金流方面，上述人員回覆稱：“土地儲備是公司未來銷售增長、規模擴張的保障。報告期內，公司增加較多土地儲備及項目推進導致經營活動現金流出增加。未來，公司會盡量平衡經營活動現金流及規模擴張情況。”
對於公司現有財務狀況，上述會計師建言，當務之急公司需要做的就是加快去庫存以保障現金流充裕，這對公司後續經營將會有很大影響。
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