长租公寓与甲醛超标
华说
长租公寓企业最近“有点烦”。
前些日子，一些城市的房租上涨，其中北京城表现最著。舆论寻寻觅觅之下，找到了“幕后黑手”——长租公寓企业，认定其借助雄厚的资本力量在市场上“炒房租”，从而导致房租飞涨。长租公寓企业当然大喊其冤，不过舆论之事向来是“三人成虎”，扳回局面谈何容易。至于房租上涨是否源自于长租公寓企业“炒房租”，区区在下此前做过分析（详见《北京的房租》一文），不再赘言。一波未平一波又起，“炒房租”指责声浪尚未平息，长租公寓企业又陷入了“甲醛超标”风波。上月末，杭州一名白领王某因急性髓系白血病离世，家人质疑死亡原因与其租住的链家下属自如公司的房屋室内甲醛超标有关。由此，“甲醛超标”取代“炒房租”，成为人们议论的热点话题。
新华社播发的一则题为《长租公寓甲醛超标问题缘何多发？》的报道，披露了长租公寓“甲醛超标”广泛性和严重性。援引其中的一段文字：
一家接受自如委托的空气检测机构告诉记者，近日，他们对北京一个区数十套自如公寓进行室内空气检测，结果触目惊心：所有新装修公寓的甲醛浓度基本都超标。“新公寓甲醛平均超标３至８倍。”该检测机构负责人说。
存在甲醛超标问题的还不仅是新装修公寓。一位在自如公寓居住两年的租户说，房内至今能闻到刺鼻味道，近期他购买甲醛测试盒检测，发现甲醛还超标。
还有参与自如公寓检测的第三方机构负责人表示，曾受委托对一些出租时间超过１年的自如公寓进行检测，甲醛浓度仍不达标。
没有疑问，以“甲醛超标”为核心的室内空气污染问题，不限于自如一家，而是普遍、广泛存在于所有长租公寓企业，是一个行内的共性问题。或问，此论断从何而来？道理简单：长租公寓的经营模式，决定了“甲醛超标”如影随形，驱之不去。
传统房产中介提供的租房服务，主要是在房东和租客之间牵线搭桥，然后向房东和租客各收取中介服务费用，通常是月租金的50%，赚取的是佣金收入。长租公寓企业虽然也同样提供租房服务，但经营模式与之完全不同。要而言之，长租公寓企业是一个“二房东”，先从房东那里租来房源，装修改造，然后转租给租客。从经营模式看，做的是“批发零售”的生意。譬如说，向房东整租2室1厅的房子，装修打隔断，将客厅改成卧室，从而形成3间房子分别向外出租，其赚取的，是批零价差以及一部分增值服务收入。
市场的惯例，长租公寓企业与房东签订的租房合约期限3至5年，装修改造以及家具电器配备的费用均有长租公寓企业承担。因为长租公寓企业是一个“二房东”，一方面它要向房东支付租金（一般是约定一年有一个月的空置期，空置期不计算房租，即一年付11个月的租金），另一方面它又要投入装修、家具和电器的费用，这是它的成本支出。收入呢？是转给给租客的租金。租金是市价，在市场竞争下，任何一个长租公寓企业的要价不可能超越同行之价。那么，如何在3至5年的合约期限内实现收益最大化？途径有二：一是降本：最大限度地降低装修成本和家具电器的配置费用；二是增效：最短时间内完成装修和出租给租客。长租公寓企业的选择，是双管齐下。
如何最大限度地降低装修成本？很简单，用最便宜的装修材料。装修过房子的人们大抵知道，市场上实木价格昂贵，人工板材如胶合板、细木工板、中密度纤维板、刨花板等价格则低廉的多。甲醛具有加强板材的硬度及防虫、防腐的功能，这些人工板材大抵使用以甲醛为主要成分的脲醛树脂作为胶粘剂。长租公寓企业为了降低成本，装修时大量使用便宜的人工板材，加上人造板制造的家具，再加上含有高浓度甲醛但价格便宜的乳胶、发泡胶、塑料、油漆和涂料，必然导致室内空气中甲醛浓度超标。不止此也。室内有害气体的浓度高低与通风条件也密切相关，但已经说过，长租公寓做的是“批发零售”的生意，为了增加可供出租的房源，将客厅封闭起来改为卧室，大幅降低房屋的通风条件，使得有害气体难以排出，加剧了室内空气的污染。
最短时间内完成装修和出租给租客则能减少房源的空置时间，从而尽快地为长租公寓企业带来收益。长租公寓的装修和转租速度快到什么程度？新华社的报道中提到了一个例子：“杭州一位房主告诉记者，他家的房子自住，邻居家的交给蛋壳公寓出租。两套房装修程度差不多，他家自住的一套才装修一半，蛋壳公寓已经住人了。‘眼看他们从收房、装修到入住一共就２０多天’。”从收房装修到入住仅２０多天，公寓室内的空气质量如何可想而知。
或问，长租公寓企业是否能够采用环保的装修材料和家具，同时延长公寓的空置时间，尽可能让甲醛等有害气散发出去之后再出租出去？回答是，不是不可以，但这意味着长租公寓的成本大增，也就意味着租金将大幅上涨，租金大幅上涨则将导致客源减少，房源空置率明显上升，收不抵支，亏损是也。这是说，在这个走规模化、低利润率道路的行业，一个这么做的长租公寓企业会在竞争中被市场淘汰出局。
2018/9/13
閱讀更多 華說的經濟學世界 的文章
