統計局公佈前8月房地產行業數據：新開工、土地購置面積增速等數據表現亮眼，房企積極備戰“金九銀十”，衝刺全年業績。
◎ 作者 / 楊科偉、俞倩倩
9月14日上午，國家統計局公佈了2018年前8月全國房地產行業的各項數據，與投資開發相關的新開工、土地購置面積增速等數據表現亮眼，房企都在積極備戰“金九銀十”，為全年業績衝刺做準備。而本月中央再次重申要堅決遏制房價上漲，諸如諸如瀋陽、成都、南京等城市相繼加碼了調控，旨在遏制投機炒房的需求，總體銷售保持平穩，預計伴隨著房企供貨高峰期的到來，全年的銷售規模有望小幅增長。
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新開工、土地購置雙重驅動，前8月開發投資維持10%以上超預期增長
8月，全國房地產開發投資額為10633億元，同環比分別上升了9.25%和2.68%，開發商的投資意願穩步回升；從1-8月整體來看，開發投資額累計增速依舊高位運行，1-8月達到了10.1%，較1-7月小幅回落了0.1個百分點。
之所以增速持續高位運行，一方面源於房企對全年業績的衝刺壓力，尤其是集中於下半年供貨的企業，基本都在加緊工期，加快資金回籠；另一方面，從土地購置面積等先行指標來看，房企拿地的熱情持續高漲，此前中期業績發佈會上也有多家房企表示
下半年會是拿地的“黃金時期”，會抓住機遇積極佈局，“高週轉”的戰略在數據層面也得到了印證，預計下月整體的投資增速仍有望持續高位。 具體來看，1-8月房屋新開工累計同比增速持續上揚，房企新開工意願比較強烈。前8月房屋新開工面積133293萬平方米，增長15.9%，增速提高1.5個百分點。單8月，新開工面積也達18512萬平方米，同比大增26.58%，環比微降2.38%。
之所以房企保持著如此之高的開工熱情，一方面源於“金九銀十”作為傳統的銷售旺季已然迫在眉睫，許多房企都在通過加緊工期積極儲備可售貨源；另一方面，下半年房企的規模之爭也在持續加劇，尤其面臨融資趨緊的環境，房企的規模優勢也是決定未來現金流的關鍵因素之一，因而新開工面積有了顯著增長，預計後期新開工總量仍有望保持穩步增長。
房企拿地熱情不減，2018年1-8月土地購置面積增速再創新高。2018年1-8月份，房地產開發企業土地購置面積16451萬平方米，同比增長15.6%，增速比1-7月份提高4.3個百分點；土地成交價款8177億元，增長23.7%，增速提高1.8個百分點。
增速進入上升軌道並大幅增長，主要源於一方面不少地方政府為了遏制房價上漲加強了土地供給力度，強調土地信息的透明化，來穩定市場對價格的預期；另一方面，多數房企在上半年業績表現亮眼，回籠的資金也使得下半年拿地佈局更為從容；就目前環境來看，高性價比地塊仍是許多房企爭搶的重點，下半年的土拍競爭仍會加劇。
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8月銷售面積、金額繼續平穩增長，“堅決遏制房價上漲”下區域分化加劇
2018年1-8月銷售保持著平穩的增長態勢，商品房銷售面積102474萬平方米，同比增長4.0%，增速比1-7月份回落0.2個百分點。商品房銷售額89396億元，增長14.5%，增速提高0.1個百分點。而從8月單月表現來看，雖然銷售面積、金額環比均出現小幅下滑，但同比分別上漲了2.4%和15.2%，整體市場表現好於去年同期。
從1-8月的銷售結構來看，東部地區前8月銷售面積達41799萬平方米，佔比高達41%，是銷售主力支撐，雖同比下降了3.6%，但降幅持續收窄；中部和西部地區保持著高增長態勢，2018年1-8月銷售面積的同比增幅均超10%，東北地區市場熱度有小幅回落，同比下降了3.2%。
事實上，自7月末中央政治局下達“下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲”以來，各城房地產市場的分化持續加劇。總體來看，一線城市在剛需購買力的支撐下小幅回暖，而部分前期市場熱度較高的核心二三線，諸如瀋陽、成都、南京等城市相繼加碼了調控，成交量存在小幅回調趨勢，不過因政策主要遏制的仍是投機炒房需求，對剛需自住類購房的影響並不是很大，
加之即將迎來銷售旺季“金九銀十”，全年規模再創新高已成為大概率事件。
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行業預判：開工拿地助力投資增速仍將高位，全年銷售規模有望再創新高
基於目前房企的投資熱忱和平穩的銷售行情，我們對於後市給出如下幾點判斷：
一是土地購置面積同比增速仍將保持高位運行，但漲幅會有所收窄。 主要源於近期土拍市場的流拍率也有上升趨勢，從中可看到多數房企的拿地態度依舊審慎，尤其是對於核心一二線城市的高價地塊，已有“無人問津”的現象，後續房企也會聚焦高性價比地塊，收購、聯合拿地等低成本方式將得到廣泛運用。
二是新開工面積增長將保持平穩，一方面即將到來的冬季，許多北方城市會迎來停工期，對新開工等指標會產生一定負面影響；另一方面在房企“高週轉”策略的和規模擴張的雙重驅動下，加緊工期，加快資金回籠速度仍是房企不懈的追求，在以上雙重因素的作用下，新開工面積的增長也會逐步趨穩。
三是基於土地購置指標、新開工面積等向好因素，投資開發額也將有不錯的表現。特別是調控“新常態”背景下，多數房企基本已經適應政府的調控節奏，不僅加快了現金回籠的速度，而且開闢了多元化的融資渠道和積極開展融資創新，也為後續的開發投資提供了源源不斷的資金來源。
四是銷售面積、金額增速仍將保持平穩。 當前重點一、二線城市項目去化仍維持在60%左右的水平，三四線城市均價水平項目也能維持70%左右的開盤去化水平，整體購房需求仍將有一波持續釋放。
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