近日，上梅林城中村被长租资本“圈地”的消息闹得满城风雨，更有爆料称，租金普涨50%之多。事实果真如此吗？
被“涨租”说法攻陷的上梅林新村、上梅林新兴村，目前已汇集万村、蜂巢、豪派、智派、好多社区等长租机构，被资本“收编”的农民房已近百栋。
资本游戏进行的同时，这个数字依然在增加。
1、长租公寓五分梅村，谁动了我的租金？
从地铁9号线梅村C1地铁口出来，步行200米左右便是上梅林新村。
据梅林街道办综合管理所工作人员介绍，上梅林片区共有四个城中村——新村有农民房229栋、祠堂村有农民房82栋、新兴村有农民房37栋、荔园村有农民房42栋。据综管所统计，截至2018年8月7日，整个上梅林共有24栋农民房已与长租公寓运营商签约，将改建为长租公寓。
小编在走访中发现，“收编”上梅林城中村的长租公寓运营商主要包括万村、蜂巢、豪派、智派、好多社区。在这些长租公寓机构中，万村算是后来者。
目前，上梅林新村中围上铁架、围栏，正在改造施工的几栋农民房也以万村为主，万科已设立深圳市万村发展有限公司上梅林新村综合运营办公室。
“万科已经在上梅林片区签约了50栋农民房，计划拿下128栋。近一个月以来，还有一些村民自建房业主来谈整栋楼的承租事宜。”万村一工作人员表示，万村于新村总签约6栋，新兴村签约7栋，新村楼宇栋总数为229栋，新兴村楼宇总数为37栋，万村收储的楼栋仅占整个片区的4.8%。目前公寓还在改造中，价格也尚未公布，会参考周边定价。
尽管是后来者，但对新村来说，万村是个后来者居上的存在。
小编在走访中了解到，无论是另外几家长租公寓机构还是个人房东，多数会向租房者表示，“万科过来之后周边的租金都涨起来了，以后这边改造好还会更贵。”
但从小编了解到的租金情况来看，上梅林新村未进行深度改造的农民房，一房一厅月租金在
2800元左右，单间则达到了1900-2300元。在新村租房超过一年的租客小王表示，自己租住的房子，过年有100元的上涨。“我去年3月过来找房的时候，一房一厅差不多2400元左右，单间在1400元左右。现在找房肯定涨了，但说普遍上涨50%有些夸张了，而且应该是指的被收了去的装修很好的房子。上梅林城中村的租金本来就不低。”小王告诉小编，上梅林城中村配套齐全，美食多，又靠近地铁，租房需求很大。
小编以租客身份走访新村时，被房东管理员李大爷搭讪。他说，一房一厅月租金2300元，“人家都三千多，我才两千多，还不便宜？那种承包的公寓单房都两千多了。”李大爷指着万村正在施工的一栋楼说：“你看，这样的房子，一房一厅装修完要租3000多！”
一位知情房东刘先生告诉小编，上梅林片区的农民房有近400栋，目前各家长租公寓收房已经收了80多栋，至少占了1/5，从5月份开始这一带房租涨起来了。他有一套一房一厅出租，月租金3000元，家电家具齐全，“比长租公寓单间还是低小几百块。我不收管理费，只收垃圾运输费13.5元/月，你算算就知道我这里还是便宜些。”
针对“长租公寓推涨租金”的说法，万科总裁祝九胜做了回应。他认为，在住宅租赁市场，目前深圳长租机构2%的渗透率不足以决定租金。“一个2%的供应方，能不能起到推高价格的作用，很难判断。至少从常识来说，此刻2%的力量不足以形成决定性因素，但是有没有蝴蝶效应，这个很难讲。”
2、产品参差不齐，租金以改造之名上涨
事实上，上梅林城中村中不同机构对农民房改造的深度有所差异，定价也有所不同。
目前，好多社区在上梅林签约十余栋农民房，对部分进行装修改造，部分仅进行物业管理升级、安装新水表电表等。
好多社区一工作人员称，精装带家具的一房一厅租金2800元/月。而小编看房发现，30平左右、月租金2800元的一房一厅，实际上并没有进行过深度改造，精装和带家具的条件也没有达到。此外，水费6元/立方、电费1.5元/度，收取标准明显偏高。
此外，该工作人员告诉小编，带家具的精装单间从2300-2600元/月不等，面积在20平左右，多数为楼梯房。
智派公寓
另一家长租公寓机构智派公寓工作人员小姚介绍，24平单间3500元、28平单间3600元，租期最短6个月，管理费100元、网络费100元，水7元/立方、电1.5元/度，租期内自行转租需交300元手续费。房间家具包括床、衣柜、空调、桌子、沙发、热水器、电磁炉、冰箱等，租客可拎包入住。
据了解，去年6月，智派公寓拿下这栋楼，跟房东签了15年合同，今年6月才改造完毕，8月开始放租。一共8层，每层4户，32套房目前仅剩2套空房。智派公寓在梅村C1出口附近已经有2栋开始运营，梅村C2出口新签了十几栋，正在装修。
小姚透露，公寓租住人群主要是周边上班的白领，如卓悦汇，职业包括律师、警察、白领，甚至还有外国人。
去年8月份，这里未改造的普通农民房一房一厅租金2700元左右，“整个深圳的房价都涨了，房租肯定相应会涨，我们改造也是有成本的嘛。 ”小姚说，“旁边那栋还没改造的农民房月租都3000左右了。”
小姚强调，他们是有长租公寓牌照的，这是每家公寓都有的。“我们的消防是由市场监督局验收通过的。”
豪派公寓
小编在上梅林新村84栋楼下看到豪派公寓张贴的一纸通知。其称，已将该栋楼接手，请住户办理合同并缴纳租金，“如不过来办理手续将停水停电！ ”
据悉，豪派公寓目前在上梅林新村签约有七、八栋农民房。管理员告诉小编，目前投入市场的房源出租情况很好，改造后的户型两房很少，以小户型为主，一房一厅最抢手。
20平左右的单间，租金2500元/月，此外还需缴纳管理费，水费6元/立方，电费1.5元/度。
管理员表示，现在城中村里都在进行改造，改造之后再高价出租，房租就会上涨。“如果你想住旧一点破一点，便宜的一千多的单间也有。但是你想住好一点的，这个价格算正常的，以后可能还越来越高。”
蜂巢人才公寓
蜂巢人才公寓签约的农民房主要在上梅林新兴村。工作人员介绍，不足10平的单间月租金1900元，类似合租房——4个独立带锁房间，卫生间公用，无厨房，房间内仅有简易床、桌子、一个洗手池、一个封闭式淋浴房，装修简单。当问及一房一厅的情况，工作人员表示，暂时没有一房一厅的房源，不方便透露定价。
目前，几大公寓运营商仍在加紧收房和改造，万村签约的楼栋正在改造中，尚未交付运营。
3、业内：破解高租金，在于减缓城中村改造
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为，“炒房租”是新现象。国家倡导“购租并举”，需求端老百姓还未转变过来，买房的诉求仍强烈，但供应端却无比积极。 因此一线城市房租上涨主要原因有二。
其一，一线城市进入存量时代，更新改造力度很大。更新改造也看哪些洼地最大，资本进入洼地，更容易赚钱。在深圳，万科搞万村计划，城中村改造后租金最低七八百元，这导致富士康员工对两三百元房子的租赁需求得不到满足。北京主要是查违，拆除违法建筑，供应减少，导致整体的租金上涨。
其二，长租公寓收房。长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示，只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。背后有资本支持，长租公寓运营商收房过程对房价的承受能力更强一些。
美好生活、美好租赁，大家都会有这样的需求。万科进入租赁市场，确实改善了居住环境，但是任何改善都会带来租金上涨，这是毫无疑问的。李宇嘉认为，高租金的破解之道，在于减缓城中村改造，保护低租金的租赁住房，增加公共租赁住房的规模。
深圳资深地产媒体人朱罗纪与李宇嘉观点一致。他认为，缓解大城市租金快速上涨，放缓城中村改造或者推行“供应不减”计划是解决方法之一。
朱罗纪撰文指出，很多城市的城中村，在改造之前其实都是人口密度极高的地方，比如深圳关内原来的一些著名城中村，动辄居住十几万人口。而改造完毕之后，业态变化，住宅量大幅减少。“我建议政府要慎重考虑这一点，效仿‘日落法则’。或是适当放缓拆房子的步伐，或是发文限制，今后在拆房子的同时，要给出同等量级供应的承诺以及时间表，以稳定市场预期。”
李宇嘉强调，租房的都是真正的刚需，没有人说租房是为了投资，所以租金调控的重要性远大于房价调控。“深圳70%的人租房，调控的主体是租赁市场还是买卖市场？毫无疑问。”
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