現在，全中國的人都在看廈門的笑話。前天，和一個業內的朋友在廈門環島東路上散步，他無奈的搖著頭，說了這句話。
廈門房價真的跌了。
一年前，在廈門房價的最高點，我和十一俠在廈門考察8天，望著廈門“8-5-3”的房價格局，蜷縮在蓮花南路的和頤酒店裡，寫了一篇“廈門可能小幅回調”的稿子，在後臺被罵成“空頭走狗”。
一年後，頂著全國人民嘲笑廈門的輿論風口，我又一次來到了廈門，詳細調研了30多家二手房，20多個一手房項目。
把兩次的價格放在一起對比，就得出了 “擊碎一切謠言”的房價變動地圖。
事實異常清晰明瞭，廈門整體房價下跌了10-15%，但遠未達到暴跌的程度。
一年前，我站在廈門第一豪宅“恆禾七尚”的26樓，遠眺這個城市，無可奈何的說了一句話：
廈門可能回調，但不可能暴跌。
因為這個城市真的沒地了。
廈門島內已經連續4年，土地0供應。在島內7萬起的均價上，所有的城改拆遷成本已經達到了難以想象的高度，政府無力改造，開發商不敢冒險。
一個9萬/㎡的海景豪宅的背面，就是大片大片的城中村，這些村落，傳言拆遷已經5年之久，但毫無動靜。
4年0供應的土地市場，為島內的“7萬的房價”提供了堅挺的基礎背書。
有了這個背書，開發商在島外第一線的所有新區裡，大膽開疆拓土。
過去兩年，是廈門房價漲幅最高的兩年，也是廈門地王出現最多的兩年，一共湧現20多塊地王。
這20多宗地王，均勻的分佈在馬鑾灣、杏林灣、環東海域、翔安南部新城等這些熱門區域裡。
廈門兩年土拍，毫無漏洞的、沒有死角的把廈門房價推進了上漲通道里。
廈門部分高價土地分佈▼
2016年4月，島外同安土拍，樓面價2.58萬/㎡。島外10盤，連夜調價，少則5000，多則10000，島外房價徹底夯實3萬的基礎。
2016年8月，又是8塊地王，樓面價突破3.5萬/㎡，島外房價開始逼近4萬。
當時的海滄區馬鑾灣板塊。海投以3萬7的樓面價搶下土地，隔壁泰禾院子的房價才賣到3萬8，成群的人奔著島外5萬+的目標，湧入泰禾的售樓部裡搶房。
當時的集美區杏林灣板塊。前一天，建發以3萬的樓面價拿地。第二天，杏林灣萬科金域華府的二手房門店裡就擠滿了人，房東待價而沽，房價最高漲到3萬8。
2017年上半年，又是連續多宗高價土地摘牌，廈門島外土地市場全面進入3萬+時代。
跟著島外地價和房價的屢次刷新，島內的房價也從3萬漲到5萬，5萬漲到7萬，最高峰甚至逼近9萬。
這兩年的廈門奇蹟，我看到了這樣一條邏輯：
島內無地，推動島外地價上漲；島外地價上漲，推動島外房價上漲；島外房價上漲，推動島內房價上漲。
土地，是廈門這個海島型城市的房價死結。
這個死結，倒逼著廈門以自我刷新的方式，不斷創造奇蹟。
今年，這個死結解開了。
上半年，廈門土拍，10宗商住用地，都是0溢價或者低溢價成交。
10宗土地依然均勻的馬鑾灣、杏林灣、環東海域和南部新城這些熱門板塊中。只是，樓面價從當初的3.5萬/㎡，下調到了2.5萬/㎡左右，島外地價下調1萬元/㎡。
在廈門一家房企裡做投研的朋友跟我說：
他們並非不看好廈門，不是不想拿地，真的是沒錢了。
意外的是，開發商的窮病，卻擊潰了廈門的市場信心。
馬鑾灣的金地，以2萬5的樓面價摘牌土地。
半個月後，海投推出了新組團，報價3.3萬精裝修。
一河之隔就是海投的在售老項目，均價3萬7毛坯，價格下調了4000元/㎡。
翔安南部新城，華潤、國貿和金地以1萬8的樓面價聯合拿地。
隨後，融創東南府加推了高層組團，報價3.7萬/㎡精裝修，遠遠低於當初精裝4萬+的預期。
當年融創這塊地，是以3萬8的綜合樓面價拿下的。如果加上疊墅組團，東南府的綜合售價也僅僅是緊貼成本而已。
融創在這個項目上，已經放棄了所有的贏利點。
每一次的土拍，都能讓市場的預期下降一分。
集美杏林灣的萬科金域華府，是距離廈門島內最近的大型成熟社區，配套完善，交通便利。去年初中介報價3萬8，不講價。今年，房東說3萬3，還能談。
島內思明區的嘉英大廈，島內絕版地塊，新加坡物業管理，幼小初三學區。去年初報價9萬2，不講價。今年，一口價8萬，有的談。
兩年前的廈門土拍，把房價送上了天；兩年後的廈門土拍，又把房價踩回了地面。
那麼，問題的關鍵來了。
廈門的房價還會跌麼？能腰斬麼？
顯然不會。
現在的廈門，開發商和購房者已經心照不宣的達成了“三個共識”——
1、第一個共識，廈門島內與普通人無關。
廈門島內無地，新房和次新房均價在7萬以上；三房面積大都在120㎡以上，總價在850萬以上；廈門180㎡以上戶型，不限購。
單憑這三條，再加上五緣灣裡停著的遊艇，說明了一個問題：
廈門島內向全體閩南土豪敞開懷抱，卻對絕大多數普通人關上了大門。
所以，我們看到了島內的五緣灣板塊，是廈門房價最堅挺的區域。
每平6000的降幅和每平9萬的房價比起來，對於普通人來說，毫無意義。
島內漲也好，跌也罷，與你都沒有關係。這是廈門絕大多數普通人都無可奈何、但必須接受的第一個共識。
2、第二個共識，廈門島外的房價迴歸到2016年年中。
現在的廈門島外房價回調13%左右，回調到3.3-3.5萬/㎡，回落到2016年下旬的水平。
在這個房價區間裡的項目，售樓部裡的客戶比較多，銷售比較穩定，開發商願意賣，客戶願意買。
今年上半年的土拍，成交樓面價基本維持在2-2.5萬之間，回落到了2016年中旬的水平。
在這個樓面價區間裡，如果以3萬3的起價銷售，還算有的賺。開發商也能積極參與，願意報價，樂意拿地。
地價2萬2，房價3萬3，開發商有錢賺，客戶買得起，這是廈門絕大多數人都願意看到的第二個共識。
3、第三個共識，讓投機者自生自滅。
廈門奇蹟的戛然而止，真正涼透的是兩種人。
一種是在2017年，以3萬5以上的樓面價在島外搶地的開發商。現在的價格銷售，就是讓他們跌破底價，賠了老婆本一樣的割腕求生。
另一種是在2017年的行情末端，以3萬8以上的價格，衝著5萬+的炒房目標，在島外搶房的投機客。
讓投機者付出代價，這是廈門絕大多數人都願意看到的第三個共識。
在這三個共識中，我們終於能理性的去看待廈門的現在——
廈門理性版房價地圖▼
請理解，並嘗試接受這三句話：
廈門島內，是閩南人的廈門；
廈門島外，才是廈門人的廈門！
廈門的房價不是8萬，而是3萬5！
兩年，先後考察廈門兩次。
去年初，全國一片唱多，我們希望大家保持冷靜，切莫追漲，準備迎接廈門房價的休止；
今年中，全國一片唱空，我們希望大家保持理性，不要造謠，正確看待廈門房價的回調。
在我們的焦躁和嘲笑聲，廈門樓市，已經消無聲息的達成了共識。
閱讀更多 合肥房叔 的文章
