來源 | 查理大咖
作者 | 查理大咖1號
自1998年啟動住房市場化改革以來，房子慢慢地從居住變成了投資，成為了老百姓最大的財富，但是高房價的背後卻是居民的高槓杆，所在的城市也成了槓桿之城。
1
槓桿之城
從2018年熱點城市住戶存款和住戶貸款數據來看，住戶貸款最高的前三名依次是上海、深圳和北京，分別為2.22萬億、1.99萬億和1.78萬億，這與三個地方超貴房價不無關係；緊隨其後的是廣州和杭州，總體形成上深北廣杭的格局；住戶存款最高的前五位依次是北京、上海、廣州、深圳和杭州，均超過1萬億，其中北京超過3萬億，達到3.4萬億，比第2名的上海多近7000億元；而上海又是深圳的2倍多；只能說北京、上海真有錢。
從存款-貸款來看，淨存款最少的依次是深圳、杭州、南京、廈門和合肥，均超過1000億元的負存款，其中深圳達到-6133億元；從貸款/存款來看，最高的依次是廈門、深圳、杭州、南京和合肥 ，分別為172%、144%、137%、129%和127%；在這兩項數據中，北京和上海都很特殊，其中北京的淨存款達到1.6萬億，北京房價雖高，但是買房之後仍有大量存款；上海也是同樣的情況。除了北京和上海的特殊情況外，基本與城市發展程度相契合。
2
人口流動
按照任澤平的樓市分析框架：近期看金融、中期看土地、長期看人口。對於超高房價的北京上海，槓槓率卻如此之低的反常現象，或許我們能夠從人口中找到答案。
從熱點城市來看，新增常住人口最多的依次是深圳、廣州、杭州，分別為49.8萬人、40.6萬人和33.8萬人，而北京和上海都是負增長，這與北京、上海的人口控制有較大關係，特別是北京近年來的管控政策，這也造成了北京、上海人到珠三角和長三角安家的情況，進而深圳和杭州成為新一輪發展的熱土，今年又輪到蘇州。
在高房價的現實壓力下，如果要實現城市槓槓的合理迴歸，要麼降房價，要麼增收入，前者非常難，而且直接打擊地方的土地出讓收入，地方恐怕不答應，2009年那輪杭州率先救市中，主政者喊出的救樓市就是救杭州的直白話，就是最好的答案。
既然不能降房價，那就只能增收入，增收入可以有兩個手段：要麼發展經濟，提高大家的收入，但是這塊卻非一日之功，特別是在經濟週期下行的情況下，要增收更加有難度，這塊要做但見效太慢；還有一招就是拉人，即增加購房人數，這就是各地拉人政策的邏輯，通過降低落戶政策等來吸引人才，既可以解決當地經濟發展人才不足的問題，又可以解決各地房子沒人住的問題，可謂一石二鳥之計；甚至還特別符合中央對於城鎮化的要求，不僅僅是城市基礎設施的城市化，更要促進人的城市化，外來人口在當地的落戶和發展。
這也導致越來越沒有底線的搶人大潮，在搶人中獲勝的，不僅能解決樓市債務和居民槓桿問題，還注入了長期發展的人才資源；但問題是人才數量是固定的，被吸走後的城市又該如何發展，又拿什麼來支持現在的房價和未來的發展呢？
換個角度來看，人口流動的方向，其實是大家用腳在給城市的未來投票；而珠三角和長三角毫無疑問是未來最有前途的地方，如果再縮小，深圳、杭州、成都、武漢等一線準一線城市才是未來，而大部分地方如同夜晚暗淡的燈光，無可避免地滑落下去，這正是這個時代上演的現實劇。願你我都能看懂時代，在正確的地方打拼，在正確的方向用力！
閱讀更多 揚州房天下 的文章
