9月21日，廣東省房地產行業協會向各副會長單位下發了《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》顯示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
《每日經濟新聞》記者聯繫廣東省房地產行業協會（以下簡稱廣東省房協）相關人士證實了該文件的真實性。該人士表示，住建部在徵求該方面的意見，目前處於研究和論證的階段，研究的結果住建部會向行業公佈的。
商品房預售制度將終結？
《通知》顯示，日前住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼 寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理 論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。其中要求，對商品房預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或 提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。
廣東省房協負責人告訴《每日經濟新聞》記者，目前正在進行摸底，將於9月23日獲得反饋意見。
《每日經濟新聞》記者注意到，關於醞釀取消商品房預售制度，這已不是第一次。早在2016年，深圳曾公開推出地塊進行商品房限售制度試點。據瞭解，深圳為最早接觸預售制度的城市。
商品房預售制度也是特殊時代的產物。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產開發的門檻。該制度最早出現在香港，於上世紀80年代末傳入深圳，此後內地普遍採用商品房預售制度。
對於此次廣東省房協摸底，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，（取消商品房預售制度）如果施行的話，也是部分城市試點，非全面推廣。
中國城市發展研究院投資部主任劉澄認為，廣東是全國最早實行商品房政策的地區，也是房地產市場發展時間最長、市場化程度最高的地方之一。預售制度是房地產企業運營模式的重要影響因素，逐步合理地降低預售比例可以有效降低壓縮房企槓桿率。但短期內全面取消預售制度不利於房地產市場穩健發展。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文告訴《每日經濟新聞》記者，廣東省擬取消預售，逐步實行現售，其實10年前就有這個提案，已經醞釀了好多年的時間。廣東房地產起步早，市場化程度高，現房銷售比例高，精裝修比例高，推行新政條件成熟。唯一問題是廣東地區差異大，粵東粵西粵北，可能還達不到取消預售的條件。
取消預售制度是大趨勢
廣東省房協“關於商品房預售許可事項調整”的材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁向《每日經濟新聞》記者表示，取消預售是大趨勢，預售是房企資金的一大支撐，但預售產生了較多問題，且將風險轉嫁到消費者身上。其實預售制度有利有弊，房地產進去下半場後，弊端就越來越明顯了。如今在房價高起、有泡沫的情況下，逐步取消預售，有利於房地產市場的持久健康發展。
他同時表示，取消預售會倒逼房企注重建築質量。預售會產生貨不對板、維權等現象，取消預售也是保證產品質量的一個重要渠道，而如果現售產品質量較好，價格稍高些消費者也可以接受。
劉澄則認為，降低預售比例可以抬高房企門檻，有利於土地市場降溫。但對於商品房供不應求的地區來講，取消預售可能會加大供需矛盾。房企門檻一定會逐漸抬高，一旦改變預售制度，將對房企資金形成較大壓力。現房出售更重視建築質量，也便於購房者與監管部門對建築質量的監控和評測。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹卻認為，該政策落地概率不大，預售政策是銷售的一大進步，可為開發商減輕資金壓力，加快開發週期。雖然爛尾、維權等現象也存在，但這是開發商沒做好。
趙卓文告訴《每日經濟新聞》記者，採取現售對工程質量要求更高了，特別是精裝修房子，要接受市場和客戶檢驗。對促進行業質量管理水平提高有很大好處。
房企高週轉或將難以為繼
商品房預售制度存在硬幣的兩面性，一方面能夠減輕開發商的資金壓力，加快開發建設解決市場上房屋供應不足的問題，但同時存在爛尾、違規銷售等亂象。行至今日，商品房預售制度真的到了退出歷史舞臺的時候了嗎？商品房預售制度取消之後將給市場帶來怎樣的影響?
《通知》指出，商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。
廈門房地產經紀協會會長傅強向《每日經濟新聞》記者分析指出，目前很多中小房企面臨現金流壓力，如果取消預售制度，對中小房企將形成空前的資金壓力，或將成為壓垮中小房企的最後一根稻草。
黃立衝表示，目前一旦取消商品房預售制度，減少可出售住房的供應，不利於穩定房價。同時資金的使用效率將更低，住房開發成本將更高。開發商將出現一連串的資金和開發鏈條問題，開發商日子將更加難過，同時還將加速部分房企的違約風險。很多完成預售的房屋將沒辦法按期完工，可能引發業主維權，存在不穩定的因素。
同時，黃立衝認為，如果取消預售制度，目前房企的高週轉模式將難以為繼，高週轉通過快速開發建設快速回籠資金，在當前開發商現金流承壓的情況下，能在一定程度上緩解資金壓力。而一旦預售制度取消，開發商將面臨空前的資金壓力。
房地產開發業務涉及龐大的上下游產業鏈條，如果取消商品房預售制度，將對上下游產業鏈帶來影響。傅強指出，目前很多中小開發商採取代理模式，如果上游的開發商資金出現問題，則一系列的資金將無法兌付，該制度取消的影響面將非常廣。
宋丁表示，取消預售也是一種調控手段，是內涵式的調控，不像限售限價這些赤裸裸的調控。企業方面，如果政策落地，對房企現金流考驗很大，資金鍊不好的房企最終會被迫退出市場，取消預售可以說是拉開了對企業的改革序幕。企業主要是看資金鍊、現金流，而不是說大小企業，當然相對來說中小企業壓力會大些。企業必須要有足夠的現金流才能承接項目，未來企業必須平衡好負債表、利潤表、現金流量表這3張表，加大自有資金的週轉，適當平衡銀行貸款和其他渠道融資，且要有一定的利潤空間，這的確會是一個嚴峻的考驗。
趙卓文表示，若政策執行，樓市會發生重大改變，會加速行業集聚度，中小企業更沒空間。從房企角度來看，政策會加重企業資金壓力，加大資金成本，高週轉將變成慢週轉。
每日經濟新聞
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