“小區電梯裡的廣告隔段時間就換,
這部分收益到底歸了誰?”
近日,濟南市民張女士等多位業主
想知道自家小區電梯內的廣告收費到底去哪兒了。
張女士所在小區電梯裡的廣告
《山東省物業服務收費管理辦法》規定,“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有”。
但記者走訪發現,濟南眾多小區的業主都表示沒見過物業公示費用明細,也不知道小區的公共收益有多少錢、都用在了何處。
業主:不知收益多少，更不知錢去哪了
家住東都國際公寓的張女士發現,小區電梯裡最近統一更換了LED顯示屏,每天從早7點到晚12點一直不間斷循環播放著一些整形醫院、減肥藥品等廣告。雖說對廣告本身內容沒啥興趣,可廣告背後的相關費用卻引起了張女士的好奇。
“乍一看電梯裡LED顯示屏,讓人覺得挺高大上；可一細想,物業為什麼安裝?難道他們不花錢嗎?”帶著這些困惑,張女士搜索類似相關事例,她這才得知,物業公司不光不用花錢,廣告公司還得向物業繳納相關進場費用。
而更讓張女士意外的是,根據《山東省物業服務收費管理辦法》規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有。“我們業主從沒有收到過類似補償,物業也沒有進行任何項目的賬目公示。”
針對此事,張女士等業主曾幾次三番找到小區物業。“物業公司說,廣告所得收益主要用於補充公共維修基金,小區綠化、車位維護用的都是這部分資金。可小區的各項設施這些年都沒啥變化,反而越管理越不如從前。”
無獨有偶,今年6月初,槐蔭區舜億綠園小區的電梯內都安裝上了電視廣告。“一個電梯裡裝兩個電視播廣告,空間小聲音大,噪音擾民。”王先生等業主稱,安裝時並未經過住戶同意,要求將電梯內電視拆除。
“除了噪音,這部分廣告收費也是關鍵。規定說歸全體物業所有,可如何發放?由誰監管這部分資金?都是問題。”市中區二環南雍景郡小區業主關先生也反映,小區每棟居民樓內電梯都有廣告,可自打兩年前入住小區後,物業從未向業主支付補償。“每次問都說,公共收益用於維護小區內公共設施設備,可收益賬目卻從沒公示過。”
物業:用於公共設施，但大都未曾公示
“這部分收益都用於小區公共服務設施的維修,我們會公示的。”13日、14日,記者採訪上述三個小區的物業公司時,相關負責人都表示,相關賬目不久之後即會做公示,但都沒有表明明確日期。
隨後,記者走訪了東城逸家、中建錦繡城、誠基中心等多個小區,發現不少小區的電梯內都掛著廣告牌,有的還安裝了LED顯示屏,每天循環播放餐飲、美容、汽車等廣告。
家住中建錦繡城10號樓的居民趙先生稱,他所在的樓每個單元電梯裡都有廣告。“小區電梯是公共空間,當初我們買房的時候都交了公攤的錢,因此產權也應該屬於業主,物業怎麼能擅自在電梯內做廣告?這部分收入到底應該由誰來支配?”
在上海花園小區,每個樓層電梯門口都掛著一臺LED液晶廣告屏,播放著手機、汽車、商場搶購信息等各種廣告,走進電梯內部就能看到兩邊掛著的平面廣告,有藝術培訓、專賣店、乾洗店等內容。居民孫女士說,每天進進出出,都能看見這些廣告,“但是廣告收益具體怎麼使用,我們就不知道了。”
面對業主的質疑,多個小區物業公司的負責人均表示,廣告所得收益主要用於補充公共維修基金,小區各個大門和車庫道閘的維護建設都是用的這部分資金。
使用明細是否應該告知業主?
根據《山東省物業服務收費管理辦法》規定,如果小區公共收益由物業公司收取,物業公司應按季度對這筆收益進行公示,也就是需要三個月公示一次,而公示的時間要一個月以上。
但在實際採訪中,記者發現,例行公示收支信息的物業公司並不常見。記者又隨機採訪了濟南幾處小區的物業,均得到了“會公示的”“正在統計當中”等答覆。
相關內容
6月2號，山東省政府辦公廳公佈了《山東省物業服務收費管理辦法》，辦法自2018年7月1日起施行。
有些物業公司利用小區的電梯、牆體等做廣告，對這方面的經營收入，現實中糾紛比較多，對此《辦法》是怎樣規範的？
答：公共收益由業主大會決定其使用方式和用途；業主大會未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。
物業服務企業利用物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備進行經營的現象越來越普遍，經營收費項目也越來越多，例如你剛才提到的廣告費就是其中一個方面，其他還有車位場地使用費、物業管理用房租賃費，等等。
根據《物權法》的規定，物業共用部位、共用設施設備屬於全體業主所有，其經營決定權屬於全體業主，經營收入歸全體業主所有。這是法律層面的基礎性規定，而物業服務企業有沒有權利進行經營，經營所得收入如何使用和分配，如何保障業主的所有權、知情權等合法權益，是現實中面臨的突出問題，也是產生矛盾糾紛的地方。
在這方面，有些物業服務企業做的比較好，能夠定期向業主公示經營收益，有的還以此折抵業物業費，受到了業主的歡迎；但有些物業服務企業做的不夠到位，業主滿意度不高。
針對這些問題，《辦法》進行了規範，作了三個方面的創新性規定。
第一，關於經營權的問題。按照《辦法》第二十九的規定，物業服務企業可以代業主進行經營，取得經營權的方式是通過物業服務合同的約定進行授權。普通住宅前期物業，可以在前期物業服務合同中約定授權。該規定，解決了現實中，特別是前期物業中，物業服務企業因無法徵得業主大會、業主的書面同意，而擅自經營導致經營行為合法性不足的問題。
第二，關於收入歸屬和使用問題。按照《辦法》第三十條的規定，公共收益由業主大會決定其使用方式和用途；業主大會未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。
屬於普通住宅前期物業的，可以優先用於折抵物業公共服務費。物業服務企業代經營的，可以扣除相應的管理費和稅費，管理費的提取比例由市縣價格主管部門確定。這條規定既解決了不同情況下公共收益資金如何使用的問題，也通過提取管理費的方式提高了物業服務企業代經營的積極性。
另外，該條還有一個創新點，就是對未成立業主委員會的普通住宅前期物業，規定公共收益資金可以優先用於折抵物業公共服務費，將有利於增強業主的獲得感，營造和諧的物業服務關係。
第三，關於如何保障上述兩條規定有效執行的問題。《辦法》從兩個方面進行了規範：
一是通過收益公示保障業主知情權和監督權。即《辦法》第三十九條的規定——物業服務企業對公共收益應當單獨列賬，獨立核算，按季度進行公示，時間不得少於一個月。
二是規定了相應的法律責任。即《辦法》第四十五條和第四十七條的規定——物業服務企業未按照規定公示和使用公共收益資金的，將會受到行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
閱讀更多 草帽腐竹帶你看 的文章
