取消预售制，房地产的重磅炸弹
进入9月以来，中国经济感受到的是秋风阵阵带来的凉意，房地产首当其冲。
9月23日，万科董事长郁亮的内部讲话被曝光了：
未来三年只要活下去！
为什么这么说呢？不光是因为房企当前债务高企、资金回笼速度缓慢、利润薄弱的现状，还有一个重要的原因：在9月22日，爆发了一条让所有房企瑟瑟发抖的消息，取消房地产预售制。
9月21日，住建部要求广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等几个省份在9月25日前评估取消预售证事项。是保留预售证，还是提高预售证门槛，还是干脆取消预售证？请这些省份给出各自的答案和理由并上报。 9月22日，广东省住建厅就此的建议是“取消预售制度”。为此，广东省房协将文件下发给了各副会长单位，让开发商全面评估此事的可行性和影响。
取消预售制，不言而喻，就是大大减缓了房地产企业的资金回笼速度。这对目前已经危机重重的房地产行业无疑是雪上加霜。
经过了三天假期激烈的讨论，今天房地产板块领跌A股，跌幅达3.03%。其中万科A下跌4.5%、保利地产下跌6.01%，跌幅超过5%的在A股上市的房地产公司有8家，而在香港上市的碧桂园下跌5.57%、恒大下跌3.55%。要知道，上周房地产还是整个A股领涨的板块呢，突然一个消息，就凉凉了。
现房销售是趋势
到目前为止，这项政策也只是处于评估期，或者计划期，并未真正实施。但这是一个重大信号，就好比房产税一样，到目前为止也都还只是讨论期，但是房产税这个预期对房地产的真实影响还是很大的。
政策永远都是顺应趋势的，取消预售制对于房地产的意义就是去杠杆。
预售制对于房企的好处是：极大地缩短了房企现金流回笼的周期，在降低房企资金断裂风险的同时，有效地满足了房企规模庞大的融资需求。根据统计局公布的房地产开发资金来源显示，“定金和预收款”一项始终占据了重要份额，维持在20-30%的比重，占比超过“银行贷款”项目的2倍，是房企开发资金的最主要渠道来源之一。
可以看到，预售制已经成为房企融资的一个主要渠道，说白了，它就是一种加杠杆的工具。杠杆是一个好东西，他能推动一个房企的快速增长，但它同时也是一把双刃剑，玩得不好，也很容易出问题。
由于疯狂加杠杆，目前房地产企业几乎成为了中国杠杆率最高的行业。
大约在一个月前，碧桂园还是人们茶余饭后的一大谈资，主要是因为两点：一是碧桂园由于赶工期而放弃质量，项目频频出事；一是碧桂园的高负债，当时的负债率是89%，负债1.26万亿，净资产仅1224亿，成为中国负债率最高的房地产企业。
然而，这一记录最近又被刷新，当前负债第一的宝座已经归融创所有。目前融创的资产负债率已高达91.92%（负债/资产）。
通常房企负债率低于75%被认为是相对安全的，超过75%就有一定风险，超过80%风险就已经很高，而融创竟然达到了91.92%！
2016年、2017年，房价暴涨，房企股票也暴涨，房企也大胆地加起了杠杆，负债率一路高攀，原因很简单，大家都在加杠杆，谁不加谁就要落后。所以，碧桂园加到了近90%，而融创直接加到了超过90%。到目前为止，中国房企负债率前10排行榜上已经没有负债率低于80%的企业了。
过去两年疯狂加杠杆的房企，今年可能慌的一比。
融创孙宏斌在8月31日中期业绩会上终于说出了心里话：
我们现在是安全第一！
孙宏斌变了，当初150亿接盘乐视网时可没想着什么“安全第一”呢。不过那时候的融创可能还没意识到危机吧，或许他们期盼着下半年会大放水。
如今的孙宏斌可能比碧桂园的杨国强、万科的郁亮还要慌。
高杠杆不仅对房企本身来说是一项重大风险，它甚至对整个社会来说，都是一个定时炸弹。
就拿房屋预售来说，在房地产行业铮铮向荣的黄金时代，预售房款买房的业务是没有什么风险的，因为到期房子一定能交得出来。但是目前的房地产可能已经进入冬天，万亿那家房企在项目完成之前破产或者跑路了，首先遭殃的就是那些交了预收款的业主，他们可能血本无归。
所以，我们必须主动去杠杆。
房企怎么去杠杆？除了减少银行贷款外，废除以往的加杠杆工具——房屋预售也是一个好办法。
所以现房销售是趋势。
央行不会放水救房地产
借用万科在2012年的观点来说说，“房地产的黄金期已经过去，现在进入白银期”。想想也对，真正的黄金期应该是2008年、2009年，而如果2012年黄金期就已结束，那么现在呢？恐怕已经是“青铜期”了吧。
然而，大多数人并不这么认为，他们的理由是央妈可能会放水。
房地产会不会迎来“第二春”也主要取决于央妈会不会放水。
那么，央妈会放水吗？
其实，今年的货币政策总体看来，还算是宽松的，目前为止央妈已经操作了三次降准以及十几次MLF，向市场注入了数万亿的流动性。
但今年的宽松跟2008年、2015年的宽松似乎不大一样，今年宽松主要是定向宽松，放出来的流动性不像往常一样大规模流向房地产和股市，而是去了中小企业，去了债转股，目的是为了解决中小企业融资难以及破产潮的难题。
房企们只能干瞪眼。
事实上，今年的宏观调控水平确实成熟了很多，这反映了中央关于中国经济脱虚向实的决心。
房企只能抛售保命
房企的困境跟老百姓有什么关系呢？
我们来看，以前当房企遇到困难时是怎么样操作的吧。
中国历史上出现过的最严重的“房地产崩盘”发生在2008年初，受金融危机影响，深圳房价从最高的17500元/平米（均价12500元/平米）跌到最低7300元/平米，很多地方房价直接腰斩。
那这一轮下跌是什么引起的呢？主要源自房企的降价抛售，当年的房企跟如今一样，负债率很高，再加上金融危机的冲击，很多企业直接破产，有的则是以打折促销的方式快速卖掉手上的房子好回收现金。当年的万科，由于降价销售，售楼部还经常被业主打砸呢。
打折和降价容易产生跟风，因为谁的动作慢了，谁手上的房子可能就无法脱手，这样，在房企的大抛售之下，2008年一线城市的房价暴跌。
不过后来央妈大放水，房价又涨起来了。
如今的房企，如果再次面临险境，它们也会选择同样的方式。
而最近，广州各个地区的房产商们已经开始主动降价了。房产商们大肆打折出售房子。
其中恒大的营销广告还刷屏了：
可以预见，如果房产预售制正式取消，这次房企为了保命也只得赶紧降价抛售了。而这一次，央妈可能不会选择放水救市。
所以，我们正面临房价暴跌的风险。所以做好准备吧，危机爆发之前，现金为王！
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