取消預售制，房地產的重磅炸彈
進入9月以來，中國經濟感受到的是秋風陣陣帶來的涼意，房地產首當其衝。
9月23日，萬科董事長鬱亮的內部講話被曝光了：
未來三年只要活下去！
為什麼這麼說呢？不光是因為房企當前債務高企、資金回籠速度緩慢、利潤薄弱的現狀，還有一個重要的原因：在9月22日，爆發了一條讓所有房企瑟瑟發抖的消息，取消房地產預售制。
9月21日，住建部要求廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等幾個省份在9月25日前評估取消預售證事項。是保留預售證，還是提高預售證門檻，還是乾脆取消預售證？請這些省份給出各自的答案和理由並上報。 9月22日，廣東省住建廳就此的建議是“取消預售制度”。為此，廣東省房協將文件下發給了各副會長單位，讓開發商全面評估此事的可行性和影響。
取消預售制，不言而喻，就是大大減緩了房地產企業的資金回籠速度。這對目前已經危機重重的房地產行業無疑是雪上加霜。
經過了三天假期激烈的討論，今天房地產板塊領跌A股，跌幅達3.03%。其中萬科A下跌4.5%、保利地產下跌6.01%，跌幅超過5%的在A股上市的房地產公司有8家，而在香港上市的碧桂園下跌5.57%、恆大下跌3.55%。要知道，上週房地產還是整個A股領漲的板塊呢，突然一個消息，就涼涼了。
現房銷售是趨勢
到目前為止，這項政策也只是處於評估期，或者計劃期，並未真正實施。但這是一個重大信號，就好比房產稅一樣，到目前為止也都還只是討論期，但是房產稅這個預期對房地產的真實影響還是很大的。
政策永遠都是順應趨勢的，取消預售制對於房地產的意義就是去槓桿。
預售制對於房企的好處是：極大地縮短了房企現金流回籠的週期，在降低房企資金斷裂風險的同時，有效地滿足了房企規模龐大的融資需求。根據統計局公佈的房地產開發資金來源顯示，“定金和預收款”一項始終佔據了重要份額，維持在20-30%的比重，佔比超過“銀行貸款”項目的2倍，是房企開發資金的最主要渠道來源之一。
可以看到，預售制已經成為房企融資的一個主要渠道，說白了，它就是一種加槓桿的工具。槓桿是一個好東西，他能推動一個房企的快速增長，但它同時也是一把雙刃劍，玩得不好，也很容易出問題。
由於瘋狂加槓桿，目前房地產企業幾乎成為了中國槓桿率最高的行業。
大約在一個月前，碧桂園還是人們茶餘飯後的一大談資，主要是因為兩點：一是碧桂園由於趕工期而放棄質量，項目頻頻出事；一是碧桂園的高負債，當時的負債率是89%，負債1.26萬億，淨資產僅1224億，成為中國負債率最高的房地產企業。
然而，這一記錄最近又被刷新，當前負債第一的寶座已經歸融創所有。目前融創的資產負債率已高達91.92%（負債/資產）。
通常房企負債率低於75%被認為是相對安全的，超過75%就有一定風險，超過80%風險就已經很高，而融創竟然達到了91.92%！
2016年、2017年，房價暴漲，房企股票也暴漲，房企也大膽地加起了槓桿，負債率一路高攀，原因很簡單，大家都在加槓桿，誰不加誰就要落後。所以，碧桂園加到了近90%，而融創直接加到了超過90%。到目前為止，中國房企負債率前10排行榜上已經沒有負債率低於80%的企業了。
過去兩年瘋狂加槓桿的房企，今年可能慌的一比。
融創孫宏斌在8月31日中期業績會上終於說出了心裡話：
我們現在是安全第一！
孫宏斌變了，當初150億接盤樂視網時可沒想著什麼“安全第一”呢。不過那時候的融創可能還沒意識到危機吧，或許他們期盼著下半年會大放水。
如今的孫宏斌可能比碧桂園的楊國強、萬科的鬱亮還要慌。
高槓杆不僅對房企本身來說是一項重大風險，它甚至對整個社會來說，都是一個定時炸彈。
就拿房屋預售來說，在房地產行業錚錚向榮的黃金時代，預售房款買房的業務是沒有什麼風險的，因為到期房子一定能交得出來。但是目前的房地產可能已經進入冬天，萬億那家房企在項目完成之前破產或者跑路了，首先遭殃的就是那些交了預收款的業主，他們可能血本無歸。
所以，我們必須主動去槓桿。
房企怎麼去槓桿？除了減少銀行貸款外，廢除以往的加槓桿工具——房屋預售也是一個好辦法。
所以現房銷售是趨勢。
央行不會放水救房地產
借用萬科在2012年的觀點來說說，“房地產的黃金期已經過去，現在進入白銀期”。想想也對，真正的黃金期應該是2008年、2009年，而如果2012年黃金期就已結束，那麼現在呢？恐怕已經是“青銅期”了吧。
然而，大多數人並不這麼認為，他們的理由是央媽可能會放水。
房地產會不會迎來“第二春”也主要取決於央媽會不會放水。
那麼，央媽會放水嗎？
其實，今年的貨幣政策總體看來，還算是寬鬆的，目前為止央媽已經操作了三次降准以及十幾次MLF，向市場注入了數萬億的流動性。
但今年的寬鬆跟2008年、2015年的寬鬆似乎不大一樣，今年寬鬆主要是定向寬鬆，放出來的流動性不像往常一樣大規模流向房地產和股市，而是去了中小企業，去了債轉股，目的是為了解決中小企業融資難以及破產潮的難題。
房企們只能乾瞪眼。
事實上，今年的宏觀調控水平確實成熟了很多，這反映了中央關於中國經濟脫虛向實的決心。
房企只能拋售保命
房企的困境跟老百姓有什麼關係呢？
我們來看，以前當房企遇到困難時是怎麼樣操作的吧。
中國歷史上出現過的最嚴重的“房地產崩盤”發生在2008年初，受金融危機影響，深圳房價從最高的17500元/平米（均價12500元/平米）跌到最低7300元/平米，很多地方房價直接腰斬。
那這一輪下跌是什麼引起的呢？主要源自房企的降價拋售，當年的房企跟如今一樣，負債率很高，再加上金融危機的衝擊，很多企業直接破產，有的則是以打折促銷的方式快速賣掉手上的房子好回收現金。當年的萬科，由於降價銷售，售樓部還經常被業主打砸呢。
打折和降價容易產生跟風，因為誰的動作慢了，誰手上的房子可能就無法脫手，這樣，在房企的大拋售之下，2008年一線城市的房價暴跌。
不過後來央媽大放水，房價又漲起來了。
如今的房企，如果再次面臨險境，它們也會選擇同樣的方式。
而最近，廣州各個地區的房產商們已經開始主動降價了。房產商們大肆打折出售房子。
其中恆大的營銷廣告還刷屏了：
可以預見，如果房產預售制正式取消，這次房企為了保命也只得趕緊降價拋售了。而這一次，央媽可能不會選擇放水救市。
所以，我們正面臨房價暴跌的風險。所以做好準備吧，危機爆發之前，現金為王！
有才君友情提示：本文禁止轉載到其他平臺，如若轉載請註明出處，歡迎你們激情轉發~
有才金銀頭條號，為你解讀身邊正在發生的財經大事！
金融圈裡無小事，風裡雨裡，有才等你，老闆，點個關注再走唄。
閱讀更多 有才金君 的文章
