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白銀時代是萬科在2012年提出的。當時地產業還沉醉在城市化的春風中，依靠資產價格的上升，地產開發商、房屋的持有者開啟了一段波瀾壯闊的造富時期。雖然行業高高低低，但上揚曲線依然堅挺。
判斷行業進入白銀時代後一年，萬科以1709.4億元刷新了中國及全球房企年銷售額歷史紀錄，此後一路進入了5000億時期。在2008年那輪的行業週期中存活下來的恆大、碧桂園漸漸與萬科形成了三足鼎立之勢，各自佔據市場中重要一角。
結局能形成就能洗牌。2018年，在金融環境、地產行業環境及政策等種種因素作用下，地產業或到了洗牌時刻。
鬱亮說，2012年時，萬科判斷行業進入了轉折點，只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折，而今天，轉折實實在在到來了。
遙想國內樓市上一個週期，多少顯得躊躇。再到2016年、2017年的盛況，不過說明危與機犬牙交錯。但正是因為市場變幻莫測，才分外讓人敬畏。如今房地產業的經營環境發生了深刻的變化，調控還在向縱深處走去。無人能道清明日之近況，但有過應對大小週期經驗的房企，已用強烈的危機感把自己武裝起來，保證自己能活下去。
轉折實實在在到來了
天下武功，唯快不破，這些年把高週轉精神貫徹得最徹底的是房地產業。
近日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（下稱《通知》）流出，它指向商品房預售制度存在的種種短板漏洞，並提出改革商品房預售制，甚至逐步取消預售制的可能。
過去25年，在城市化大潮中，靠賣樓花，實行商品房預售，提前回籠資金，進行快速滾動開發，房地產業走出了一個黃金時代。一旦取消預售，全部實現現售制度，房企的資金回籠週期將大大拉長，資金使用效率降低，週轉大幅放緩，可謂行業殺器。
儘管後來廣東省房地產協會人士回應，稱上述通知只是內部徵求意見，但還是引起了房企和投資者的強烈反應。
9月24日，上述消息傳出後的第一個交易日，港股開市（A股因中秋假期休市），地產股應聲下跌，HKT內地地產指數更是大跌4.26%。
規模房企如碧桂園當日下跌5.57%，中國恆大下跌3.55%，融創中國下跌4.02%，華潤置地下跌4.83%，中海下跌3.25%，龍湖下跌3.49%，世茂下跌5.22%，雅居樂下跌3.88%。光是這數只地產股，市值就已蒸發超過600億港元。
9月25日，A股開市，上證指數、深證成指雙雙下跌，地產為首的藍籌全線大跌。9月25日收盤，萬科A下跌4.5%、華僑城A下跌4.75%、金地下跌4.1%、華夏幸福下跌3.83%、陽光城下跌4.91％、藍光下跌4.42%、中南建設下跌6.14%。
土地市場方面，上半年的低迷情緒延續至今。據華創證券研究所統計數據，截至8月末，全國土地流拍807宗，流拍建面7954萬平方米，這麼龐大的流拍數據在過去幾年中無疑是罕見的。
華創證券分析師袁豪表示，土地市場的走弱或將約束地方政策的進一步從嚴，也有望改善房企毛利率的悲觀預期。
但實際上，今年地產開發的整體環境，很難讓房企樂觀。地產界常言道，“學習萬科好榜樣”。但榜樣如今都說，要把“活下去”作為基本要求。
一份鬱亮在南方區域9月月度例會上的講話流出，萬科有關負責人向第一財經證實了這份講話的真實性。鬱亮表示：“萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代，進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折，而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。”
鬱亮要求萬科作戰略檢討，所有業務圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進行，保證萬科能活下去。“這麼做有可能會失去機會、錯判形勢，但這是我們的選擇。”
收斂、聚焦之下，集團將梳理開發業務，重視庫存和回款、產品力和服務水平；萬科是行業中，轉型探索多元化業務最為徹底的房企，但如今鬱亮說，投入和產出不匹配的、風險和收益嚴重不匹配的、做了三年還沒做成的、做了三年仍靠萬科內部資源內生增長的業務，要調整甚至不要做了。
度過冬天
鬱亮的講話並不代表著萬科此後要砍掉長租公寓等新業務，但收縮戰線的意味顯而易見。
在行業轉折到來的時候，萬科需要開發業務來拉長有序增長的時間，來換取新業務發展的空間。但今年上半年，萬科的營業收入、淨利潤分別取得51.8%和24.9%的不錯增速，但結算通常滯後銷售1~2年，這兩個數據只能反映萬科2016~2017年較好的銷售形勢。而萬科2018年上半年的開發業務，合同銷售額同比增速不足一成。
不僅萬科，對於未來，多家房企似已達成了加快資金回籠、戰線收縮的共識。
一向穩健的中海自2017年以來，刻意加強在土地端的投資，力求規模上的突破和衝刺。不過今年8月，大量買地的中海也宣佈“寧願錯失一些機會，也不想投錯幾塊地”了。
國泰君安數據顯示，目前34家重點房企的淨負債率水平達到114%。世聯行董事長陳勁松感嘆，“今年房企TOP100債券到期率和現金的增長率之比，現金已經抵不上負債了，比率高達100%，大房企手裡也沒餘糧了。”
現金流是房地產業的生命線，近期房企的公開信息顯示，已步入高息發債的階段。正榮地產發行的一筆本金總額為2.8億的三年期美元票據，年息已高達12.5%，但行業普遍認為，相對解決資金需求而言，融資成本高低已不太重要。
也正因為資金鍊安全的重要性，《通知》才會引起如此大的水花和行業性的討論。
房地產業的經營環境發生了深刻的變化，調控還在向縱深處走。
7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏制房價上漲。8月，先是住建部約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州等五市政府有關人士，強調要下決心解決好房地產市場問題。8月底，呼和浩特提出全面停止去庫存調控措施以遏制房價上漲。9月13日，北京市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》，實行“認房又認貸”政策。
有業內人士表示，房地產業的冬天已經來臨。彎道超車當然是人人豔羨，但實現難度太大了，但有實力的房企應能冬泳而非冬眠。
加強現金流的管理、加速產品去化速度、加強危機意識是多數房企過冬的率先動作。組織創新也被考慮在內，萬科近來正大刀闊斧進行組織重建工作。此外，除了謹慎拿地外，為減少經營性現金流出，多家房企也被傳出精簡組織，進行裁員。
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