小區停車位賣出去多少，租了多少？收的停車費、廣告費等有多少？都用在什麼地方……很多業主都有這些疑惑，但真正“追”著物業要求公開的卻不多。那麼，你是否想過，物業公司是否有權出租小區公攤面積中的廣告位？這部分收入究竟應該歸誰？
近日，記者走訪北京多個小區發現，投放廣告的商家需要與小區的物業公司簽訂合同，廣告費自然也是交給物業公司。
而許多業主則表示，物業公司在出租廣告前從未徵求過他們的意見，更別提把廣告的收入分給業主了。
調查：小區公共區域廣告費等收支
部分小區不公開
在記者走訪過程中，發現許多未形成定期公示小區公共收益支出信息機制，導致不少業主質疑物業收費去向。記者在查詢政府服務熱線相關辦件時發現，業主投訴物業不公開收支信息的情況並不少見。
“我們小區很大，光是一棟公寓就有8部電梯，住戶量也大。小區電梯廣告費，臨時停車費等應屬於大家的，理應用在公共開支上，但物業從未進行過公示公開。”某小區業主佔先生告訴記者。
該小區物業劉先生表示，詳細賬目沒有公開，但小區公共收益的錢每月會撥到業主賬戶上。然而，記者採訪一些業主時，他們紛紛否認這個說法，稱並沒收到款項。
物業 不需要公開 業主可自己來查
“我覺得業主對公共區域的廣告費收益支出情況有知情權，但物業從未公佈。”某小區物業負責人表示。該小區物業人員認為，小區公共區域廣告費應由物業來進行收取和管理，不需要向業主進行公示。
“如果業主需要了解，可以來找物業查詢。小區物業人員告訴記者，物業可以滿足業主要求。
在走訪中，大部分業主表示，物業應主動公佈小區公共區域的收支情況，但如果物業拒不配合，業主通過司法途徑起訴也是可取的做法。
電梯等地方的廣告收入應歸業主共有
物業公司這樣做是否合法？以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權到底歸誰。
據2000年開始實施的《房產測量規範》，電梯井、樓道間、公共門廳等都屬於分攤的公用建築面積，即“公攤面積”。
舉個例子，你花400萬買了100平米的房子，得房率70%，實際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這裡包括電梯的面積。
也就是說，業主們用4萬/平米的價格買下了小區的電梯面積，而一些物業公司卻在未告知業主的情況下用電梯出租廣告賺錢。
“這一做法侵犯了業主對於共有部分的管理權和公共收益的所有權。”北京雲通律師事務所主任閆兵說，《物權法》規定：
業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
《物業管理條例》規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
閆兵認為，小區電梯廣告收益應為業主共有，用途也應由業主大會決定。雖然業主大會可以委託物業代為管理電梯廣告位、代為收取廣告費，但並不等同於該收益歸屬物業公司所有。
記者注意到，今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中，物權編草案加強了對建築物業主權利的保護。
“實踐中，一些物業服務企業未徵求業主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外牆、電梯張貼廣告等營利。對此，草案增加規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當由業主共同決定。”全國人大常委會法工委主任沈春耀介紹說，草案還明確，共有部分產生的收益屬於業主共有。
根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算；共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。
也就是說，上述屬於小區公攤地方的廣告收益屬於業主共有。
北京一般小區廣告收入一年幾十萬
甚至上百萬
一個普通規模的住宅小區，靠廣告賺來的這筆錢大約有多少？
記者從某廣告交易平臺獲取了一份在北京投放電梯廣告的“社區資源總表”，裡面詳細收錄了北京620個社區的居住規模、電梯數量、電梯廣告位等信息。
某廣告交易平臺在北京投放電梯廣告的“社區資源總表”。
該平臺工作人員說，電梯裡一個廣告位每週150元，至少100個起投。一般情況下，一個電梯裡有兩到四個廣告位。
我們來算筆賬，以北京市豐臺區的“城市澗”住宅小區為例：
共有20個電梯、60個電梯廣告位。假如不考慮平臺抽成，那麼一個廣告位一年7200元，小區物業出租60個廣告位，每年能收益43萬元。
這個小區共有437戶，假如把廣告收益平分給業主，每戶每年能分約1000元。
按2.2元/平米的物業費計算，80多平米的房子一年費用是2000多元，這意味著，如果把電梯廣告的收入返還給業主，就可以少交近一半的物業費。
北京某住宅小區物業工作人員告訴記者，該小區電梯裡一個廣告位的年收入大約是2000元，收入被划進物業公司的賬戶。
當然，這只是電梯內廣告的收入，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
上述廣告交易平臺工作人員告訴記者，社區燈箱的廣告位每月2600元，社區宣傳欄的廣告位每月600元。
“一個像北京富力城這樣大型的小區，所有的廣告費用加起來，應該能超過100萬。”中原地產首席分析師張大偉說。
對物業公司來說，廣告租賃收入成了香餑餑。
此前有媒體報道，未來5-10年內，一部電梯廣告租金漲到2萬至5萬元都是可能的，按照大型物業公司管理5億平米規模計算，5萬部電梯，年收益可達近10億。
對此，張大偉說，電梯廣告的位置有電梯門口牆壁、電梯門、電梯內壁等，所以一部電梯幾萬的廣告費在部分城市是有可能的。
“從大型物業公司看，現在管理上億平米的龍頭企業的確已經出現，而且當下屬於擴張期，整體看，電梯廣告收入上億這個數量級是沒有問題的。”他說。
業主與物業各有難處
關於電梯廣告問題，北京市朝陽區某小區業主王越說，坐電梯的時候手機沒信號，看看廣告也挺好的。而且電梯的維護、檢修、消毒、清潔都是物業完成的，物業利用廣告賺取一定收入，也可以理解。
還有人不太清楚廣告收入的去向。“我不是很關注小區的公共事務，加上物業公司的工作不透明，所以之前沒想過、現在也不清楚電梯廣告的收入該歸誰，也不知道有沒有跟物業簽訂過什麼合同。”北京市豐臺區某小區業主田真告訴記者。
北京市昌平區某小區業主李世棟說，知道自己的權利被侵害了，但沒時間去扯皮，沒精力去維權。現在業委會成立非常難，個人力量單薄，開發商、物業太強勢，投訴無門。
不過，物業公司也有難處。閆兵認為，暫不討論物業服務行業的行業素質及服務質量，拖欠物業費行為的頻發客觀上也影響了物業公司的收入及物業服務的良性運轉，某種意義上物業公司也是被“逼上梁山”。
他補充說，物業公司作為市場主體，盈利是其必然需求，而公共收益均攤到業主個體而言微乎其微，但對於物業公司而言卻是聚沙成塔積少成多的效應，這導致了雙方對於公共收益的關注度差異。
這筆錢該如何分配？
不管是電梯、樓道，還是小區其他位置上投放的廣告，依託的載體都是公共面積、公共設施，而公共面積與設施為全體業主所有，物業公司實際上是業主們僱用的管家，那麼，小區廣告收入該歸誰所有，這個問題其實無需討論。
並且，《物業管理條例》《物權法》也都規定，業主對公共部分享有管理權和公共收益的所有權。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的……所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
一些物業公司的說法是，不少業主拖欠物業費，影響物管正常運行，廣告收入正好能夠彌補一部分。如果廣告收入確實被用於彌補物業管理成本，也算是“取之於業主用之於業主”，比較合理。然而，體現在業主利益的問題上還是不能含糊。如果物業公司將公共收益彌補於物管成本，卻不減免物業費，那還是等於“獨吞”了這筆收入。
不管是從產權邏輯，還是相關制度上說，業主都享有小區公共部位經營的收益權，但權利變現卻很難“自己從天上掉下來”。只有當物業公司自覺尊重業主權利，或是業主權利足以制衡物業公司，物管方面才可能“按規矩出牌”。否則，鬆散的業主很難與物業公司進行平等有序的談判。
據瞭解，2017年，世家星城小區158部電梯帶來近20萬元收益，有三成留給物業公司作為日常經營、管理的費用，另外七成在業主代表的監管下，用於小區的公共設施建設。
據瞭解，從物業公司和廣告公司談判報價，到最後業主代表審查驗證等一系列程序，業主代表都要全程參與，保證了小區公共收益的公開透明。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，把電梯廣告的收入全部給業主是不現實的，否則物業公司沒有理由去經營此類廣告牌，所以還是要把管理成本等考慮進去，最好商定一個比例。當然，把此類收入全部給物業公司也問題不大，關鍵是這些錢要透明化，用於小區管理。
街道辦、房產局等部門應引導協調小區業主與物業公司對廣告等公共收益達成合理的分配協議，避免衝突，促進社區和諧。物業公司不經業主同意而處置公共收益，不合法。而業主們若不給“管家”一部分辛苦錢，也不合理。畢竟，小區廣告經營上物業公司是有管理成本的。雙方確定一個合理分配的比例，屬於業主的收益衝抵物業費，應是廣告收入的最優處置方式。否則，物業公司若獨吞這筆錢，業主們有一天要求查賬或公開賬目，最終鬧上法庭，物業公司也是理虧的。
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