核心提示
增量市场难度日益增加的情况下，房企对存量市场的挖掘正在进一步深入。经过2年的改造，万科位于北京朝阳的万科时代广场即将落地。这个由原十里堡西单商场进行改造的项目，成为万科在北京存量改造市场的首个尝试。
投稿邮箱：[email protected]
1
“朝阳路上的艺术盒子”
万科时代中心对项目进行重新定位，以打造艺术商业新地标为目标，定位以融合精品商业、文化办公、大型艺术装置、多功能展览空间和“冥想竹园”于一体的全新城市综合体。
北京万科对于存量资产的改造尝试，并不仅仅是停留在对建筑外观进行翻新的基础层面，而更多的是想要逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式，使其能充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用，让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合更新、共鸣共生，打造北京文创新地标。
2
“醒目的新建筑艺术”
万科时代中心从建筑外观上颠覆了原本凝重黄色调的“苏氏建筑”的肌理，加入具有现代感的设计元素，用超现代的艺术线条致敬工业文明，令艺术与商业相结合。
万科时代中心入口空间也创新地使用了室内空间“室外化”的设计手法，长度8m米的折叠门可以完全打开。
前广场用水景结合的光带作为爆点，延续极光的概念，将极光悦动的姿态展现得活灵活现。简洁的全玻璃外立面，借助光影的浪漫，营造出整个建筑极富都会艺术时尚质感的特别记忆点。
3
“室内生态+开放和谐”
原建筑主体是典型的20世纪90年代大型购物商场的布局，即由四层规整的矩形平面构成，中间有一个服务于空间流线的小型采光中庭。那么针对室内光线较差的痛点，在建筑中打造了三个共享中庭，以期增强空间的流通性，并将充足的日光更好地引入楼层内部。
作为连接城市生活、激活室内空间的载体，三个中庭的空间均按“室外化”理念进行设计，室外铺地、玻璃幕墙等从室外延伸到室内，在中庭中就如同漫步在室外。
办公空间围绕中庭形成了三个不同的组团，平面布局经济高效，均能享受到来自不同方向的自然采光，并拥有独享屋顶花园的中小型办公阁楼。
建筑北侧高18米的入口中庭，被称为“创意客厅”，它通过玻璃幕墙向城市开放。
“媒体广场”是联通地下商业和地上办公空间的核心，这是一个围绕两组大台阶构成的室内开放空间。媒体广场开放的布局和错落的造型，使它成为会面、讲座、艺术展览、表演或休憩的理想场所。
在24米高的采光顶和台阶之间，则是连接上层空间的大型走道和人行天桥。
位于二层西侧的“冥想竹园”是第三个，也是尺度最具私密感的中庭，这个空间是专属办公人群的小型中庭，办公人员们可以在这个都市绿洲中逃离喧嚣获得片刻的宁静。空间的设计和竹子一样强调垂直感，将人的视线引向中庭顶部的阳光和天空。竹林中铺满的白色砾石和条石水景更增强了空间的静谧氛围。
建筑室内外的整体材质，选用了本色氧化铝板、竹木和玻璃三种主材，利用材料的不同表现形式产生变化。氧化铝墙面、柱面和穿孔吊顶等，定义了内外空间的冷色调，捕捉光线在金属表面的微妙变化。
在人们能够近距离触摸到的部位，如大台阶、扶手、固定家具等，则使用了温暖自然的生态竹木制品，并与竹园中的翠竹遥相呼应。
北京万科选取了山丘、动物、天梯等元素进行艺术化再创造，呈献了全纸艺元素的装置美陈。特殊的纸膜建造工艺完美呈现了具有现代气氛的自然花草，借用具有生命力与灵性的“鹿”元素作为造型主体，将多种材质与美陈完美融合。
幕墙内，悬挂着法国著名艺术家 / 摄影师Charles Petillon创作的巨型装置“心跳”。Charles Petillon以其大型气球装置而闻名，此次的作品在赋予空间戏剧感的同时，也让中庭的巨大尺度更为人性化。艺术渗透万科时代中心，在建筑中的其他公共区域内散落布置了8件现代艺术作品。
4
业态优化，串联起工作与生活
城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。这其中，对建筑形态的更新是一方面，更为重要的是对其运营。
因此，在万科时代中心的运营上，北京万科引入了两个重量级的伙伴，一个是自家旗下的商业运营公司印力，另一个则是主打文创产业联合办公的米域。
印力为时代中心确定的三个核心招商方向是：应需而生、明星体验和共享文化。以应需而生为例，万科时代中心引进中高端商务类契合度极高的绿叶子进口超市、星巴克、WAGAS以及阿迪达斯MEGA等实力品牌入驻，提升整个商圈品牌层级并与周边成熟商业体形成差异化。
在明星体验上，由吴尊、吴建豪以及辰亦儒等众明星打造的贝肯庄和澳洲网红汉堡店RoyalStacks，两个品牌均为中国华北首店，目的是为时代中心打造独有标签。
而共享文化上，引入了北京首家时里书店，使得整个公区的商业氛围和书店的文化气息得以有机结合。在其他品牌引进上也是极具特色。引入适合休闲运动的卡莫瑜伽，释放繁忙的生活工作压力；全民K歌，则可以让人享受闪耀舞台被粉丝簇拥。
此外，还有融合“学术、电影、音乐、文化沙龙、艺术画廊”等主题书店经营模式的北京首家时里书店，数码集合店Up+等等。
米域共享办公在万科时代广场的项目名为“米域·十里”，位于2-6楼，总体量达到2.2万平方米，这也是米域首次进入北京。
在存量资产项目改造中引入联合办公也是适应大趋势，即在移动互联、社群经济以及一系列创新科技的推动下，中国一线城市正在催生办公方式的迭代。办公场所已不再是一个简单工作空间，更被视作企业多元文化集体学习的能量场、跨界共业共生的生态圈，更是承载生活休闲与心灵体验的转换枢纽。
在存量改造项目中除产品与运营外，更应该注重它所衍生的社会效益。就地产行业而言，随着存量时代的来临，未来地产市场的竞争将演化成为服务配套和解决客户痛点的竞争、甚至还包括人与人之间互助式的服务、社区的文化和精神、社区中人交流的便利程度等。
因此，在万科时代广场这个项目可以看出，在设计之初就将周边居民的服务需求、精神文化需求纳入体系之内。比如，室内空间“室外化”的设计手法、引入各类艺术展览的中庭阶梯式公共空间，都是为了创造良好的社群互动氛围，提升文化浓度。诠释全新的“美好生活场景”。
城市更新是对房企综合运营实力的考验，其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级，同时也需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有着深入的认识，涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。
特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：
1、拿地顾问，联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源，为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计；
2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；
3、租售代理，携20余年千万方地市县菜单服务经验，为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；
4、项目诊断，为地市县问题项目提供解决之道；
5、全程顾问，以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。
閱讀更多 飆馬商業地產 的文章
