近年来，随着房地产市场的持续调控不放松，在一轮轮的洗牌中，行业集中度的加速提升已成共识。有研究机构预言，至2020年房企前50强的年销售额必须在1000亿元以上。
在此背景下，诸多中小型房企的生存环境显得愈发艰难。2017年以来，中小型房企积极寻求主动登陆资本市场机会，以快速规模扩张谋求在未来市场中占据一席之地，期间三盛、福晟、正荣等房企相继完成了在港上市。
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2018年4月4日，起步于南京的弘阳地产集团有限公司在香港联合交易所提交IPO招股书，正式迈出上市第一步。根据官网资料，成立于1996年的弘阳集团是一家以商业运营、地产开发、物业服务三位一体协同发展的多元化、综合型集团公司，集团总部位于南京。按照计划，弘阳地产预计7月12日正式在联交所敲钟买卖。
据了解，弘阳地产此次发行股份数是8亿股，占扩大股本的25%，超额配售权有15%。股份发售价格范围是2.18港币至3.18港币，募集资金规模是17.4亿港币到25.4亿港币。所得款项大部分用于物业开发或项目建设成本，此外另有相当比例款项用用于偿还银行及其他借款。
然而，有分析人士指出，在目前的市场行情下，长期低调发展的弘阳地产能否通过IPO登陆资本市场实现快速规模化扩张，继而迈入千亿房企行列还面临诸多隐忧。
从稳健到激进 “千亿雄心”下负债率持续攀升
长期以来，起步于南京的弘阳地产在行业内没有太大的知名度和关注度。如同弘阳集团常务副总裁、地产集团总裁何捷所言：“弘阳的创业历程，一直秉持低调务实的精神在做事。”此前，业内对于弘阳的普遍认知都停留在风格稳健，拿地谨慎，对外很少提规模化扩张。
然而这种风格在2016年开始逐渐转变。2016年，弘阳地产在内部提出了千亿日程表，即2020年达到千亿规模，其目标定为在做大南京市场、布局华东的同时，要走向全国。
在提出千亿目标之后，弘阳地产从过去稳健风格变得激进起来。2016年，弘阳地产开始在南京大规模开发项目，同时频繁和开发商联合拿地，当年弘阳拿下的16个项目中有11个是合作项目。2017年，弘阳在土地市场上的攻城略地更显激进。据媒体的不完全统计，2017年弘阳地产新增土地达43幅。
除了在土地市场频频出手外，弘阳在集团内部也是调整不断。2018年，来自于旭辉、新城、泰禾等千亿房企的九大高管集体空降加盟弘阳刷爆地产行业圈。与此同时，其在组织架构方面也进行了重大调整，相继成立了上海、香港总部。
弘阳上海总部启用 图片来自于网络
从长期偏居一隅到土地市场的初露锋芒再到内部大刀阔斧的改革，在令人目眩的冲刺速度背后，弘阳地产的资本负债率却连续三年攀升，并在2017年刷到137.5%的新高。
曾长期从事港股地产行业研究的证券分析师告诉房掌柜：“短时间内，通过大量拿地实现规模化扩张，这对资金需求量要求很高，必然会加金融杠杆，进而引发负债率飚升。”在弘阳地产的招股说明书中披露，2015年至2017年这三年，公司资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%。招股书中同时披露，近三年公司借款总额分别为2015年56.64亿元、2016年增至76.91亿元，2017年为116.3亿元，在三年内翻了两倍。
负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。“过高的资产负债率将意味着该企业债务负担严重，财务压力大，财务风险大。”该分析师表示。在业内，房企把资产负债率为80%左右作为了红线。弘阳137.5%的负债率无疑已经远远超过安全红线，而负债率的持续高位运行也增加了其未来的风险可能。
土地储备集中长三角 冲刺千亿“粮草”仍显薄弱
在冲刺千亿的道路上，土地储备布局和规模的重要性不言而喻。
不可否认，长期深耕南京及周边城市的弘阳地产收获城市红利的同时也得到了快速的发展。根据克而瑞统计，2017年弘阳集团以178.1亿元的流量金额排名行业第95位，2018年上半年弘阳地产流量金额达169.2亿元上升至64位。
2017年，弘阳开启全国化布局，相继成立中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市公司。但严格意义而言，全国化战略起步略慢的弘阳地产仍属于典型的区域型房企，目前弘阳还没有进入一线城市，品牌认知度和行业影响力有限。从弘阳地产官网显示，目前弘阳地产的项目主要分布在长三角区域，以南京、南通、无锡、苏州、常州、湖州、亳州、徐州、扬州、合肥、镇江为主。2018年以来，弘阳地产又先后在徐州、重庆、成都等地获取了土地。
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在弘阳地产的招股说明书中也披露，截至2017年末，该公司已竣工项目达25个，开发中的项目40个，未开发的项目21个。在弘阳所有项目中，南京项目数量最多，达到39个；苏州项目次之，为14个；无锡和合肥的项目分别为4个和3个，余下少量项目均位于三四线城市。
旗下项目过度集中在长三角区域也意味着风险的增加，尤其是重点布局的南京、苏州等城市又是当前调控监测的重点。相关分析人士解释道：“一般而言，海外资本市场投资者认为，房企的单一布局会导致抗风险能力变弱，也不利于业绩长期可持续性的稳定增长。”
除了土地储备的布局存隐患外，弘阳地产的土储规模然相比于同类型的房企还存在不小的差距。根据克而瑞发布的2017年末中国房企总土储货值数据显示，弘阳集团以836亿元的总货值排名83位，权益金额更是排在百名开外。而同样提出冲刺千亿的泰禾、阳光城、融信、福晟，其总货值分别达到了7429亿元、6536亿元、5301元、4517亿元，差距十分明显。
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高周转模式下考验弘阳“千亿”底气
在房地产行业集中度不断提升的今天，业内外褒贬不一的“高周转模式”已成为中小型房企快速发展、做大做强的的“王道”。在弘阳的招股说明书中同样提出，要求各城市公司在获得土地后的85天内实现开工，180天内开盘。
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当市场处于下行态势，尤其是在供求趋于平衡时代，高周转便面临着更多的挑战，要求企业在产品、资金、管理、销售等各个环节的高效配合下才能实现。弘阳陆续引进来自于旭辉、新城、泰禾等千亿房企的职业经理人也是处于未来高周转打法的需要。但将众多拥有不同职场背景、经营理念和管理模式的高端人才聚合在一起，将非常考验公司的协调和整合能力。
此外，高周转模式对于企业的产品打造能力也提出了更高的要求。弘阳官网显示，2017年，弘阳全新推出产品线，即时光系、昕悦系、燕澜系、天宸系与TOP系。有熟悉弘阳的业内人士透露：“弘阳产品做的很精致，但目前来看还是缺少可以支撑自己闯天下、叫得响的产品系，这或将成为了弘阳今后快速扩张发展的隐患问题之一。”
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此外，早期做建材批发市场起家的弘阳相比于同类型房企多了商业地产这张王牌。2018年年初，弘阳商业提出“百店计划”。弘阳商业集团总裁沙勇表示：“到2020年，弘阳商业集团将开出100个家居店和20个购物中心。”
截至2017年12月31日，弘阳商业物业总建筑面积仅52.7万平方米，这个数据距离弘阳商业不低于千万平方米的目标尚有较大差距。相比于住宅物业，商业地产如同双刃剑，在和其他板块互补的优势下，也更需要资金的沉淀，这或将也会影响到集团高周转战略。
破发潮频现 赴港上市成效有待验证
在过去的一年多时间里，国家监管部门对房地产行业融资进行了多轮调控。融资难和成本增加让房地产企业尤其是中小型房企倍感压力。而港股内房股的强劲表现让诸多中小型房企选择赴港上市。
然而此时此刻，弘阳赴港IPO成效仍有待验证。
德勤报告显示，2018年上半年香港IPO数量达到全球首位，合计募资金额达503亿港元，但融资金额却创下2016年同期以来的低位。伴随着“上市潮”一同出现的还有“破发潮”。数据显示，2018年以来港股发行的新股，破发率高达72%。
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在国内，近期房地产市场也是负面新闻不断。调控持续加压下，保利地产、华夏幸福、华侨城A等多只股票年内跌幅达到20%水平，部分市值缩水超过百亿元。同国内一样，在港上市的内房股近期也表现不佳，资本市场的热情正迅速转冷。从2018年6月最后一周数据表现来看，中国建材、佳兆业集团、碧桂园、中国奥园、嘉里建设、融创中国、华润水泥控股等一周跌幅均超过10%，招商局置地、中国恒大等跌幅均超过6%。此前一批赴港上市的房企也先后出现认购不足或募资破发的情况。在此背景下，弘阳能否如愿募资还是充满挑战性。
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