南開區地王多，和平區有天價學區房、河北區新房多價格低、河東區有一票大牌房企……似乎各個區都在刷著自己的存在感。
但唯獨河西區近一年兩年來“低調行事”。3年都沒有出讓過一塊土地，河西區的新房會不會“斷檔”？用數字說話。
1
新房可售量“不可觀”
根據中原地產2018上半年“全市各行政區總價阻力線分佈”數據來看，河西區的總價阻力線是最高的，達到600萬，超越和平區、南開區，穩居全市第一。
再看具體總價段成交的套數，河西區在總價500-700萬的成交套數是最多的，市內六區在這個價格段共成交了134套，而河西區成交了103套，佔比77%。
這說明，河西區的高總價的新房比較多，佔比大，但成交量卻位於全市之首，說明購房者對區域和產品認可度很高。
雖然產品好、地段好、認可度高，但河西區仍然沒能逃脫一個現狀：新房可售量不高，而且在未來一段時間內，很有可能“斷檔”！
一條黑牛城道，將河西區攔腰分成北區和南區。近五年來，河西區的新房市場“一路向南”，集中在新八大里和新梅江板塊。
北區算是河西區的“老城區”，幾乎已無地可售了，僅有金地平山印和疊彩道項目，北區在河西區來說無論是教育還是交通資源都是非常好的，但唯獨缺少新房。
絕大部分新房都集中在南區。看似項目不少，但實際可售房源量可真不多。
未入市
● 疊彩道項目——是由萬科和旭輝共同收購天津立達房地產投資有限公司的項目，之前一直猜測將會是萬科的大都會系。
但從最近業內動態來看，旭輝一直在為此項目“招兵買馬”，可見操盤方應該是旭輝，或將建成旭輝的鉑悅系，目前項目已開始動工，預計11月建成樣板間。
旭輝鉑悅是旭輝的TOP系列，主打低密、高端，旭輝目前在天津還沒有鉑悅系，只在其他城市做過。
這個項目別看位置絕佳，但可不是高價地（收購項目不按照收購價格來定樓面價），未來的價格也是要參照區域指導價的，最近的次新房金地平山印洋房均價55000元/平米，可作為參考。
根據規劃，疊彩道項目共289套房源，其中90-150平米戶型240套房源，150平米以上戶型49套房源，戶均面積153.73平米。
● 天房壹灣——共3棟高層，974套房源，首推60-120平米戶型，全部為居住型公寓，項目近期也要“動起來了”。
新盤
● 天地源熙樾臺——小高層5、7號樓還有十幾套餘房在售，戶型為112-123平米三室，均價44000元/平米。項目還有200餘套未開房源。
120平米三室兩廳兩衛
● 仁恆公園世紀——已首開1、7號樓，共228套房源，目前餘房不多，均價約39500元/平米（含精裝），128、141平米戶型在售。項目整體還有800餘套房源未開盤。
老盤還有未推房源
● 天房六合國際——高層還剩10餘套房源在售，137平米戶型，均價41000元/平米；還有8、9號樓未開盤，18層到頂，2梯2戶，共72套房源。
尾盤
● 格調綺園——5、8、11、12號樓在售，均價42000元/平米。
● 江南邑——僅有1棟高層，總共168套房源，均價40125元/平米。
● 天物鬱江溪岸—— C地塊1、4號樓在售，均價43500元/平米。
● 金地平山印——還剩兩套別墅在售，246.1平米戶型，均價60000元/平米。
● 北大資源閱城——還有部分小高層在售，均價48500元/平米。
● 天房美棠——高層6號樓還有剩餘房源在售，面積97平米，26層到頂，2梯2戶，均價40000元/平米。
● 天房海河灣——基本已清盤。
● 天房麗山——僅1棟小高層，共160套房源，均價42000-43000元/平米，面積為106-300平米。
● 天津全運村——已是尾房，木樨園洋房3-9號樓，月橘園洋房13、16號樓，棣棠園5號樓在售，均價38000-45000元/平米，還剩餘約130套房源。
● 新梅江錦秀裡——高層雅湖裡10-14號樓在售，面積約85-145平米，均價37400元/平米。
● 中海寰宇天下——僅剩一套204平米大戶型房源，均價40000元/平米左右。
此外，還有天房樾梅江要重建。
整體來看，河西區新房僅約3350套，面積約47萬平米。
其中，在售存量約1000套房源，約16萬平米，佔比約34%；
未推量約1150套房源，來自天地源熙樾臺、天房六合國際、仁恆公園世紀這3個項目，約17萬平米，佔比約36%；
拿地未開量約1200套房源，來自疊彩道地塊、天房壹灣，約14萬平米，佔比約30%。
暫且不算未入市的房源，以及3個項目的未推房源，僅看目前在售的存量房源，僅有約1000套，存量相對較低。
即使算上未推的約1150套，也不過約2150套房源，這個量還不如環城一個剛需大盤。
以目前的在售存量來看，去化週期大約1年。如果1年內未推房源不能集中入市，那麼河西區的新房市場將很有可能面臨“斷檔”。
2
土地供應給力嗎？
但如果後續有土地供應，這種情況是否就會緩解？
事實上，河西區已經3年沒有出讓過土地了。
2013年，河西區的佈局還在新梅江板塊；2014年又集中在新八大里板塊；2015年土地出讓集中在海河沿線。
但是，就在天津樓市最瘋狂的2016和2017年，也是地王頻出的兩年，河西區居然一塊土地都沒有出讓。
截止到目前，2018年仍舊沒有土地出讓。3年土地零成交！
從2013年到2015年這三年間，河西區雖然出讓了不少地塊，但是價格卻走的很穩，在12000-15000元/平米之間，雖然河西區也是鑲金邊的區域，可價格居然沒有出現“跳動”。
相比於同樣都是“上三區”的南開區，2013年就已經出現了地王，樓面價已高達25082元/平米，之後價格一路上漲，地王頻出，成為了名副其實的“地王窩”。
從這方面來說，河西區在土地“把控”方面走了一條與眾不同的路線。在高價地頻出的年代卻選擇“偃旗息鼓”，好像不願在地王市場上分一杯羹。
雖然與鉅額的土地出讓金“擦肩而過”，但現在來看，塞翁失馬，焉知非福！
事實上，河西區並不是沒有土地。
2017年就計劃出讓的紫金山路地塊、珠江道地塊以及解放南路五宗地塊也一直沒有掛出。
紫金山路地塊位於紫金山路西側，用地性質為居住、商業，其中含部分還遷安置房。該地塊土地面積20.6萬平米，規劃建築面積48.7萬平米。
珠江道地塊位於珠江道北側，用地性質為居住、商服、科教，佔地面積超12萬平米，總建面約33萬平米，其中住宅體量約19.08萬平米。
解放南路五宗地塊，除了一塊地為純商服外，其餘地塊均含有住宅。住宅總面積約13萬平米。
此外，圍堤道附近還有一處地塊，目前還沒有完成原地塊拆遷，土地出讓還需等上一段時間。
這塊地規劃了6.6萬平米的居住用地，按照2.9的容積率計算，總建面19.14萬平米，將近2000套住宅，未來絕對算一個大盤。還有一個3000多平米的小公園，在建的地鐵5號線圍堤道站也在這個地塊。
河西區還有一個重磅地塊備受矚目，就是天津體育學院老校區地塊，可參閱《天津這些“地標”集體搬遷，核心區曝出一批新地塊！》。
地塊共新規劃了約25萬平米的居住用地，總建面約50萬平米，大約5000套住宅，體量超大。
體院老校區和圍堤道地塊也是河西區北部僅有住宅的地塊，本來北部住宅就稀缺，未來這兩塊地也將自帶“主角光環”入市。
雖然，河西區還有約80萬平米的大體量待出讓地塊，但至今為止都沒有一宗掛牌。所以，暫時來看，河西區沒有後續的土地供應，有些“土地荒”。
3
二手房似乎迎來春天
場景似曾相識，頗有南開區的情形。新房存量不多，二手房就迎來了春天。
南開區現在的新房已經完全斷檔，除了崇德園6月開盤的200多套房源，已經超過1年沒有新房供應了。
根據最近的二手房成交量來看，市內六區成交量最高的就是南開區，而其次就是河西區。
貝殼二手房2018年上半年報告也顯示，天津市二手房成交量前五名中，市內六區第一名是南開區，第二名就是河西區。這與新房供應量少也不無關係。
河西區的老梅江板塊、北部區域的一些老社區，都存在大量的改善群體。
新房緊缺，但購房需求仍存在，於是就會從新房市場迴流到二手房市場，因此，次新房源就特別“火熱”。
從河西區一些次新房的價格來看，已經有部分次新房出現了“一二手倒掛”，只是價差目前還不大。
但隨著新房的去化，次新房的價值會更加凸顯，“倒掛”現象也會更加嚴重。
未來的河西區，或許就是現在的南開區。
雖然目前河西區的二手房成交量不如南開區高，但是二手房價格可是僅低於和平區，穩坐天津十區第二名。
和平區二手房價高多半是“天價”學區房造成的，河西區雖然沒有達到“天價”，但是學區房的高價，在二手房價格中絕對“貢獻了不少力量”。
尤其是河西區的重點小學，在全市範圍內都是排的上名的，一些90年代初建成的房子二手房價格都已達到約4-5萬/平米。
4
矛盾“引火”次新房
教育資源好、城市界面好，天然的優勢將不斷吸引購房者的湧入；但在售新房存量少、土地供應跟不上，購房需求將在新房市場上不能完全釋放。
這兩方面的現狀造成了河西區目前最大的矛盾，這種矛盾的“出口”將會釋放在二手房市場上，尤其是改善類的住房，未來一段時間，將會“大熱”。
其實現在苗頭已經出現，從數據來看，最近一段時間，河西區200-300萬價格段的二手房成交了2000套，而300-500萬價格段卻成交了3000套。
現在新八大里、新梅江的新房就是以後的次新房，這些改善類型的產品不必擔心未來市場的流通性。
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