次贷危机的成因——金融杠杆
美国次贷危机前十年，被称为“黄金十年”，经济向好，实体经济稳步上升。大量国际资金流入美国。房产价格持续上涨，价格的上涨又使人们产生了进一步上涨的预期，并不断吸引新的投资者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。
宽松的货币政策使得住房贷款公司及商业银行制造各种各样的住房按揭利率的产品，让一些还款能力不高的次级信用的贷款人进入房地产市场。然后将这些次级贷款证券化及衍生化。许多中低收入家庭贷款购房,次级按揭贷款(简称“次贷”)增多。
按美国房屋贷款原来的严格审查程序，这些低收入者或金融信用不高的人群，是不太可能获得购房贷款的。但低收入者的住房，是一个巨大的市场，只要降低贷款的门槛，原本不具备购买力的需求就会不断释放出来。
在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房人、放贷人、投行、基金、评级机构等，全都大赚特赚、皆大欢喜。通过影子银行发出的证券产品以多种衍生工具的方式在金融市场上大规模地进行交易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放大，风险也不断聚集，由此导致房地产泡沫不断增大。
但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛售，次贷等产品流动性急剧枯竭，价格急速下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在这种情况下崩塌。在这次贷危机的过程中，每个环节看上去都有其合理性及正当性，但实际上每个环节都在放大风险与聚集风险。
杠杆转移的路径——输出流动性
泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，本质是不可持续性。一个人贷款买房，除首付外，剩下的以一种信托方式存在的，贷款人并没有创造出剩余的钱。而是通过后期劳动所得来填补当前的债务，当未来劳动所得不能稳定覆盖债务时，风险就会暴露。2006年下半年，美国次级住房抵押贷款市场问题初现端倪，贷款违约率不断上升，到2007年夏天终于爆发了次贷危机。危机从美国房地产信贷市场向其他金融市场蔓延，房地产信贷危机演变为信用危机，次贷危机演化为全球性的金融危机。
2008年3月底，美国第二大次级房贷公司——新世纪金融公司宣布破产，雷曼兄弟轰然倒塌，次贷危机逐渐进入高潮。
但是，次贷危机不止影响了美国，作为世界经济的头号强国，凭借美元的国际流通属性，美国通过货币宽松，注入流动性，成功将杠杆从国内市场转移到国际市场，实现了美国的去杠杆，世界经济的加杠杆。
美国次贷危机爆发的背景是金融全球化的经济时代，在这一国际背景下，美联储通过宽松的货币政策，减息和注资，抑制危机，为金融市场注入流动性，这一政策加剧了全球流动性过剩的格局，导致新兴市场国家的热钱急剧增多，吹大了这些国家的资产价格泡沫。
新兴市场国家对热钱形成过度的依赖性，但这些热钱又不具备可持续性。美元的大幅贬值造成其他国家持有的外汇储备资产价值缩水，这减轻了美国的对外债务负担，却造成了其他国家财富的损失。
美国经济的减速或衰退导致了消费需求缩减，进而造成美国进口需求下降，从而对出口导向型国家的实体经济构成冲击。抑制了投资与消费，经济下滑或减缓。
一场金融危机下来，全世界为美国买单几万亿美元。凭借美元的世界货币地位，通过对外输出流动性，转移债务，美国成功化解了危机，实现了十年牛市，迎来了经济复苏，美国开始启动缩表。而被迫接盘的新兴国家，面对泛滥的流动性，左右为难，一方面是高杠杆的债务，一方面又要面对美元的回流。
从08年的次贷危机可以看到，凡人都具有贪婪的本性，这是生物的本能，并没有对错，为了让利益最大化，总是会采取合法或迂回的方式来摧毁金融市场的信用。当一些金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用有利可图时，更加肆无忌惮地以所谓金融创新的方式制造出更多的风险更大的产品，在巨大的利益面前，每一个参与人都成了俘虏，都成了短期的利益追寻者。无论是政府，金融机构，还是个人都是如此。
由于房地产价格增长是由信用扩张的预期来支持的，这种预期在信用扩张周期不断强化，不断推高房地产价格。
2008年以后中国居民部门杠杆率持续攀升，其中负债率从18%左右水平持续攀升至2017年的50%，资产负债率则从5.91%攀升至2017年末的10.46%。
当然，写这么多并不是看空中国房价，而是提醒投资者要有一定的风险意识。毕竟市场永远是在变化的。
对于资产价格高估严重的地区，一方面要通过货币财政等政策杠杆抑制资产价格泡沫，另一方面要加强信息披露，增强透明度，抑制市场预期引致的危机传导。
美国次贷危机起步于激进的住房抵押贷款行为，强化于过度滥用的资产证券化市场，传导至信贷市场、资本市场和其他相关市场。基于这一观点，那些有着住房资产高估、过度房贷的国家和那些有着过度资产证券化的国家，他们的投资者就会产生市场预期，可能引致类似于美国次贷危机的爆发。
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