辛苦买套房，等老了再“倒按揭”给保险公司，每个月吃定额养老金，这种“前半生我养房子，后半生房子养我”的做法，您接受吗？
近日，中国银保监会发布通知称，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围。对此，银保监会相关负责人表示，积极发展老年人住房反向抵押养老保险，意在对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。
此前，“以房养老”在全国多地试点已满四年，但满打满算不到百户人家参与。作为试点城市之一的天津，迄今为止甚至连一户都没有。那么，作为一项创新养老模式，“以房养老”如果真正甩开步子，还要迈过几道坎儿？
以房养老市场潜力
“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是跟人们从银行按揭贷款买房正好相反的一种操作，指的是老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式。在老人去世后，保险公司收回住房使用权。
第一从老年群体规模及其发展趋势来讲，国家统计局的数据显示，2017年底，我国60岁及以上老年人口数量达2.41亿人，占总人口的17.3%；65岁及以上达1.58亿人，占总人口11.4%。这两组数据显示，中国是世界上老年群体绝对数量最大的经济体。
重要的是，由于计划生育等原因，我国人口老龄化发展速度迅速，据联合国的预测，到2035年60岁以上人口高达4.09亿人，占总人口32.2%；到2050年高达4.79亿人，占总人口44.0%。
第二从人口寿命预期来看，今年是改革开放40周年，40年前，我国的人口寿命预期男女平均仅为65.51岁，而今年是76.48岁，40年提高了11岁。联合国的预测显示，我国的人口寿命预期到2035年将提高到78.83岁，到2050年提高到81.80岁，即在未来30多年里，我国人口寿命预期平均将提高5岁多。
对住房反向抵押业务而言，具有现实意义的一个数据是高于男性的女性寿命预期：1978年女性平均寿命预期是67.26岁，2018年是78.16岁，到2035年将提高到80.70岁，到2050年提高到82.66岁。
第三从多层次社会保障体系来讲，我国养老保障资源还不足，多元化结构远未形成，多层次养老保障体系的建设刚刚起步，退休人口的主要生活来源是第一支柱基本养老保险，而第二支柱企业年金的参与人数很少，只有2300多万，第三支柱刚起步试点，并且我国的长期护理保险刚刚试点两年，以房养老的潜在市场很大。
第四从住房自有率来看，世界各国平均住房自有率是61%，而中国的住房自有率高达87%，高于几乎所有的发达国家。在中国城镇地区，1998年房改之后即使由于种种原因没有参加房改的个别群体，他们虽然当时没有购买产权，但公共住宅“长期租用”的实际情况也相当于产权自有。
第五从家庭财富净值来看，我国的情况更为特殊，绝大部分家庭财富主要“固化”在不动产上，尤其在一线城市更是如此，据可检索到的几年前有关学术机构的估算，一线城市的房产占家庭财富净值的比例为75.9%。
重要的是，我国城镇家庭拥有2套住房的比例是13%，拥有3套的占2.51%，这说明我国家庭投资型房产占比较高，有关统计显示是71.5%。我国的家庭财富净值结构还有一个特点，那就是城市住房资产占家庭总资产的比例随着户主年龄的增加而提高，其中，60岁及以上的家庭住房占比高达82.3%。
第六从家庭结构来看，我国的空巢家庭和失独家庭是两个特殊的群体。据估计，目前独生子女人数大约是1.5亿人。同时，按人口疾病死亡率来推算，15岁至30岁年龄段的死亡率为40人/10万人，据此估计，我国每年15-30岁独生子女死亡人数至少7-8万人，即每年约7-8万个家庭成为失独家庭。目前失独家庭估计超过百万，据有关预测，到2050年将超过千万。另据一项研究结果，失独老人中50%的人患有高血压、心脏病等慢性疾病；50%的失独家庭经济困难，月收入在平均收入以下。
上述6方面分析足以显示，作为一个养老保险产品的选项，在理论上讲，我国住房反向抵押的潜在市场是存在的，潜在需求是明显的，并且发达国家与我国相比不是一个数量级，但问题是如何让住房反向抵押的潜在市场变为现实需求，这是一个问题。
试点期间市场遇冷
我国“以房养老”试点的历程：
■ 2014年6月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点期为2年。投保人群为60周岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人；
■ 2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日；
■ 2018年8月，“以房养老”由原来的试点城市扩展到全国开展。
此前“以房养老”试点四年，情况究竟如何？答案只有两个字：冷清。
据了解，试点4年以来，市场对“以房养老”的反应十分冷淡。虽有多家保险公司得到了试点资格，但实际开展业务的仅幸福人寿一家。截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。
亟需配套政策落地
“‘以房养老’市场反应不尽如人意，主要缘于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。”业内人士指出，一方面，对于需求方而言，多数老年人认为反按揭每月给的补偿较少，没有满足老年人的收益预期；
另一方面，在提供产品的保险公司看来，“以房养老”在应对传统保险业务的长寿风险和利率风险的同时，还需考虑房地产市场波动风险、房产处置风险等，且由于业务流程管理和风险管控难度较大，税收方面也缺少政策扶持，所以险企对开展相关业务的积极性并不高。
此外，“老人养老金的多少和房屋价值直接挂钩，但房屋评估价格是按照合同约定的，不能更改。如果房价大幅下跌，保险公司也要按照约定的金额给老人发放养老金。如果房价上涨，老人们便会认为‘以房养老’不够划算”。某大型险企产品经理介绍说，该业务涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域，存在许多不确定性，尤其是法律法规尚不健全，政策基础也较薄弱，风险不易管控，难以赢利。
事实上，“以房养老”是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，不会影响老年人传统的养老方式，在国外也不乏成熟经验。国际上，为防止房价下跌造成的损失，保险公司会采用再保险机制分散风险。而在调动保险公司积极性方面，会配套出台税收优惠和激励性政策支持。
未来发展可期待
南开大学金融学院副教授朱航指出，“首先必须明确，哪怕在发达国家，“以房养老”也是一种非主流的养老模式。在我国目前没有大范围推行开来，很正常。”但市场有需求，也有一定的发展空间，亦是不争的事实。他认为，眼下，欲点燃这一簇小众的火花，政府必须起牵头作用，给供给方（保险公司）一定的激励。
朱航说，历史上，我国的一些保险公司曾经运作过两波房产业务，那是上世纪八十年代及九十年代初，他们曾做过房产开发，不幸的是赶上了房价下跌，不少房子都烂尾了。那段经历让一些“老保险人”至今回忆起来仍心有余悸，留下了阴影，此后，保险公司对重资产运作都极为谨慎。
为了减少他们的顾虑，眼下政府应当制定具体可行的政策体系，完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁，尤其是风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。
与此同时，在合作机制上也应该有所创新。比如，助推保险公司与相关护理机构合作，也可邀房企加入，让“倒按揭”后的养老费，与老人日常的护理需求与开销直接对接，如此针对性会更强。
银保监会相关负责人表示，接下来会认真总结试点经验，加强与相关部委的沟通协调，推动完善配套政策，探索业务经营规律，逐步建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场。还将鼓励更多保险公司参与，保险机构也要做好金融市场、房地产市场等综合研判，扩大和优化保险产品供给，强化老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控。
可以预见，“以房养老”将会成为更多人认可的养老方式。
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