2018年3月27日长沙住建委发布了《关于实施差别化购房措施的通知》，明确长沙市限购区域内144㎡（含）以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。
政府以144平米为区隔，将户型分为刚需和改善。但实际上，刚需购房面积多集中在90-120平米之间，而120-144平米户型则为刚改族需求。刚改族也属于改善的一种，由于家庭成员的增加以及面积不满足家庭需求不得不购房，也称“改善型刚需”。随着二胎的开放，这类人群在不断增加。
刚改族需求：
1、可能是未来一辈子的居住场所，因此其居住需求更接地气。
2、在二胎开放的如今，3房是最基础的需求。
3、在户型之外，楼盘的交通、教育、商业配套等要完善。
改善需求升温 一步到位心理加剧
从2018年8月普通住宅成交面积段来看，主力房源集中在120-144㎡三至四房之间，与1月主力房源80-120平米对比，购房者对于户型的需求不断增大。这与刚改族人群的增加有关，同时也与购房者一步到位心里需求息息相关。
2015年10月二胎开放、2016年3月18日限购，两项政策促进了120-144平米户型的成交上涨。从数据上看，近三年其成交占比上涨近20个点，截至到2018年三季度，其成交量接近长沙内五区总成交的一半。
改善户型当道 复式产品性价比更优
改善户型的户型产品一般分为平层、错层和跃层（复式）。错层户型由于建筑难度较大，目前多存在于豪宅户型。对于刚需和刚改而言，平层和复式选择性更多。
1、空间、功能上复式产品更优
平层户型中所有人生活在一个平面，沟通无障碍，但缺乏隐秘性，且相互干扰。
复式则因为拥有两个楼层，增加了住户的空间层次感，功能分区也能做到十分到位，其隐秘效果远非平面户型所能比拟，更重要的是可改造性强，往往可以给你更多的惊喜。
从产品来看，我们首先要区别于单层仅2.2米的loft，复式的层高约为5.6米，部分做到了约5.8米，在不降低层高的基础上，复式房型是更多人的选择，更何况复式二层多为赠送面积，这点也是更多购房者的选择之一。
2、复式产品性价比更占优势
以梅溪正荣府为例，该项目洋房部分户型二层为赠送面积，相较于目前梅溪湖公认性价比之王而言，实际单价基本持平。可见复式房型不但在功能上占有优势，经济上也成为其加分项。
改善户型创新 全生命周期成趋势
说到户型的创新，不得不提到全生命周期，无论生命处在什么阶段，都可改造为你需要的房型。对于刚改而言，后期无论是生二胎或者接父母过来居住都方便。
全生命周期户型概念源于日本，其本质在于通过空间的变化、功能的转化，使户型可以随着家庭在不同阶段的需求变更而“进化”
那么复式产品如何覆盖全生命周期？
正荣悦玺作为正荣全新复式王牌力作，约5.8米层高，保证了每层楼2.9米的层高，同时还设计了7米的观景阳台，可充分协调室外与室内的环境，起到更好的观景效果。不过需要提醒的是，复式二层需要自行隔断，交房的时候约为5.8米层高。
124平米夫妻新房
餐客一体化设计，客厅，主、次卧均朝南。刚结婚的小夫妻可直接将客餐厅做成约5.8米的挑高，这对于热衷于聚会的90后而言，邀请朋友来家里聚餐，绝对是周末最好的选择。
124平米三世同堂
三口之家的话，进门次卧可用来做客房，一层的卧室可作为卫生间使用，进门的卫生间和厨房可合并为一个大厨房。毕竟对于新手妈妈而言，各种辅食机必不可少，厨房不大怎么安放这些小东西。
124平米二胎户型
如何安放两个小孩？这是二胎开放后家庭必然会面临的问题。只需要将一楼的卫生间改造为儿童房即可。一层为老人房和儿童房，二层则为主卧设计，四房两厅两卫。即可以让夫妻在二层过二人世界，也保证了两个小孩各自独立的空间。
144平米双主卧四房
作为全生命周期户型的同时，该户型可做双主卧，完美解决卫生间早晚高峰使用期间争抢的问题，且给了父母一定的私人空间。
7米的大型阳台，即可保证观景，也可作为老人种菜用地。让家人偶尔享受一下无公害绿色蔬菜的同时也可满足老人的乐趣，一举两得。
两次卧远离主卧，对于较为吵闹的小朋友而言，再好不过，不用担心太吵影响到老人休息，也不用担心老人看电视影响到小孩学习。
生活需求 服务配套一应俱全
物业服务：近日湖南省出台新政，对物业服务企业进行了规定，规范了物业的服务，这也是物业和业主多起冲突下的衍生政策。正荣物业主动拓展服务价值界域，构筑多元居住生活新生态，夯实基础服务之余，强势推出创新升级的物业服务产品体系，全面深拓市场化发展新路径。
商服配套：湖南高桥大市场经过22年的发展，已成为中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第三大综合性市场。
交通配套：4号线设置高桥板块树木岭站，预计2018年年底通车。城市轨道交通枢纽，不仅会给高桥带来了庞大的人流量，更带来了丰富的居住与租住需求。
学校配套：项目1公里范围内有，周南雨花中学，树木岭小学、枫树山小学，新城新世界砂子塘小学，培蕾小学等等。学校资源丰富，但目前上学需微机派位，具体会在哪所学校上学要看当年政府学区的划分。
改善大师正荣 正荣悦玺住宅将开
正荣集团立足“改善大师”的品牌定位，正荣专注中高端改善型客户需求，致力于开发优质住宅物业，并逐渐形成正荣府、正荣紫阙台、正荣云麓三大标杆产品品牌。
正荣集团2013年进入长沙，5年时间已有10个项目，且从已入市的项目看，无论是正荣财富中心还是梅溪正荣府在市场上口碑都非常不错，尤其是梅溪湖正荣府15开15捷的成绩有目共睹，更是在2018年8月商品住宅成交金额榜中排名17。作为分析师，我们认为正荣集团是一家对“家”有追求的企业，而不是纯做四方盒子，未来随着正荣其他产品的入市，或将在长沙楼市占据一壁江山。
正荣悦玺预计9月开盘，仅234套房源，建筑面积约124-150㎡，均价待定。
总结：对于刚改族而言，作为未来十几年甚至或许是一生将居住的地方，其看中的是户型、商业配套、交通、学校配套……。除社区太小这个劣势外，复式户型增加其性价比、各类配套给予其辅助加持，再加上高桥板块土地日益稀缺，正荣悦玺基本满足了刚改族的一切需求。
1、本文章所述观点仅为分析师个人观点，仅供参考。
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3、区域、地铁、项目规划以及学区划分为暂定规划，具体以实际为准。
4、本文章中效果图仅为户型和项目之效果示意，相同户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同，具体以政府最后批准之法律文件和买卖双方签订的销售合同为准。
5、本文数据来源克而瑞，数据截止日期2018年8月，数据范围：内五区普通住宅
审核/蔡嫣
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